超小户型好比小排量汽车

文│刘力 洲联(www5A)集团总建筑师、英国爱丁堡大学博士

市场需要超小户型

中国大城市的土地价格与房价已经达到世界之最，任何城市都有一个地价峰值曲线，市中心和一些高端物业集中的热点地区，房价更是多数市民莫能仰视。因此，一线城市乃至一些发达的省会城市购房者群体，依照不同的购买能力，亦可分出三六九等。低端置业者在高单价的市场上只可能寻找低总价的小户型产品，超小户型成为他们的首选。

大量的年轻白领购房者，既不可能在城里买高端物业大户型产品，又难以承受郊区卫星城的通勤成本，超小户型是他们的暂时也是救命之选。 中国正处于城镇化的进程中，大量的年轻移民在城市中立足发展的前提就是有属于自己的、哪怕是地下室比囚室强不了多少的、非高端非完善的物业。先有了栖身之地才可能在都市里谈婚论嫁，谋求发展。市区的高房价地段势必有大量的超小户型需求。

另一方面，在全球化时代，有大量的商务人员驻外临时居住需求。作为过渡性需求便捷性产品，对于中心区位交通便捷性和配套设施的完善性有很高的要求。

超小户型产品可以作为市中心商务办公功能的重要配套设施，有广阔的前景。这在发达国家大型都会也都是常规配置。为了避免局部区域的功能单一化，就像一些发达国家都经历过的，市中心CBD到了夜晚就成为死城，居住功能迎合其他城市功能有机的穿插。而超小户型将是解决地价与居住环境落差的巧妙手段。

日本超小户型日本的超小户型住宅实践起源早，而且研究工作细致严谨，又有强大的产业化与工业基础作为支撑。所以，其住宅设计成果精度非常之高，能够在四十几平米或者五十几平米的建筑面积标准下，做出复式住宅且功能完善。

作为超小户型住宅未必一定要达到住宅的日照标准，市场上的实践也有大量的居住类公寓产品受到购房者追捧。我们的一个客户专门从事此类项目开发，所取得的开发用地都不是住宅用地，全部生产超小户型住宅，每户二十四平方米左右。在一些省会城市，房价一万一平方米，总价二十四万元，首付八万元，任何年轻白领都有可能支付。其在多个城市按此模式开发，获得巨大成功，即便在今天这样不景气的市场，也能保证日销售100套至200套，可见市场对此类产品有多大的需求。

超小户型向谁看齐？

日本作为比中国经济早发展几十年的城市楷模，其城市人口与建筑密度都可以作为中国都市发展的参考。日本的住宅产品在研究与实践方面，对中国的住宅探索有极高的借鉴价值。日本在超小户型方面的研究也相当成熟，甚至可以直接引用、参考、改造。王石先生在自己的讲话中就提过去日本考察住宅四次。

日本的超小户型住宅实践起源早，而且研究工作细致严谨，又有强大的产业化与工业基础作为支撑。所以，其住宅设计成果精度非常之高，能够在四十几平方米或者五十几平方米的建筑面积标准下，做出复式住宅且功能完善。至于十几平方米的超小户型更是不在话下。至于刚刚引进中国的，应用于机场港口的胶囊旅馆，也是源起于日本的研究探索。日本在住宅空间使用效率、高精度整合设计、住宅产业化方面的确做到了极致。

超小户型产品设计不仅要求建筑面积的极限控制，实现住宅小型化的关键在于多专业的高精度整合设计。住宅内部空间效率的提高，主要依赖对于配套的卫生洁具系统优化整合设计，家具及收纳空间的整合设计，电器及管线的整合设计。也就是说，除了常规的建筑、结构、设备专业之外，还需要与室内装修设计专业甚至家电设计的整合。

另一方面，作为开发与建设的配套产业，中国家电行业目前提供的嵌入式可整合电器种类非常少。而国内的一些大型电器供应商，如海尔，海信，美的，长虹都早已经进军房地产行业，如果作为有心者及早抓住家电与住宅整合设计的空白，推动家电一体化住宅将抢占高精度整合住宅的先机。

对于超小户型住宅，多样化丰富性不是其重点，而高精度集成化所要求的产业化、标准化是发展方向。基本的设计标准不能够降低，那么在此基础上怎么控制成本？那就要进一步实现产业化和标准化。对于这类住宅产品，标准化是达到控制成本的最有效途径：户型类型尽量少，建筑节点尽量简洁，各种部件包括檐口、门窗、台阶等尽量大规模工厂定制、集约化生产。而不是像现在都是现场施工，靠缺乏专业技术培训的农民工来完成。如果改由工厂化生产，先进的生产经验和标准的部件配套对产品品质也将是有效的保证。这样才能真正实现近年来建设节约型社会的理念。

领先者为何领先？

万科较早关注住宅产业化方向，并坚持了十几年研发探索，在领先性和专一性方面，几乎是中国的唯一。在常规住宅开发都挤上独木桥的今天，超小户型住宅不但有市场的创新意义，更有产业化的转型意义。产品竞争力的转移未来走综合型道路的开发商会越来越少，很多企业会走一条力所能及的路，更有产品特色和技术特色的退路。提高技术含量、产品品质，将小项目做出自己的特色和品牌，同样是一种成功。

前几年很多中小开发商以区域性产品开发为主且数量不多，没必要也没条件实现工业化生产。而大型开发商在产品开发数量、规模方面都更有支撑，质量上有严格要求，有条件对住宅产品从设计到施工、部品到配件都实现工厂化定制生产。同时比起很容易被市场淘汰的中小开发商，万科这样成熟的大型品牌开发商在房地产生产链条中的主导作用越来越重。

万科等大型企业在选择设计、咨询、施工、材料等合作企业时有更多主导权，可实现按需选择，提出改进要求或制定规则，而不是仅仅建立在价格比较的基础上。比如品牌企业可要求合作厂商不断进行技术研发、工艺改进，提高施工标准，实现主导产品和配套产品、品牌企业与合作企业的“强强联合”，深化对产品的控制力度，提高产品综合品质。这样，工业化、标准化和体系化才得以顺理成章地推进。

当今的住宅开发市场由于政府的调控已经越来越难做，如果在产品形态方面还沿用十几年形成的老套路，千军万马过独木桥，同日化竞争不可能有出路。所以，有战略思考的开发企业都已经在物业的类型化方面做出了选择，特别把住宅产品的精细化作为重点。

万科的这一理念以及推出的15平方米超小户型产品，领先市场也值得业内关注。虽然，万科在昌平的一个类似项目还未报批，可能有其具体的项目条件和手续原因，但中国的大城市格局将日益接近香港、台北、东京、新加坡，超小户型产品将有广阔前景。