广州市商务办公建筑布局演变及特征研究★

戚路辉

(广州大学建筑与城市规划学院，广东广州 510000)

广州商务办公空间发展的时间较早，在19世纪60年代就具有一定规模。改革开放后，广州商业商务活动进入快速发展时期，是除北京外第一个进入第三产业比重超过50%的城市。广州市2008年第三产业增加值占GDP比重60%，其中商务办公人数占第三产业比重约42.6%，就业人口占32.5%;占地区生产总值24.9%，占总就业人口15.6%，对广州市经济产出、社会就业与城市空间结构的影响至关重要。纵观商务办公空间的历史演变与经济水平、国家政策、城市土地供应紧密相关，改革开放后广州市商务办公空间经历几起几伏，可以分为三个主要阶段。

1 外溢阶段:点—线结合布局(1978年～1992年)

1978年我国正式提出实行改革开放的政策，这一阶段注重以“放”为主，着重于开放价格、放权让利、放开经营、对外开放。1981年中共广州市第14次代表大会，突破了早期偏重工业建设“生产型城市”的概念，提出“把广州市建设成为全省和华南地区的经济中心，成为一个繁荣、文明、安定、优美的社会主义现代化城市”的建设方针。由此，转变了过去的重生产轻流通，重建设轻服务的思想，使得广州市商业办公业加快发展。由于老城区工业与居住混杂造成的多种不便以及效率低下，第二产业逐步向边缘区域转移，老城区率先实现了产业结构的升级，第三产业迅速发展，1982年占到GDP的52%，从业人数占51%。

20世纪80年代后期，在逐步实行土地有偿使用制度的刺激下，天河区城市建设迅速。1987年天河体育中心建成，并举办了第六届全国运动会，由此围绕着天河体育中心的周边区域商务办公空间形成紧凑式发展。1988年广州火车东站正式运营，由此拉开了天河北商务区的建设序幕。原广州市总体规划定位天河区为科技文教区，以文教、体育、科研单位为主，但最终成为商业商务为主，文教科研为辅的新城区。从天河体育中心规划与最终建设比较可以看出，城市土地的使用目的改变，最后还是以市场需求为主，这也暴露出无论是城市总体规划还是近期规划只是面对当时的城市经济需求，缺乏对未来城市经济发展的远见。

2 发展与填充阶段:线—面结合的布局(1992年～2002年)

20世纪90年代以来，随着国家经济政策的进一步改革开放，广州的经济也得到了更迅速的发展。

1992年之前，广州的主要商务活动都集中在高级酒店内，那时候的高级酒店大都包含客房、会议与写字楼以及公寓等功能，并提供全天候一站式服务，例如中国大酒店、花园大酒店等，因此受到欢迎。1995年～1997年，外资的增加是当时推动写字楼市场的主要动力，以往的办事处升级到分公司，仅有的几栋甲级写字楼根本满足不了市场的需求。1995年，美国银行中心预售价为港币2万元/m2～2.5万元/m2，广东国际大厦的租金按实用约为300元/m2/月;1996年，中信广场、大都会预售价为2.5万元/m2～3万元/m2，宜安广场、东山广场等都在1.5万元/m2以上。高额的房地产开发回报，激起广州商务办公建筑第一次全面的建设热潮。其中海珠区琶洲会展中心发展迅速，从2002年首期建筑面积39.5万m2建成，随着2期，3期建设，规模不断扩大，成为广州市商务办公建筑聚集的新核心。

这10年间，办公建筑依然以高层建筑为主，并出现甲级写字楼继续集聚在环市东路、天河北路周边。珠江新城与琶洲也在城市规划的主导下开始了聚集，呈现面状聚集形态。乙级及以下写字楼、综合写字楼则出现沿东风东路、黄花岗、五羊新城、黄埔大道、五山路、体育西路、广州大道南不断线状扩散的局面。

3 走向多核化阶段:点—线—面式布局(2002年至今)

