产业链整合是关键

2013-08-22

中国房地产业 2013年3期

一般理解意义上，产业地产进入的门槛较低，但和传统地产开发相比，更复杂，涉及对象更多，波及范围更广，尤其是因为产业招商周期长，可带来现金回报的物业价值偏低和可售量比较小，因此，对开发商的综合能力要求更高，因此其较高的利润率反映在开发管理上必须实现快速流转；但由于同一城市内可供开发的土地量有限，产业地产发展商要想持续发展，就必然走上跨城市的滚动开发之路。

多项目滚动开发是趋势

从产业地产发展商自身而言，已经实现跨区域经营的华夏幸福置业的周转率要高于其他发展商。同策咨询与研发中心产业地产总监褚莉认为，由于产业地产开发周期长，回现慢，因此为了保证项目的连续开发，多项目同时滚动开发成为必然选择。

其中佼佼者，联东、天安、普洛斯、亿达、华夏幸福基业等多个跨区域跨城市经营的产业运营发展商也表现出明显的区域转移及覆盖。联东先后在北京、上海、天津、沈阳、无锡开发建设了多个总部综合体和产业综合体；天安致力于复制其天安数码城模式，从深圳走出珠三角，继而在长三角、环渤海区域及中西部实现了全国布局；普洛斯布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市，已经在北京、天津、广州、上海、青岛、大连、南京等19个城市投资了近50个物流园；亿达首创民办官助模式，并从大连起步将这一模式输出到北京、上海、苏州、武汉，建立了多个分园机构；华夏幸福基业多年深耕河北区域市场，积累了丰富的产业新城开发经验，近年来开始走向青岛、沈阳、无锡等城市，开始了其跨区域发展之路。

产业地产商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地产商进入。传统房企包括万达、龙湖、复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等大开发商均已涉足产业园区运营领域，抢占先机。此外，美的、格力、海尔、雅戈尔、苏宁环球等寻求多元化发展的非地产企业，也进入了产业地产开发队伍。据悉，目前国内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产，并成立了专门的市场研发部门。

数据

100%

2012 年以来出现溢价的工业地块共有23幅，仅占5%，但其中溢价率超过50%的就有9幅，甚至还有4 幅地块溢价率超过100%。

科学配置园区产业链条

要保证一个产业园能够成功地进行开发建设，科学配置产业链条是基础。一般来说，科学配置产业链条包括两个步骤：首先选择合适的产业方向，其次选择目标引入产业涉及的产业环节。这两个步骤缺一不可，任一环节缺失都会有导致园区不能成功高效可持续发展的风险。对于选择适合的产业方向而言，一方面，各地具体情况各不相同，产业基础及外部资源条件不同，适合发展的产业门类也就不同；另一方面，产业园中的不同行业企业客户，其行业特点不同，对具体物业的要求也有所差别，因此要因地制宜，结合自身发展能力，选择自身适合发展的产业，针对某类或某几类特定产业客户的需求，有目的及计划的对整个产业园区的功能进行划分，以满足目标客户的需求，为园区成功开发建设奠定基础。

以文化创意产业为例，目前全国各地根据区域自身条件因地制宜，发展各具特色和侧重点不同的文化创意产业，形成环渤海、长三角、珠三角及华中四大文化创意产业城市圈。环渤海区域包括北京、天津、山东、辽宁四省市，并以北京为核心，高度发展软件、传媒产业；江浙沪长三角区域影视和动漫游戏制作产业发达；深圳、广州等珠三角区域现代平面设计，影视动漫原创较为突出；华中区域主要以武汉、长沙为主，在科技创新、娱乐传媒等方面形成特色。

对于小规模园区以及大规模园区初期启动区来说，相对单一业务类型企业利于促进企业集聚，快速为园区打响品牌，但随着产业规模逐渐扩大，产业内相互分工与协作以减少交易费用的内在需求会不断凸显出来，如若不加以解决定会成为不可调和的矛盾。因此产业园区若想可持续发展，则必须进行产业链的拓展整合，否则终不能避免走向没落衰败的道路。

工业地产溢价走高

同策咨询研究中心数据显示，2012年以来出现溢价的工业地块共有23幅，仅占5%，但其中溢价率超过50%的就有9幅，甚至还有4幅地块溢价率超过100%。这类溢价地块往往集中在已具有一定规模的工业园区内，如莘庄工业区、青浦工业园区、金山工业园区内。

溢价率最高的地块是来自闵行区的莘庄工业园区109号地块，地块成交总价1300万元，溢价率达157%，成交楼板价为1291元/平方米。莘庄工业区已步入成熟发展期，成为外国投资者进驻上海及中国市场的首选地之一。

工业用地溢价行情整体走高的原因，主要是：第一、热点发展区域的工业用地供求关系相对紧张；第二、工业厂房租售价格持续上涨推动工业用地价格走高，其稳定的收益率也越来越受到投资者的青睐；第三、拿地的主体多为民企，多数以电气、复合材料、机械、汽车零部件等产业为主营业务，多是为储备长期发展备用地，也有部分民企缺乏投资渠道，无法进入竞争相对激烈的住宅、商办土地市场，先购置优质工业地块，然后做抵押贷款融资，盘活资金链。