房地产开发设计阶段成本管理分析

张未

（杭州中大圣马置业有限公司，浙江 杭州 310000）

1 现状及原因分析

1.1 片面追求项目建设周期，不合理压缩设计时间，忽略设计质量。因为房地产的开发商在开发项目的时候投入的资金大、成本高、顶着销售的压力，所以开发商在市场竞争以及回笼资金的压力下，会想尽一切办法缩短开发时间，不受到重视的设计过程，会更加成为被缩短时间的一个段落。这样做直接造成的后果是：因为设计建筑时间被严重的缩短，就不能保证设计的质量是否达到标准，在设计质量上容易出现问题，例如设计的规格布局不合理、功能规划不实用等，导致项目完工后要进行返工、拆除；设计的各个项目结构不配套，互相犯冲，导致在施工建筑中频频更改现场签证、设计计划，对施工中成本的管理带来不利影响。

1.2 出于营销考虑偏重设计效果忽略控制成本。由于房地产业的特殊要求，公司经营管理方针往往对营销倾斜，反映在设计阶段，往往片面追求设计效果，一味追求高、新、美，而不考虑成本因素。

1.3 设计单位设计偏保守不注重经济性。在设计工程项目中很多设计工作者只重视技术、忽略了经济设计，某个方案如果中标之后，在继续完成之前的设计方案和建筑方案的时候就片面的重视安全性，忽略了经济计划，严重缺乏竞争意识，对设计稀疏和设计标准不适当的提升，随便的增加大梁柱面积，提升混凝土强度级别，增多钢筋配置数量，产生很多不合理的设计，导致投资成本失去控制。

1.4 设计收费不合理。现行设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额百分比计算，难以调动设计人员主动控制工程造价的积极性。

2 设计阶段成本管理的方法

2.1 开展限额设计有效控制造价

2.1.1 限额设计的控制和分解方式。定额设计的主要方法和关键步骤是解剖分解投资指标以及细致划分工程量。对定额设计的掌控和分解主要有横向和纵向控制。依据设计计划分层次的掌控总投资费用，贯通在可实行研究、初期计划、技术设计、建筑图设计等段落，展开定额的纵向掌控设计。每个设计段落，按照各个专业投资进行分解，分区域限额，投资计划细致的分配到每个单位项目和子部子项目上，完成限额的横向掌控设计。

2.1.2 限额设计指标测算分析步骤。要进行合理可行、科学的解析限额设计计划。首先按阶段分析解剖目标值计划，如果第一步骤可行，则按照各个专业的施工单位进行分析解剖，如果以上两个步骤都可行，再按照各个施工单位的子部门子项目建筑继续开展分析解剖。如果以上无论哪一步骤分析揭破没有得到合理的答案，就说明这项投资目标值是错误不能执行的，要立即进行修整。限额设计计划分为初期设计限额和建筑蓝图设计限额两个进程。

2.1.3 初步设计阶段限额设计。按照审批的投资估算进行限额设计，投资分解和工程量控制的划分一般为专业和单位工程，应与投资估算相一致。为了确保限额设计指标的落实，初步设计阶段限额设计可以采用工程限额设计任务书形式下达。初步设计阶段限额设计的工程量应以可研阶段审定的设计工程量和质量标准为依据。严格按限额设计分解的投资细分指标和控制工程量进行设计，并提出节约投资的可行措施，以单位工程为考核基础，预先考虑各专业内部的综合平衡，力求将造价和工程量指标控制在限额范围之内。