党的十六大以来，广州抓住机遇促进产业结构的转型，构建以现代服务业为主导的现代产业体系，发展会展、金融、保险、现代物流等高端服务业，促使经济增长中由“量”的扩展转向“质”的提高。在第100届广交会上，将中国出口商品交易会更名为中国进出口商品交易会，进一步调整对外贸易的结构，加强对外资的投向引导，将广州从单纯出口贸易平台转化为进出口双向平台，增强贸易、物流的国际竞争水平。在城市格局中，实施广州市城市发展“南拓、北优、东进、西联、中调”的战略，拓宽城市发展的格局，从而使得广州市商务空间扩散趋势加强。东山区(现属越秀区)的写字楼也开始向农林下路、东风路等扩散。东风路前后建设有广东港澳中心、广发大厦、健力宝大厦、越秀城市广场、新裕数码港、紫园商务大厦等一批中高档写字楼。海珠区的广州大道南汇集了经典居、华美商务中心、会展时代、财智大厦、浩蕴商务大厦等写字楼，江南大道、昌岗路的写字楼有万国广场、达镖国际中心、富盈国际大厦。随着老城区办公用地逐步减少，珠江新城的写字楼也进入了快速发展阶段，建设了信合大厦、双城国际大厦、珠江投资大厦、华普大厦、富力盈隆广场、发展中心大厦、新汇国际、合景国际金融广场、广州国际金融中心等一批高档写字楼，写字楼不断地聚集发展，面状聚集形态日益明显。同时天河区的写字楼继续向五山路、体育东路、天河路扩散，特别是随着万菱汇广场、太古汇、华晟大厦、富力科讯大厦相继建成，天河区的写字楼也逐步走向扩散，形成多条线状联系形态。2010年11月通过白鹅潭地区控制性详细规划，将白鹅潭定位为广佛共享的商务、购物、文化核心区，定位为与广州珠江新城并列的CBD区域，广州双中心之一，与上海浦东看齐。此外，南沙广州新城在亚运会的推动下，发展迅速，覆盖约200 km2的用地，发展潜力巨大。可见，广州今后商务办公空间的扩散格局将逐步拉大，商务办公建筑布局重心也出现移动，在广州市内缘区以内形成线—面发展格局，随着外围地区的点状重点开发，整体形态呈现出星形扩散的局面。

4 结语

1)商务办公建筑布局演变体现出广州商贸为主的特色。由于广州市生产性服务业中与对外商贸相关的租赁与商务服务类所占比重过半，因而广州市商务办公建筑的发展表现出伴随着重要的对外交流设施发展而发展，首先伴随广州市对外商贸的重要公共设施周边发展，如广交会馆、对外的大型酒店的海珠广场周边;紧接着南方最大的流花路火车站建成后，在流花路周边聚集形成以对内贸易服务为主的商务建筑，以及琶洲国际会展中心建成后，在周边逐步形成的以商务酒店、写字楼为主的建筑集聚，这些过程中都明显体现出广州作为南中国的商贸物流中心的特色，承接着南中国乃至全国的对外商贸交流职责的同时，使得商务办公建筑的布局也深受影响，体现出明显的广州商贸特色。

2)商务办公建筑布局体现典型的动态发展模式。广州市商务办公建筑的发展在一定程度上符合埃里克森1983年提出的动态模拟理论，埃里克森认为城乡边缘区的形成分为三个阶段:外溢——专业化阶段、分散——多样化阶段、填充——多核化阶段，广州市商务办公建筑布局发展从结构上符合这三步演化阶段，也是随着城市化人口聚集、交通等基础设施改善逐步向城市外围边缘区拓展。区别在于外溢阶段并非蛙跳式在城市外围形成专业化生长点，而是在城市内部格局中的未建设用地上逐渐地拓展，拓展距离在每个阶段2 km～3 km的半径内发展，拓展节奏与速度在8年～10年一个台阶。

3)对其他大城市商务办公建筑布局规划的建议。商务办公建筑布局规划首先要考虑到商务办公建筑内部主导产业，各个产业发展需要上游产业支持，因此如广州的公共对外贸易建筑的布局对商务办公建筑布局就产生了极大影响，而以软件服务为主的产业通常依附在有较强软件研发的高校周边，因此应按照不同主导产业特色进行布局，不能仅考虑本产业相关建筑布局，要通盘考虑才能符合产业内在发展要求;其次，要预留下游其他产业的发展空间，商务办公建筑也会导致下游商业、餐饮功能聚集，对周边居住空间也会产生较大影响，因此在空间布局的同时，要考虑到下游空间的特征与面积需求，以点线面不同形式去布局周边产业发展;最后，由于现在生产性服务业内部的产业交流较少，所以出现了目前商务办公建筑专业化与分离的现象，但国外研究表明，随着生产性服务业发展，其内部分工会逐步加强，因此规划布局可以超前的、有意识的将一些相关产业进行整合与集聚布局，以符合今后发展的潮流。

［1］林克明.10年来广州建筑的成就［C］.广州城市规划发展回顾(1949 ～2005)［A］.广州:广东科技出版社，2006.

［2］周 霞.广州城市形态演进［M］.北京:中国建筑工业出版社，2005.

［3］徐晓梅.广州历代城市建设布局于民国时期城市建设规划［C］.广州城市规划发展回顾(1949～2005)［A］.广州:广东科技出版社，2006.

［4］徐晓梅.国务院批复广州市城市总体规划［C］.广州城市规划发展回顾(1949～2005)［A］.广州:广东科技出版社，2006.