论住房市场价格调控政策选择

2013-08-15武汉大学经济与管理学院孙兴全赵欣颖

财政监督 2013年32期

●武汉大学经济与管理学院孙兴全赵欣颖

当前，我国住房价格及调控问题在理论上争论很多。笔者认为，住房价格的过快上涨，乃至形成经济泡沫，实则是“虚假的社会价值”的过度膨胀，并非劳动价值或真实财富的增长。任由这种情况发展下去，必将形成虚假经济繁荣，扭曲劳动及其他经济资源配置，并虚耗社会劳动和财富，必须给以足够的警惕。在我国土地国有制和土地供应的国家垄断背景之下，住房价格运行具有特殊性，住房调控的目标和政策选择也应有其特殊性。本文拟为我国住房价格调控、建立多渠道的住房供应和保障体系提供一个政策框架。

一、调整土地供应结构，增加住房用地供应

（一）土地供应结构和城建规划应区隔房高、中、低档地产市场。房地产可以分为高、中、低档，分别适用于收入不同的人群，房地产市场理应被区分为高、中、低不同的市场。如果不对住宅市场实行有效区隔，在拍卖土地的竞争上看起来似乎“公平”，其实扼杀了低端市场，对于一般居民来说就是不公。应加大中、低档住房用地供应，限制高档住房用地供应。根据城市人口密度等指标，在批租土地和制定城建规划时，确定较高的容积率。在供地价格上，大套、豪宅用地应实行更高的土地出让金，以调节土地资源更多地用于中低档住房开发建设。

（二）打击土地闲置、地产投机行为。土地是不可再生的资源，中国人多地少、城市建设用地十分紧张，打击囤地圈地行为必须使用严厉手段。一方面，批租土地应当有长期发展的战略眼光，不能只顾短期“土地财政”收入。对于已经批租出去却迟迟没有开发的土地要严肃执行政策：闲置一年要收闲置费，闲置两年者坚决无偿收回。

（三）尽量稳定土地批租数量，以利于让房地产商和购房者形成理性预期。供地从紧、加强土地利用的控制是必要的，但是土地供给量必须满足基本住房需要，要保持相对均衡的供地进度，避免一些时段出现供给过于短缺的局面。

（四）平衡各类用地的供应。近些年来，开发区热、大学城热、重复建设用地、面子工程和政绩工程占地、政府楼堂馆所占地、一些党政部门和“特殊”单位占地开发集资房等浪费了大量的城市建设用地，人为挤占了商品住房和保障性住房建设用地供应。应坚决杜绝类似的占地、浪费土地的行为，满足居住建设用地的合理需求。

二、利用财政税收手段调控住房价格

房地产税制改革除了为国家财政增加收入和缩小贫富差距之外，另外还有一个非常重要的功能：就是体现鼓励、什么限制什么的市场导向功能。稳定房地产市场，抑制过度投机，预防金融风险，房地产税制都可发挥应有的作用。鉴于房地产市场很容易出现投机活动，因此应当特别注意研究转让阶段和保有阶段的税收政策.通过财税政策来提高投机活动的交易成本。就转让流转阶段而言，主要是征收增值所得税和营业税；就保有阶段而言，很多国家通行的做法是开征物业税或称不动产税，各种税收相互配合使用，要能够形成抑制投机，保障合理住房消费的合力。

（一）征收房地产交易增值所得税。这一税种具有一定的抑制投机的效果，因为，开征增值所得税，要获得预期的差价，必然提高售价，从而抑制二手房的需求，不利于炒房转卖快速出手。但是，尽管理论上这一税种是对卖房产者开征，实际上仍属流转税之列，具有一定的转嫁条件。特别是在住房供求关系失衡情况下，向下家转嫁的比例更高。相对于保有环节的物业税而言，其效果小得多。

