房产测量中常见问题的解决方法

（中山市民骏测绘工程有限公司，广东 中山 528441）

一、房产测量中的常见问题

1 建筑面积的计算

（1）跨层门廊，门廊内有阳台时，门廊是否计算建筑面积

在规划报建时，一般按层计算门廊的建筑面积。但按照房产测量规范规定，门廊上盖高度等于或大于二个自然层时，不计算建筑面积，所以应只计算阳台面积。

（2）市场、加油站等类似柱廊结构的建筑物的面积计算。很多的菜市场、加油站都是类似柱廊的结构，只有柱和上盖，四周并没有墙体和维护结构，若按照柱廊面积的计算规定，是按其柱外围的水平投影计算建筑面积，但在实际工作中，因未对该类建筑物作明确的规定，所以参考各方面的因素，往往采用其上盖的水平投影计算建筑面积。

（3）与房屋相连的有上盖走廊、檐廊与无柱雨篷的区分。一般情况，存在比较大争议的是走廊、檐廊与雨篷判定的问题，尤为突显的是大型仓库上货台上的顶盖，因雨篷不计算建筑面积而走廊、檐廊则计算一半建筑面积。因此，在实地作详细的数据采集后，一般依据其上盖是否属永久性结构、上盖延展的长度和与之相连的建筑物是否为相同或相似的结构来区分。

2 建筑物的结构层次的确定

由于现代建筑物的特殊性、多样性等特点，结构层次作为房产测绘中的一个重要组成部分，同样也存在某些不确定的情况。

（1）天面楼梯间是否作为一层计算的问题。房产测绘时，需要标明该栋建筑物为几层的建筑，而天面的楼梯间是否作为一层计算也是其中的一个关键。结合所在地的规定，一般采取该楼梯间是否超过其下一层建筑面积的一半作为判定标准。

（2）棚、钢、混、砼、框架等结构的确定问题。同样，标明建筑物结构时，在结构复杂不明晰的情况下，应以其主体大部分采用的结构形式作为判断依据。

3 房地产测量中栋的划分

栋是房地产要素测量与房地产调查的基本单位，因此在房地产的测量中，对栋的概念明确的区分具有十分重要的现实意义。栋区分的基本原则有如下几点：

（1）地面以上的基础与结构应为整体统一。在同一栋楼，地面以上的基础与结构应该是一个统一的整体，具体是指房子的各个部分连接起来，不同部位的墙、柱、梁和其他相关的连接在一起，不可分开；若果房屋不同部分之间断开，可以按不同部分独立分栋。

（2）有共同的共用设施。在房地产栋的划分，依大部分业主来说，至关重要的影响是对共有建筑面积的分摊进行计算。若果房屋不同部分中无共同的共用设施，那么，不管是作为一栋或者是多栋来说，对影响共有建筑面积分摊的计算可忽略不计。

（3）房屋所拥有的土地为同一产权人。按照相关规定：房屋权属登记的基本原则是土地使用权者和房屋所有权者相一致的原则；若房屋占用的土地属于不同使用权人的多块土地，同时各土地使用权人的土地权属清楚，则此房屋不可作为一栋处理。

二、房产测量中问题的解决方法

1 建立房地产测绘信息平台，统一系统管理

规划、建设、国土部门与测绘部门应共同努力，制定一个标准化的测绘操作程序和规则，以及统一的技术标准，创建房地产测绘信息系统技术平台，形成一个统一的操作方案，方便统一的信息资源管理、交流和共享，也可以促进行业技术的进步，不但规范房地产的测绘行为，而且能确立房地产测绘的权威性，以维护房地产行业市场的正常秩序。

2 加快房地产测绘市场步伐，规范竞争有序的测绘市场

首先，实施分离试管和市场准入测绘系统，加强测绘市场监管力度，制止与预防乱收费出现，市场行为需规范化；加强测绘组织与资质管理，推动房地产测绘行业进入法制化、专业化及市场化。其次，要加强测绘市场自律性，不断建立测绘信用体系。根据市场机制运转，预防出现恶性竞争，杜绝暗地操作等损害行业的行为，房地产测绘部门要对测绘结果承担应有的责任，对一些在测绘中未执行国家规范标准或故意欺诈行为给予严厉处罚，依法追究责任。

3 结合新技术、新工艺以提高房地产测绘的技术标准

在房地产测绘中，应对新房产规范设计与测绘新技术、新工艺的要求相结合，不断强化房地产测绘技术标准，使其可操作性更加强，以便解决房地产测绘中可能产生的新问题。如坡屋顶的房子，因为是不能准确测量它的层高，从而影响到建筑面积的计算结果，如果采取净高作标准，问题就可得到解决；如以男性平均身高177cm作为参考，单从使用与居住的角度来看，房间提供175cm以上的净空高度是可行的。

4 加强专业培训，提高房地产测绘人员的综合素质

作为一名合格的测绘工作人员，不仅要具备测量与房地产的专业知识，而且还要有高度的责任感，认真根据相关法规开展房地产测量工作；做好有关房地产测量的业务培训工作，提高各岗位人员的综合素质，加强网络技术、计算机技术与数字技术的应用。

利用测绘行业专家的力量，建立测绘市场人才专家库，探索测绘的“先进的技术”，为测绘行业的技术革新及推广提供应有的人才与技术保障。

结语

房地产测量属于房屋买卖及办理相关产权的基础，是权利者维护个人权益的前提与保障，也是关系到居民的大事；若稍有不慎必会对房地产测绘单位的声誉严重受到影响，甚至会引起法律上的纠纷，所以在制定房地产测量标准时，应当从严把握控制，保证其测量精度预留一点余地，测量方法可靠正确，不可在制定规范标准时留有漏洞；建议对现有规范标准未有明确规定或不当部分给予修订或补充说明，以便减少测量工作中引起的法律纠纷，因此进行加强房地产的测量研究具有重要的现实意义。

[1]如何解决房产测量中遇到的问题[J].城市建设理论研究，2013.