浅述城市住宅类房地产项目环境影响评价要点

刘 燕

(南阳市环境保护宣传教育中心河南南阳 473000）

1 城市住宅类房地产项目环境影响评价内容

由于城市开发和规划的不同步性，以前规划是用于工业用地的，但是实际开发的时候却是用作居民区。这时候就有必要对周围是否有污染源进行调查：调查是否有污水处理厂，发电厂，垃圾焚烧厂等等。如周边有存在具有潜在威胁性的企业，可以通过现场检测声环境和大气环境的方法进行长期的监测。监测其主要污染物的特性和排放的特征，是否具有化学毒性和迁移转化性。以声音污染为例，城市中的住宅类房产往往会受交通噪声和工业噪声的影响。第一，对于临铁路建设的住宅区最经常受到困扰的是火车噪音。一般标准值是不设置隔声屏障的情况下不超过70db(A）,在设置隔声屏障的标准值是不超过58db(A）,但对于在临铁路建设的30M处的住宅区常常是受噪声污染最严重的地带。在出现噪音污染的情况下，可以采取设置隔声屏障的方法，降低铁路噪声污染；第二，城市交通噪声。城市里的快速路，主干道因为车流量比较大，因此造成的噪声影响也就比较严重。目前用来评价城市噪声影响的模式主要是公路交通噪声预测模式。但由于城市中的车流量因时因地因红绿灯问题车辆运行速度不一致，因此采用公路预测的方式会有误差产生。不过可以通过采用类比类似的城市道路的方式进行检测，分析受影响的程度。在进行城市道路噪声影响测评时还需要考虑一个问题，就是由于受地面和两侧建筑物的反射作用会造成沿街建筑噪声污染程度不一致，也即是受噪声污染的楼层不一定是近地面层，也有可能杂建筑物的中间层。

2 城市住宅类房地产项目环境影响评价方法

现在的房地产项目大部分是对原来的老城区（或是城中村）和在原来的工业用地上进行开发建设的，这样一来就会出现居民区建好的时候，周边还有一些工企业没有搬迁出去，从而造成居民区和工企业交错共处的情况，这也就成为了外在环境对建设项目造成影响的主要原因之一，因此评价建设项目所在区域环境质量是否能到既定的标准成为了关键。

2.1 评价的标准

由于房地产项目刚开始的用地根据整体规划是采用工业或城中村式的结构模式，现在由于原来的地块更改了使用功能，土地使用性质已经发生了变更，原来的评价标准也不能再适应现在用地功能的评测标准。因此需要根据现在区域的功能确定环境评价标准，并向地方环境保护行政部门申请执行评价标准。用地性质从工业用地转变成居民区，原来工业用地的大气环境也应当从《环境空气质量标准》（GB 3095-1996）中的二，三级标准转变为二级标准，声环境质量从《城市区域声环境质量标准》（GB 3096-2008）的二，三类转变为一，二类；原来作为工业用地时，由于害废物料的不合理存放，会对土壤造成一定的污染，所以在对土壤环境质量进行评价时，需要求土壤风险低于《土壤环境质量标注》（GB 15618-1995）二级标准的值。

2.2 评价的方法

在进行评价的过程中，必须要按照目前环境质量评价的思维方式，监测确定该地块是否能用于居住，是否能满足居住需求的大气质量，噪声指标是否超过居住地区接受标准。对目前的现状进行检测时，需要注意周围有没有特征污染源，监测因子立足于外部污染源和内部污染源详细调查的基础上来确定。如果周边没有特征污染源，可以采取大气常规检测的方法；如果发现特征污染源则需对特征污染物进行监测；对土壤的检测需要按照相关的技术规范进行操作，按照土壤检测《土壤环境监测技术规范》（HJ/T 166-2004）的有关具体要求设计检测方案：取样后须经相关部门对原址土地进行检测分析，并报相关上级部门进行审查,并根据测评报告制定土壤功能修复方案；土壤检测分析主要是针对污染源因子的物理化学特性进行点位监测和深度监测，定性定量的进行分析；对土壤进行分析的目的是为了确定该地块以前用于生产有毒有害物品的时候是否有残留物质附着在土壤里，影响到日后居住在这土地上人们的身体健康。

2.3 环境影响的控制措施

现在很多住宅类房地产都是属于高层建筑，配套有水泵房，换热站，风机房，排风口，变配电室等配套设施；一些商业建筑还会配有中央空调系统制冷机组和冷却塔，冷却塔在运行过程会产生比较的噪声，也会产生对邻居有影响的飘雾。所以说项目自身的配套设施是引起噪声扰民问题的主要原因。因此该评价要点必须得到足够的重视和探索有效的解决方法。譬如噪声污染控制，热换站热水循环水泵的震动是带来噪声的源头，但是在监测设备房外噪声不符合标准的情况下，居民的对噪声的反应却比较强烈，究其原因主要还是因为水泵运行产生的低频噪声造成的，再加上水泵所在的位置和设计不合理更是导致了噪声的污染。一些研究数据表明，位置处于地面的热换站及时界外噪声不符合标准的情况下，也不会存在噪声污染问题。因此我们可以这么热为热换站设在地面可以减少噪声污染的发生。但考虑到土地和景观的问题，很多高层建筑在规划时，热换站大多被安置在地下，基于此种现象，我们不得不在噪声源头和中间环节施加措施。1）使用低噪声循环水泵或对水泵进行屏蔽；2）在水泵基础和楼板之间填充隔振材料或是设置隔振垫；3）用软管连接水泵和进出水管，并加按减震喉；4）柔性固定管道，穿墙时设置套管；5）使用定转速水泵，避免水泵因变速引起振动频率变化与管道形成共振，以及固体共振传声造成噪声污染。另外，在工程建设和运营过程中，还要加强各项污染治理工作的监督和管理力度，在确保项目正常施工的同时，控制硬化面积的增加，譬如为地下水资源的保护腾出更大的空间，道路铺设多孔沥青等。至于建筑结构的节能环保，要尽可能使用可重复利用、可循环利用、可再生利用的新型材料，室内尽可能采用自然光，最大限度控制能源的消耗。

总之，城市住宅类房地产项目环境影响的评价，需要根据现在区域的功能确定环境评价标准，并向地方环境保护行政部门申请执行评价标准，而在进行评价的时候，需要注意周围有没有特征污染源，以免影响到日后居住在这土地上人们的身体健康，譬如城市交通噪声，城市里的快速路，主干道因为车流量比较大，因此造成的噪声影响也就比较严重，这些都是建设环境影响评价的重点所在。

3 结束语

综上所述，由于城市住宅类房地产在建设的时候会出现居民区和工业区交错的情况，也存在原有化工，电镀，印染搬迁后对土壤具有污染性的可能性，所以在进行城市房地产建设项目环境评价的时候，应当多考虑外在环境对项目可能的影响因素，尤其是有些评价标准会随着地块功能使用的变化而变化，外部大气是否存在对项目影响的因素，以及土壤是否受到化学物质的污染，是否能适合居民的居住需求。在评价房地产项目配套设施对项目本身会产生的影响时也要引起足够的重视，其中比较敏感的就是由于现在高层建筑比较多，加上换热站位置设计不合理产生的噪声污染问题，最好是建议将热换器安置在地面并且加装减振隔振装置。因此，通过对这些环境因素进行评价并采取相应的措施，可以提高城市住宅类房产的建设满足居民居宅的需求。

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