（二）开征营业税。营业税也属流转税，如果只对增值部分征收，类似于增值所得税之效。为了抑制投机行为，现行调控政策一般规定按保有年限长短实行不同的征收办法。如保有年限2年或5年之内，就转手者，按全额征收，超过规定的保有年限，则只对增值部分征收。虽然它同增值税一样，对投机行为有一定抑制效果，特别是规定保有年限，对投机者行为打击力度更强。但由于它的流转税性质，也易于转嫁。另外一个问题就是它与活跃二手市场，增加存量住房的供给相矛盾，如果不与物业税相配合，其效果也会大打折扣。

（三）开征物业税。解决住房问题上的诸多矛盾，一要调控价格，二要抑制不当需求双管齐下，而物业税这类经济手段无疑与这样的目标是相容的。出台物业税的呼声持续了多年，但阻力重重，直到近年才开始试点。对于一般消费者，物业税税制设计上应该考虑其负担能力，正如陈淮所说，可以实行零税率，物业税主要是加重囤房炒房者的负担，加重奢侈消费、多占资源者的负担，引导其改变过度占有物业的行为。物业税是一种财产税，谁持有谁负担，是不可通过加价转嫁给他人的，相反还会使过多占有的房产成为烫手山芋，捂在手中白白支付代价。和一些反对物业税的呼声相反，笔者认为，清理流转环节的可转嫁税负，出台不可转嫁的物业税，并实现合理住房消费行为进行免征的税制（如人均持有住房面积在平均水平之下的家庭免征），根本不可能推动房价上升，相反能通过打击囤房炒房、奢侈性和炫耀性消费行为而减少需求，抑制房价。

三、利用金融政策调控住房价格

合理的金融政策既可在房价过快增长时抑制房价，又可防止房地产泡沫冲击银行体系。首先，控制按揭贷款的首付款，这在贷款实行规模控制制度的条件下，于法有据、操作有效的金融手段。中国金融资源相对民间需求而言是严重不足的，但以前对按揭贷款还相对宽松，应该通过首付成数的提高减少信贷资金过多流入房地产市场，更多地扶持其他民间实业。特别是对购买两套、多套住房者可以实行更高的首付款政策，直至不予贷款。严厉打击骗贷、假按揭行为。其次，适当调整存贷款利率，特别是在负利率条件下，利率调整空间更应在调控房价时用足。提高存款利率，会增加资金回笼，减少过于宽松的流动性，会加大奢侈性、投机性需求者的成本，提高存款利率有利于减少住房市场投机资金。提高贷款利率，直接增加了购房资金成本，有利于抑制过度的需求。另外，在投机活动非常猖獗的时候，可以考虑实行“歧视性”的利率政策，对购买第二套或多套住房实行更高的、超过基准利率的按揭贷款利率。第三，在投机活动猖獗之际停止新房预售，可取消预售制度，只准销售现房，控制房地产开发企业利用预售制度融资，以免其利用这些资金来源支撑其囤地囤房、人为控制开发进度和市场供应的垄断市场和操纵市场的行为。第四，必要的时候可停止转按揭，限制炒房投机者谋利的市场。

当然，金融政策的利用要尽可能少增加正常购买住房的民众的负担，不可对正常消费、以居住为目的的购房者设置过高门槛。另外金融政策具有较好的针对性和灵活性，应根据市场实际情况相机决策使用。也就是说，在房地产投机风气较盛的时候采用较严的房贷政策，而在正常情况下适当放松。

四、利用宏观信息预警和市场信息显示政策调控住房价格

房地产商扭曲房价的基础是信息不对称。购房者高度分散，在市场上处于竞争弱势。信息是经济主体决策的依据，信息失真必将扭曲经济主体的行为。在信息不对称的情况下，公平竞争从何谈起？为了保障房地产市场的健康发展，正确引导市场主体行为，维护各方面利益，笔者建议：第一，更加严厉地处罚制造虚假信息和非法垄断信息，扰乱市场、哄抬房价等行为，依法进行重罚、吊销执照直至诉诸刑律。第二，有关部门应更加密切地关注业内特别是对市场影响力较大的开发商、学者言论，对其不实、误导性强的观点、数据要及时澄清。第三，及时发布政府部门掌控的宏微观信息，如宏观上的政策、法规、统计数据等，微观上具体开发项目的开发周期、容积率、单位面积分摊的地价和税费等，开发商的资质、信誉、有无严重违法违规的不良记录等。第四，鉴于房地产市场是垄断性、外部性、信息不对称性较强的特殊市场，应扩大开发商强制性信息披露的范围，房价、公摊面积等信息要公开，而且要公开到“一房一价”和每套房公摊率的程度，还应强制性规定开发商向社会和购房者明示成本构成、定价依据、销售进度等信息。