2.1.4 施工图设计阶段限额设计。建筑蓝图设计进程中限额设计大多在建筑设计总图设计进程下达建筑项目限额标准，必须要附有施工建筑量、估算书和机械设备单价考察表等。包含上面进程中供给的设计要求、施工建筑量、设备种类、材料种类、措施组合等综合答案，为设计工作人员在进行限额设计中提供参考资料。限额设计的重点应该挡在施工建筑量上，工程量的计划已经审核批准，就作为图纸中施工建筑量的最高标准，不能私自超出。施工图进程中限额的设计按照已经审核过关的初期设计方案进行，对变动的设计要按照规范进行。技术设计和技术的标准或者审核批准计划发生重大变动时，要先进行上报批准后才可以开始建筑图的设计，因为重大变动涉及到的投资成本增加要单独排列出来，在设计方案有重大变动时，为了预防限额被突破，要先进行估算再进行设计。

2.1.5 限额设计中信息反馈及纠偏。限额设计过程中，会由主客观等因素产生设计变更，造成细分小指标局部偏差。限额指标局部出现偏差属于正常现象，业主和设计单位应及时沟通，并采取得力纠偏措施综合平衡。只要大指标不突破，仍可实现项目投资目标值。

2.2 加强设计出图前的审核工作

如果施工图纸质量不高，容易造成在现场施工中发生变更设计、现场签证。所以，在建筑图完成前要先进行审核工作，有利于减少施工变动对成本的影响，从以往实践经验中得出，把设计图纸的缺陷在设计过程中就进行修整，付出的代价最小，获得的成果最好。对设计图纸在使用前加强审查，不仅可以全面使用社会资源，聘任有经验的审查图纸单位对设计图纸开展综合、全方面的审核，还可以带动单位内部成本管理、设计、工程建筑人员，依据自身单位的经验、管理水准上开展设计图纸的审查。审查设计图纸主要重视以下几个方面。(1)设计图纸的标准;(2)设计的内容能否符合业务的使用需要;(3)要按照城市设计要求、建筑管理部门的规章制度建造建筑物的外观形状以及平面构造、空间设计、立体建筑、室内装修等；还要按照有关规定和建筑技术标准进行；还要以适合业主的相关要求；(4)设计结构的稳定性、合理性以及经济效益是否最大;(5)建筑物的排放水结构、强弱电设置、消防安全以及自动控制等设计是否科学合理;(6)各个结构设计联合在一起是否合理，重点是安装设施的各个部门以及建筑部门的联合，包含预先留出以及埋置、挖槽和埋管等。

2.3 材料选型的成本管理。一般影响成本的重要元素是原料机械的选择。针对安装建筑来讲，甚至会成为最主要的影响元素。所以，在计划过程中，设计工作者要主动的参加到选择材料型号中，提出成本的主张，确保选用的材料是最经济实用的。选择材料机械的类型费用依据是限额成本计划。设计工作人员应该根据在以往的经验中，以这两点为准则，以估算价格作为工具，建议选用材料的型号。如选用的外墙原料：使用的砖、涂料、幕墙等都是构成外墙成本的主要因素，设计工作者可以依据成本预算目标，建议这三种材料的选用类型，供给单位领导层决定。

2.4 设计计费方式变革和奖惩制度。使用设计限额模式下的固定比率设计成本和奖罚成本技术代替现在正在使用的设计计费技术，执行量好价优的模式。如果超出了设计限额的最高点，就执行处罚制度；如果低于设计限额的执行奖励制度。执行奖罚措施，能够有效的增加设计工作者的责任感，激励他们在设计中大胆改革，使用科学可行的手段开展投资掌控。

结语

在设计过程中对成本的估算管理，因为效果明显，已经越来越受到开发商的青睐。所以，增加对设计过程中对成本估算的管理作业，能够极大的提升开发项目的成本管制水准。但是，我们还应该了解到，开发项目是一个牵扯到工程时间、工程质量、工程成本的综合性体系，所以在管制设计过程中的成本估算，要放眼全局，对工程质量、工程时间以及工程成本全方面的综合考虑，这样最合理的成本管制才能够得到执行，以便提升开发单位的主要竞争能力。

[1]陈万里，唐波.战略成本管理分析方法研究[J].内蒙古石油化工，2007.