浅析房产税的影响

□文/李字娜 杨丽娜

（1.河北经贸大学财税学院；2石家庄信息技术职业学院 河北·石家庄）

一、房产税概述

房产税又称为房屋税，是国家以房产作为对象向房屋所有人进行征税的一种税种。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

征收房产税目的是通过运用税收的手段来加强对房产所有的管理，提高房产的使用效率，配合国家的房产政策调整来打击投机炒楼行为，限制非理性热钱进入房地产市场，合理调节房产所有人和经营人的收入。

二、房产税在我国现状

1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并从当年10月1日开始实施。但是，随着我国经济体制的不断改革、不断转变，越来越多的问题暴露出来，原有的房产税制度已经不适合现有的经济条件，而且影响到国家的财政收入。主要存在以下问题：

1、征税范围狭窄。近年来，居民个人购买房地产的比例在逐步上升，个人购买力已经成为推动房地产市场发展的主要力量之一，但是现有的房产税却未对该群体购买的房地产进行征税，也没有将非经营性住房纳入征税的范围（目前只有重庆和上海开始对个人非经营性住房征税），这样做是极其不合理的，因为这个群体购买的房地产很多存在投机炒楼的行为，严重影响了房地产市场的健康发展环境，同时也影响到国家的税收收入。

2、征税过程中的计税依据不科学。现行的房产税计税依据是按照房屋的静止价值来纳税，但是随着房地产市场的快速发展，房价的急剧上升，仍然按照原来的计税依据已显不合理，对于房屋增值的部分也应该纳入到收税的范畴。也就是说，对于房屋保有阶段发生的价值增值部分，房产税不能发挥根本的税收调控作用，无法体现时间价值因素，反映不了真实的市场情况，造成房产税纳税的不公平。

3、税率不合理，且税费过于混乱。每个地区经济发展的状况不同，即使是在同一个省份的不同城市也存在着很大的差异，而目前我国实行全国统一税率，没有充分体现地区间的差异性，这就造成了经济状况差的地区居民承担的纳税义务相对更重一些，是极其不合理的；而且房产税收种类五花八门，与房地产行业直接相关的税种多达十几种，有营业税、企业所得税、个人所得税、城建税、房产税、印花税、土地使用税、土地增值税、资源税、教育费附加等。过度的纳税项目使得纳税人不堪重负，严重制约了我国房地产行业的健康发展。

4、税务部门管理工作不到位。在征税过程中，有关执法部门在税源掌握方面明显存在漏洞，他们只能凭借纳税人提供的房产证、固定资产及收入明细账来进行判断税源的多少，缺乏有力的实地调查取证。在这种情况下，如果纳税人有意隐瞒真实情况、故意上报较低的收益金额或者提供虚假的材料证明，就会直接影响到纳税的数额，造成偷税漏税现象，从而损害国家的税收权益。

三、房产税的影响

基于房产税在征税范围、计税依据和征管等方面存在的问题，可以从以下几方面分析房产税的影响：

1、房产税对房价的影响。探讨房产税对房价的影响之前，首先分析一下中国房地产市场价格过高的原因。社会上认为中国房地产市场价格过高的主要原因之一在于房地产开发的成本较高，是房产价格过高的主要原因；另一个主要原因是消费者需求过旺，包括实际需求增加、对房价预期看涨的影响所造成的需求增加、投资或投机需求的增加等，其中的根本原因在于对房屋价格上升的预期看好。之所以有这种预期，是因为房产供给方面存在双重垄断：一是政府对土地供给的垄断；二是房地产开发商对房屋供给的垄断。

房产税本质上是对房地产资本课征的部分要素税，即对房产课税就相当于对资本收益课税，拥有的房产越多，就相当于其资本收益越多，从而税收会随着总收入的增加而上升，因此，房产税具有累进性。上海市的方案所征收的房产税不是严格意义上的房产税，因为对存量房产均做了豁免，虽然对一般的居住性需求没有任何影响，但在一定程度上支持了自住需求，有效抑制了增量房产的投资性购买需求，有助于房地产市场形势逐步趋稳。

