谈房地产经营者的素质及条件

司保元

(山西省第三建筑工程公司，山西长治 046011)

0 引言

房地产业是一个高收益的诱人产业，然而，在一个较成熟的、竞争性较强的房地产市场上，并不是任何人都可以一本万利，房地产市场并非是提供施舍品的慈善机构，在一个强手如林的房地产市场上，任何一个经营者都不会坐视他人轻易获利，而是利用自己的经营素质、判断能力、社会公共关系去尽力赢得最大效益。因此，这场竞争的胜负都是知识、经验、素质、心理、公共关系的较量，是经营能力、资金实力的较量，是信息判断、有序工作的较量。

1 房地产的概念

房地产是指城市规划(城镇)范围内房产和地产的总称。从物质存在形态的角度看，房地产是指土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。如水电、卫生、通风、电梯、树木等设施和物质;从经济学的角度看，房地产是指一种财产;从法律的角度看，房地产是寓含于土地、房屋实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。对于一个城市来说，房地产是其社会政治、经济、文化生活重要的物质基础和载体，是重要的生产要素和生活必需的消费品。

2 房地产的特性

1)位置固定性、地区性、个别性。土地具有不可移动性，建筑物由于固着在土地上，所以往往是不可移动的。房地产位置的固定性，派生出了房地产的地区性和个别性，即没有两宗房地产是完全相同的。纵使两处的建筑物一模一样，但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。由此，在经济上出现了同一房地产的大量供给是不可能的，其价格千差万别，由于房地产具有这些特征，房地产的使用就严格受到位置的支配，而且进行房地产交易时，也要到实地观察，不能采取样品交易的方式，所以，房地产交易成为特定地的交易。2)长期使用性。尽管土地可以沙漠化、洪水淹没或荒芜、侵蚀，然而它在地球表面所表明的场所是永存的，可以说土地具有不可毁灭性，具备长期使用性。3)大量投资性。房地产投资是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房屋建成出租或销售，涉及许多环节，需要投资巨额资金。4)易受政策限制性。任何国家和地区对房地产的使用、支配、交易都要受到某些限制，即使在“私有财产神圣不可侵犯”的私有制国家也如此。5)相互影响性。房地产的价格与其本身的用途有着直接的关系，同时往往还取决于其周围其他房地产的状况，受其相邻房地产的用途所影响。6)保值性与增值性。一般说来，随着社会生产力的发展，人口的增加，产业的兴旺，人类生活水平的提高，人类活动能力的增强，对土地的需要量是日益增加的，但由于土地面积不能随意增加，特别是位置较好的地段，所以房地产价格长期看来一般会不断上涨，有着保值和增值的作用。

3 经营房地产应具备的素质和条件

3.1 房地产开发经营要有正确的目的

我们从事任何一项活动，都是有一定目的的，一般来说，房地产投资者常有几种目的:1)追求投资报酬。利益成了动机的第一位，这种动机往往要冒一定的风险;2)追求资金的相对安全，要求至少保值;3)追求以最小的风险获取最大收益，这里安全性成了动机的第一位;4)追求自身所能承担风险的最大能力。只要能承担最大的风险赔偿，情愿冒更大的风险去投资;5)追求投资差价。即运用房地产交易的各种技巧，追求在买卖中的差价收益。实际上，追求资本安全的房地产投资者，大多是稳健的投资者，而激进的房地产投资者则宁愿承担较大的风险，以期获得较多的收益和增值。而中庸的房地产投资者则处在稳健和激进之间。那么，究竟应该选择哪一种房地产投资目的，作一种什么样的投资者。

不可一概而论，一般在考虑能够实现投资目的的房地产时，应当了解房地产行业的现状及其未来发展趋势，并且结合单位或个人自身的经济状况，考虑是直接从事房地产开发经营，还是购买房地产股票及债券，并根据投资目的，解决资金问题。

