中小城市房地产市场发展潜力的分析研究

戴文秀

（江苏省盐城市白蚁防治所，江苏 盐城 224002）

一、引言

做好房地产开发工作不但能促进我国城市化进程的健康发展，还可以扩大内需，提高人们的生活水平，同时还可以对区域经济发展产生协调作用。下面就先对中小城市的特点进行分析，然后再对其房地产发展潜力进行分析研究，以便在中小城市房地产开发过程中能巩固对其有利因素进行充分利用，扬长避短，最大化地促进房地产业的健康发展。

二、中小城市的特点

中小城市和大城市相比，具有以下特点：（1）大多数都承载着一定的城市功能。一个城市的成立需要满足三个条件：能够满足城市或者周边地区的某种需求，有支柱产业以及自己的城市特点。其中包括城市功能，例如山西大同具有发达的采煤业，就为资源性城市。（2）城市发展迅速。中小城市多数处于城市扩建期，旧城改造以及拆迁等，也进一步带动房地产业的发展。（3）周围农村和城郊人口向城市的流动性持续加大。（4）城市的服务业就业人口逐渐增多，其第三产业的发展速度较快。（5）政府在城市建设和发展过程中，占有城市规划制定权和指挥权。

三、中小城市房地产市场发展潜力分析

（一）中小城市房地产市场需求分析。随着我国居民生活水平的不断提高，并在宏观调控的逐渐影响下，居民的置房需求会进一步得到释放。一方面在上世纪50 年代是一个生育高峰，造成现今社会上25-34 岁以及35-44 岁年龄段的人口数量占有很大比例，这些人正处于消费和投资阶段，特别是25-34 岁阶段的人员，正准备组建家庭，具有购房需求；另一方面城市化进程的不断加快，吸引了大量的外来人口，这些人口的住房问题，必然会带来房地产的一个新的发展阶段。随着我国对市场经济控制力的增强，吸引了一大批国外企业来我国设立区域总部或者研发中心，这些企业的聚集，必然会吸引更多的海外人才的到来；另外，城市的不断扩建，随之而来的是大面积旧城的改造，被拆迁的居民的刚性居住需求以及商业圈的不断扩张，则就又为房地产市场的发展带来了一个新的发展通道；我国城市人们的生活水平不但提高，其家庭结构不断缩小，但是其购房需求却在加大。现在的人们结婚之后，就想单住，还有一些“丁克”家庭也呈增长趋势，这些都会引起住房需求的增加。

（二）中小城市房地产市场发展分析。中小城市的房地产市场需求大部分都是为了满足当地居民的住房需求，所以说中小城市的房地产投资需求比较小。如果从建筑形态来看的话，中小城市的住宅项目大多数还是多层楼板，高层以及小高层最近才刚刚被人们所接受，就中等城市来说，南北通透、采光条件比较好的板楼依然是市场上最热销的住宅；如果从户型来看的话，中小城市还是以二居和三居为主，其中二居室大面积通常是在80 ～100平方米，三居室的面积通常是在110 ～130 平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即购买一次房子，生儿育女，最后知道子女长大成人，都要在这栋房子里完成，所以其购买大多在一百平方米左右。但是现今随着人们生活水平的提高，人们的置业周期也在不断的缩短，有很多家庭的置业周期已经是6 ～8 年，有的更短；如果从价格方面来看的话，中小城市的房地产则具有稳中有升、趋于平稳的特点。一个楼盘从开盘到销售，其房价的涨幅都不大，更多的时候是处于平稳状态。甚至有些项目从头到尾都不用进行价格调整。中小城市客户购买房子首要考虑的就是价格问题，其次才是交通、地段、物业等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的传播速度非常快，只要进行一些低成本的直接面向客户的宣传推广就非常有效，但是中小城市更注重的是实实在在的东西，所以中小城市的期房没有现房好卖。总体来说，中小城市房地产市场建设项目只要能够和城市的特点相符合，其发展还是很可观的。

（三）中小城市房地产市场发展所面临的机遇和风险。目前来说，中小城市房地产市场发展面临的基于主要有：农村人口不断城市化，其购房需求在不断增加；政策方面具有一系列的优惠，例如土地政策、人文政策以及税收政策等；综合成本比较低，其中包括土地成本、税收成本、建安成本、人力成本等；机会成本小，有些政府部门的集体订购，就可以直接消耗1/3 以上；市场竞争力小，有助于开发商建立自己的市场等。面临的风险主要有：市场容量小；客户消费能力低；政策变化比较大；区域风俗习惯比较强等。

四、结语

总体来说，只要抓好时机，认准市场，中小城市的房地产市场的发展潜力还是比较大的。为了能够最大化地减少风险，抓好机遇，一方面要算准建设周期，最好在一届领导任期内完成，另一方面就要充分做市场调查，依照当地的风俗习惯和人文环境，做好产品定位以及户型设计，最好还要进行适当的推广宣传，建立良好的商业信用，口碑相传的效果要远远优于广告的效果。

[1]王洪波.我国东部中小城市城市化进程中的房地产发展研究[D].硕士学位论文.东北师范大学，区域经济学专业，2007，5.

[2]宋锋.中小城市房地产发展问题探析[D].硕士学位论文.华中师范大学，区域经济学专业，2007，5.

[3]王艳梅.城市化进程中河北省中小城市房地产市场发展潜力研究——以河北省廊坊市为例[J].开发研究，2011(04):31-34.

[4]张伟.我国中小城市商业地产投资环境研究[D].硕士学位论文.广东师范大学，产业经济学专业，2011，5.