2、房产税对收入分配的影响。收入分配差距扩大引起的严重不满，已经牵动人心与全局。人们所谈论的收入差距迅速扩大，在很大的程度上已源于财产性收入，最主要的构成原因之一是来自于不动产财富的实际分布情况。因为居民收入中现在越来越有影响分量的财产性收入（特别是不动产增值、溢价收入），与其他收入综合在一起，形成了收入差距扩大状态。这又引出了不动产税，即房地产税这样一个税种的必要，它显然应该发挥收入分配方面以再分配的方式产生的优化作用。

重庆市方案主要着眼点是收入分配。这一方案不仅不影响房产的刚性需求，即对一般房屋交易没有影响，而且可以从占有资源较多的高档住房拥有者手中获得一部分资金，对于高收入人群征收较多的房产税，对于中低收入者少征或不征房产税，这便起到了缩小收入分配差距的作用，即优化收入和财产的再分配以抑制“两极分化”。在保障房、商品房“双轨统筹”框架下，房地产税不仅将作用于市场轨道而使中国房地产产业的发展提高健康度和可持续性，还会在收入分配和财产分配方面施加规范的再分配的优化调节。

3、房产税对政府收入的影响。1994

年的“分税制”改革，其主旨是为了使地方政府能够形成相对独立的、对地方经济负责的一级政府，但在实践中由于事权与财权的分离，使得财权的重心上移，而事权的重心下移，突出表现为地方政府的税收收入过少不足以保障地方政府财政支出的需要，其根本原因在于地方政府缺乏一个健全的地方税系，主要表现在地方税种过多，但规模过小，税收收入不足，甚至出现县乡财政困难的不和谐现象。在这种情况下，地方政府为了取得与事权相匹配的财政收入，以土地出让金、税收以外的收费、社保及各项基金以及借债等多种形式取得大量的预算外收入，其中以土地出让金作为地方财政收入的主要方式，这加剧了地方政府对土地出卖的依赖程度，导致“借地生财”的现象越来越严重。

房地产业作为一个能够获取巨额利润的产业，对地区经济发展有着积极的推动作用是毋庸置疑的事实，这就使得地方政府迫于经济发展的需要，在明知可能会带来问题的情况下仍然坚持对房地产业进行支持和重视，对国家的房地产调控政策怠于执行或者降低执行的水平和力度，使国家长久以来对房地产进行控制的相关政策并没有发挥很好的效果。通过房产税改革，对地方政府一个最直接的作用就是将地方政府从依赖土地获得收入促进经济增长的角色中摆脱出来，减少政府对房地产业的依赖，使得政府真正的能够发挥自身的监管作用，这是房产税改革对政府工作带来改变的首要方面。

国家应对房地产业进行税费改革，征收保有环节的房地产税，将其作为我国地方财政收入的稳定来源，使地方政府的财政收支纳入规范化管理，把政府从卖地生财的短期利益中转移出来，不再把土地出让金收入作为改善年度财政状况的依赖性手段，避免土地财政现象的发生，也减弱了房地产开发商的垄断地位，使地方政府有了充足的税收收入用于提升公共服务水平，搞好城市管理建设，优化区域的居住环境和投资环境。更为重要的是，地方政府可将房产税税收收入作为我国地方政府廉租房和经济适用房建设的资金补贴，推动城镇居民住房保障机制的建立，这不仅是对商品房市场机制的必要补充，也是对国家社会保障政策的完善和实践，有利于促进社会的和谐发展。

［1］贾康.房地产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨［J］.北京工商大学学报，2012.2.

［2］贾康.房产税改革：美国模式与中国选择［J］.人民论坛，2011.1.

［3］夏商末.房产税：能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗［J］.税务研究，2011.4.