谈回迁安置房入住期工程管理问题

袁卓霞

(北京兴创东兴投资有限公司，北京 102600)

随着国内城市化建设步伐的加快，整村的平房集中拆除，建设新的回迁住宅小区，并集中进行回迁，让老百姓上楼居住，已经成为一种主要的城市化建设的模式。

而回迁安置房在回迁入住期间的工程管理就成为了一个非常重要的环节。管理不到位，反应不及时容易造成群体事件，影响社会稳定。回迁安置房的回迁入住期间的工程管理不同于普通的商品房的入住期管理，其主要有如下几点:

1)回迁时点集中，回迁量大。在拆迁时开发商和回迁户签订的回迁合同上明确约定了回迁入住的时点，只要是同一时间拆除的业主，其回迁的时点就基本相同，业主集中在同一时段入住导致问题集中，容易引发突发事件。而通常商品房入住时点的确定开发商会有更多的话语权。

2)问题解释困难。由于业主大多没有住过楼房，对楼房的结构性质使用方式等不了解，导致对问题大小轻重分不清楚，所提出来的大多是一些不太重要的问题，由于业主对电梯、水表、电表、热力表、燃气表等不会使用导致报修的电话较普通商品房要多出好几倍。

3)维修反应要迅速。由于业主租房的时间大多参考回迁合同约定时间点来确定，如果没有提前通知安置房延期交房的话，一般业主希望按照回迁合同时点尽快搬进新房，因此当业主收完房后，对一些报修的问题他们希望尽快得到解决，该阶段的工程管理就是要保证维修的反应及时、迅速。

4)易引发群体性事件。由于是多户居民同时回迁，任何一点细节的失误就有可能导致群体性事件发生，影响社会稳定，给开发商和当地政府信誉均造成不良的影响。

根据上述特点，采育安置房在回迁入住期间的一些做法给大家介绍一下。

1 项目基本情况

采育安置房一期安置房地上建筑面积46万m2，地下建筑面积7万m2。涉及施工总包单位7家，主要分包单位30多家;设计房源5051套，已选约3915套，本次办理入住3448套。本次回迁共涉及采育镇14个村约1769户。

计划2012年10月20日～10月31日组织回迁入住，为期共12 d。

2 回迁入住主要办法

2.1 组织保证

本次回迁需要现场办公的单位主要涉及保信、天恒各1个项目部，万兴5个项目部共计7个总包管理单位;2个电梯单位、4个外窗单位、1个户门单位共计7个主要分包单位;总包天恒、保信各配备20名管理人员，维修工人各50人左右，万兴5个项目部各配备10名管理人员，维修工人各30人左右，电梯分包每单位管理及维修人员10人，外窗每单位管理及维修人员10人，户门厂家的管理及维修人员15人;本单位工程部全体人员，安全小组全体成员，预算部本分成员共计18人，另外为防止出现维修不及时导致矛盾激化，本单位又另外组织了40人的应急抢险队;本次回迁入住投入的验房和维修的人员共计约470人，使得本次回迁入住的工程维修及管理有了足够的人员组织保障。

2.2 验房单据的填写、传递

通常验房单据及时准确的传递到维修单位，组织有效抢修是这一阶段工程管理的重中之重;为解决这一问题，本人组织工程部相关人员和所有总包单位相关人员设立集中办公点，进行集中办公，保证单据及时有效的传递。

物业单位在回迁之前准备了四联的复写单，在业主验房时，物业人员记录下问题并且经甲方、施工、物业、业主签认，物业留一份，剩下三份由物业转交到甲方集中办公点人员，甲方人员将每一套房所提出的问题信息进行系统录入，建立起档案后在集中办公点当天分发给各总包单位，这样保证了维修信息及时准确的传递到每一个施工单位手中，为施工单位的及时维修创造条件，减少问题的积压。

2.3 钥匙、水卡、电卡、燃气卡、门禁卡的移交及发放方式

通常户门钥匙共计8把，其中2把装修钥匙，6把正式钥匙，在施工阶段为方便施工管理，户门厂家将一把装修钥匙交给总包，剩下7把钥匙在入住前几天直接转交给物业，而不是由厂家将钥匙先交给总包，再由总包将钥匙交给物业，减少了一个移交环节，大大减少了出现门锁打不开的几率，在物业集中给业主发放钥匙时只发放7把钥匙，剩下的一把装修钥匙由施工总包单位在业主验房时直接交给业主，这样既给施工单位提供了充足的维修时间，同时也防止因钥匙移交导致出错。

同样，水卡、电卡、燃气卡、门禁卡均是由厂家直接移交给物业，由物业统一发放给业主。

2.4 维修质保

1)施工单位组成验房、维修小组，小组成员主要由施工单位的管理人员组成，通常业主对外窗、户门所提的问题较为简单容易，在验房当时能够修复，因此验房、维修小组除总包成员外，还需要有外窗和户门的成员，验房维修小组在小区显眼的地方设置维修点。

2)业主验房，物业客服人员直接带领业主到施工方的验房维修点，施工方的验房维修成员和业主、物业人员三方一起上楼验房，同时施工方的验房人员带着没有移交物业的那把装修钥匙，在验房完毕，如果房屋没有问题，业主签无问题回执单，施工方将剩下的装修钥匙一并交业主，房屋移交结束;如果业主提出问题，当时简单处理就能解决的问题如:门、窗开启不灵活等，由总包的验房员及时给维修人员打电话，维修人员迅速上楼维修，当时修好，在验房单上就不再列项记录;当时不能处理的问题，物业人员在验房单上做好记录，甲方、施工、业主、物业人员共同在验房单上签字，物业和业主商量维修时间，并力争将装修钥匙留下，便于施工方维修，如果业主不愿将钥匙留下，那就和业主定好维修时间后进行维修。由于本工程在建设过程中严把质量关，需要维修的质量问题相对较少，而且维修工作是在交房时就插入进来，因此所有参建单位敢于向业主承诺在验完房后3 d之内保证维修完毕，对由于业主原因导致不能及时到场开门维修的情况，维修单位也做到了验房后3 d之内给业主打电话预约维修事宜，这样保证了维修的及时到位，减少业主的等待时间，降低因维修不及时导致的矛盾激化。

3)电梯运行的是否正常，也是容易引起矛盾的一个非常重要的关键点，为保证电梯在交房时不出现停梯等故障或出现故障后能及时通知到维修人员进行维修，物业给每个电梯单位配发一部对讲机，当出现电梯故障时指挥人员直接调动电梯维修工进行维修。

2.5 特殊问题的处理

每天负责维修的参建单位主要领导在集中办公点和交房现场进行巡视，发现有拒绝收房或者提出额外的要求的业主，首先了解情况，然后几方相关人员进行实地勘察，并商讨解决办法，能通过维修解决的问题就不再上报相关领导，在当天不能解决超出各自权限范围内的问题，及时上报上一级领导研究解决;各个难点一一突破。

总之，通过对上述几个主要环节的重点控制，采育安置房做到了平稳入住，投诉零指标。