五、完善健全的居住保障政策，发挥其对房价间接抑制功能

有了完善健全的居住保障政策，就能一定程度避免本不具有购房能力者去商品房市场追逐房产，减少了市场的刚性需求，有利于抑制房价。

一是向全民开放的居住福利政策：取缔强势部门垄断性的变相分房福利，确认未达到基本居住条件者拥有“宅基地”的权利。

二是让弱势群体也能分享的居住保险政策（社会如何补偿未能分享公积金和住房补贴的弱势群体，从长远来看值得研究，财政开支可作出这方面的预算）。

三是强化居住救助政策的执行力（要确保经适房、廉租房如何做到不让强势群体染指）。

四是居住保障政策资源供给总量要有法律保障，包括财政资源和居住用地资源，要建立刚性的、有法律保障的供应机制。

在保障居住保障政策的效率方面，主要是要做到防止相关政策失灵。一是量力而行，缩小包括经济适用房在内的政策性住房供应范围，同时加大政策性住房投资比例，平衡供求矛盾。二是控制单套面积，降低居住成本，防止低收入者买不起、住不起，高收入者捡便宜。三是限制政策性住房的流转，防止投机者炒作获取暴利。四是严格审核购买者资格，严格处罚骗购、以权谋取经济适用房的行为。五是严格控制政策性住房开发成本和销售价格，更加节省地利用居住保障政策资源。六是对于经济适用房、限价房之类的政策性住房应建立共有产权制度，使之具备多次循环用于住房保障的功能。

六、组建住房合作社，形成更多渠道的住房供应体系

个人集资建房是一种合作经济行为，可以组建现代合作企业来明确其法律地位，而且，合作经济不一定劣于其他经济形式。

“住房合作社”的首要功能就是减少住房生产的中间环节，它排斥了开发商营运过程中产生的中间费，能节省购房者相当比重的开支。另外，“住房合作社”从保障居住权的政策目标出发，还可以提供一系列优惠政策，比如，廉价或无偿的土地划拨，由于它不是一种商品，不进入市场流通，所以，它理所应当享受许多税费优惠，所以它的房价应当接近造房的成本价。

依法组建起住宅合作社，建立合作经济组织，吸纳社员的股金就可规避非法集资的法律风险。通过政府监管合作社，合作社根据企业章程约束社员，政府对合作企业监管的难度不会比对别的企业更大，保证合作建房符合城市规划也不是难题。至于资金管理和风险问题，可以通过社员初始股金占住宅成本的比重控制，对资金使用更为严格的监督、引入银行和专业理财机构参与等手段来防范。

住宅合作社也可以是一种高效率的企业形式。其产权构造明晰，个人资本账户直接量化了个人产权，社员权益直接以事先规定的住房分配规则来明确；其内部经营管住宅合作社也不拒绝专业化、市场化，认为宅合作社这种形式是自产自销是不对的，设计、建筑等同样可以在市场招标，建房完成后，也可移交给专业的物业管理公司管理，专业化分工和市场机制的效率与抵御高价的盘剥可以并行不悖。

七、规范住房市场秩序

加强住房市场的监管，打击市场垄断行为，坚决制止和惩处一些地方性甚至全国性房地产商会组建价格同盟行为，对房地产开发企业故意放慢开发进度、捂盘惜售的减少市场供应达到抬价目的的行为，应实行惩罚性的经济处罚；制定并利用反暴利的相关规定限制抬价行为；研究成本公开的可行性，没有法律依据的话，房地产主管部门也应进行总体上的成本核算并公之于众，引导人们理性消费；严打欺诈和虚假广告行为。加强金融秩序监管，根除违规放贷、假按揭骗取信贷资金的行为。