3.2 房地产经营企业要取得相应的资质

房地产开发企业级别划分为四种:分别为一级资质、二级资质、三级资质、四级资质。

3.3 房地产经营人员要满足的素质要求

1)熟知国家和各地政府的房地产开发政策。国家和各地方政府对房地产的开发政策、土地征用征收出让管理政策、房地产开发注册制度、对房地产开发计划的批准与否、对房地产工程的监督和入户管理以及各个城市的规划、开发原则等都会对房地产开发经营产生很大影响，这些方面的东西是一个房地产经营人员必须了解的。2)一个成功的房地产经营商要会“借鸡生蛋”。房地产开发和经营需要大量投资，且有时资金的占用时间会很长，这时，单靠自有资金进行开发建设和经营，就常有捉襟见肘之感。为此，一个成功的房地产商要知道如何同银行打交道，何时何地何种情况的开发建设能获得银行的何种贷款支持，有哪些房地产金融机构在开办何种形式的信贷业务，以及如何通过发行有价证劵来筹集资金，只有具备这方面的知识和经验，提高融资艺术，房地产开发商才能获得可靠的资金支持，以确定究竟能承担几个房地产开发经营项目，摊子能铺得多大。3)房地产经营者要具备一定的建筑知识，房地产经营是否成功，往往取决于最后的房产或地产能否成功的卖出。这时，房地产商品的质量就是一个重要的内在因素。一般来说，随着经济的发展和人民生活水平的提高，优质的房地产商品才会被人们所接受。此时，房地产的建筑设计是否科学、合理、建筑材料是否优质、建筑质量是否合格就成了至关重要的因素，房地产开发商应既了解建筑设计、又懂得如何用料，并善于与建筑师打交道。4)房地产开发与经营者必须具备应有的法律知识。在房地产开发经营过程中，可能涉及许多法律手续，如产权证的办理、合同的签订等;也可能涉及诸多的法律纠纷，如产权争执、保险理赔、税收减免、房产遗赠、宅基地纠纷、拆迁安置纠纷等，这些都要求一个房地产经营人员要具备相应的法律知识，才能灵活处置，并在房地产开发经营过程中，合情合理合法地维护自身权益，保障经营成功。5)房地产开发经营者应具备一定的市场营销知识。房地产是一种商品，商品如何能成功的销售，关键之一就是采用什么样的营销策略。是用优惠的价格促销，还是以优质的服务取胜，还是以高质量赢得青睐，这是一个房地产商在促销房地产商品时需要考虑的。同时一个成功的房地产商要时刻把握房地产市场的供求信息变化，随机应变地制定自己的市场营销策略，以最成功的获得赢利。6)一个成功的房地产经营商必须具备一定的心理素质。房地产市场的出现，为我们提供了一个新的赚钱机会。不过，千万不要忘记，房地产投资是充满风险的，它要承受各种因素影响，在决定进行房地产投资时，一定要做好心理准备，既要对获利充满信心，也要准备承受最大的损失。要坚定信心，当断则断。通常，一个房地产商在开发投资前，要问自己:究竟有多少资金可用于房地产投资，能占用多长时间，能承受的最大风险和损失是多少，可能的收益是多少，是否值得为这一收益去冒风险，这些都应事先考虑周到。7)一个成功的房地产经营商必须是一个善于协调各种社会公共关系的人。经营房地产要同各方面的人士打交道，并保持良好的关系。这样，就有可能获得最可靠的信息，并使经营成本最低(如买进的房产、地产价格较低)，经办的各种手续顺利过关，最快的获得收益。

4 进行房地产开发项目的可行性研究，确定发展项目

1)研究分析开发项目的必要性，这主要是对市场的需求进行分析，现代商品经济的一个重要特征。2)房地产开发项目的可行性分析，要联系该项目的各种外部制约因素，分析其实施的可能性，如需要考察固定资产投资规模及城市规划对项目的限制条件，还需要看资金、建筑材料、施工力量等能否保证开发项目的顺利实施;另外，还需要考虑到开发建设过程和建成投入使用后的道路、排水、通讯、供电、供气、供水等基础设施的制约因素。3)要对开发项目进行经济、技术分析。这是整个可行性研究中的最重要部分，一个项目只有具备必要性，外部条件实施的可能性，并经技术经济分析又是有效益的，才是可行的。

5 筹集资金

房地产开发具有资金占有量大、投资回收期较长的特点。因此，房地产开发企业除利用自身拥有的资金外，还可以“借鸡生蛋”。其方法也是多种多样的，如可以发行关于房地产方面的股票、债券、筹集长期资金;也可以向银行申请贷款，取得金融部门的支持等。

6 向政府申请建设用地

国家对房地产开发建设用地的政策，是通过公开的土地交易市场，开发企业通过招标、拍卖、挂牌的方式取得国有建设用地使用权。

以上事项完成后，便可按房地产开发程序进行正常的房地产开发经营。

由此可见，一项房地产业务，从获得国有建设用地的使用权，到房屋的建成乃至最后出售，它实际是一个投资、法律、建筑、财务、管理等各方面知识综合作用的过程。房地产经营人员要同政府部门、银行、设计师、建筑师、房地产经纪人、律师、估价师、房地产购买者等各方面的人打交道才能完成一项房地产开发经营工作。