房地产建设项目施工阶段的质量控制方法研究

赵宝金

（宁夏亘元房地产开发有限公司，宁夏 银川750200）

0 引言

在对大多数房地产企业的调查中发现，多数开发企业常常匆匆忙忙搞项目、急急忙忙开工、紧紧张张施工，但往往都出现项目延期交付、项目利润目标未达到等情况。其主要问题是在项目开发过程中缺乏完整的计划体系，缺乏严格按照计划实施的监督体系。

1 制定详细措施

工程部根据工程特点、质量标准、工期要求等情况，制定相应控制工程质量措施报公司领导审核批准后实施。

2 做好技术交底

工程部应会同监理监督施工单位在每个分部，分项工程施工前按照质量标准、技术要求对班组进行技术交底，关键部位施工单位应编制施工方案交监理、工程部审核，做到不交底不允许施工。

3 不验收不放行

上道工序验收不合格，不能进行下道工序施工，对不合格项坚决要求整改，工程部负责整改后的验收，通过后才能进入下道工序施工，并留有整改记录。

4 推行定岗操作

保证操作质量，贯彻“三检”制、推行定岗操作。主体结构、高级装饰设备安装等关键工种的操作人员持证上岗。跟踪隐检（施工中）、预检（施工前）、结构（交工、竣工）验收。

4.1 隐检

要对部分分项工程的各道工序进行检查，坚持“三不放过”，做好隐蔽记录并归档保存。

1）地基与基础工程：对于一般基础，检查槽底地质、标高、尺寸、基础断面尺寸；桩基础检查试桩、打桩记录。

2）钢筋工程：检查钢筋品种、位置、形状、现格、数量、接头位置、搭接长度预埋件以及除锈、代用变更情况等。

3）焊接：检查焊条品种、焊口规格、焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等。

4）防水工程：检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数，做法和质量情况、防水的质量情况。

5）给排水管道检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验防锈、防闻及预埋件情况。

6）暗配电气线路：检查位置、现格、标高、防腐接头等，对于电缆还要进行耐压绝缘试验、对于地线、避雷针等，还要进行电阻试验等。

7）施工队现场所用的砂浆和混凝土都必须按规定取样（或试配），进行强度试验。

4.2 预检

确定下道工序的质量而预先对本项目作检查：

1）对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验；

2）建筑物、构筑物的定位线及引进标高；

3）建筑物基础放线及标高；

4）建筑物轴线及灰线；

5）各楼层放线及皮数杆；

6）模板的尺寸、标高、支撑及预埋件等；

7）预制构件及其安装情况；

8）主要外管线沟道的走向，化粪池、检查井的位置以及标高、坡度等；

9）电气工程的变电、配电位置、高低压进出品方向，电缆沟位置、标高、尺寸、送电方向等；

10）设备基础的位置、标高、尺寸、预留孔洞、预埋件等。

4.3 结构验收

装修前过行一次全面检查和评定，免留结构质量隐患、排除装修障碍，主要包括外观检查和内业资料检查。

1）外观检查主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求。砖混结构的组砌方法、圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件的焊接质量、混凝土质量；框架结构要重点检查节点做法和质量。

2）资料检查主要包括：各种原材料试验记录、土建施工试验记录、构配件出厂证明、隐检、预检记录等四大项直接影响结构工程的项目；同时对施工过程的有关记录和如分部分项工程质量评定记录、土建施工记录以及设计变更情况等。

4.4 质检方法、手段、技术资料、成品保护要求

1）质检方法：全数与抽数相结合；

2）质检手段：目测（看、摸、敲、照）和实测（靠、吊、量、套）并用；

3）督促施工、监理技术资料整理归档，保证准确、真实、齐全；

4）成品保护要提请重视实施“护”（提前保护）、“包”（包裹防污染）、“盖”（表面覆盖）、“封”（局部封闭、防损和污染）。

5 推行样板制

先按标准、规范、规程施工做出结构装饰工程样板（如样板墙、样板间、样板结构），经认定后作为操作和质量验收的标准，达不到样板标准的不予验收。墙面、地面抹灰、涂料、装饰及屋面、厨卫间、外墙面镶贴等必须先做样板间，或样板墙，经监理、工程部或市质监站验收合格后，方可允许大面积施工。

6 加强对质量通病的防治与管理

1）防水工程必须严格按《屋面防水工程技术规程》施工，做好盛水试验，驻工地工程师必须亲自参加检查验收工作。

2）墙体工程应注意拉结筋按规范要求设置，掌握好砂浆配合比，及顶层墙体严格设置防温度裂缝拉结筋和附加构造柱，避免墙体裂缝的出现。

3）门窗工程应严把门窗进场验收关，成品保护关和竣工验收关，杜绝门窗框断裂、门窗框与墙体间填塞不实、抹灰“吃口”、开启不灵活等质量通病的发生。

7 严把材料质量关

严把进场材料验收关，工程部应会同监理单位对施工单位的材料进行检查，查出厂合格证、质量证明、产品说明及材料实体质量，并监督监理单位和施工单位对进场材料的取样、送检、复试按规范要求实施。合格后才能认可，用于工程施工。

8 执行工程事故汇报制

对工程质量事故，工程部应及时汇报，不许隐瞒，并组织监理、施工、设计方判定可行的补救和整改措施报公司领导批准后实施，并监督整改。对相应责任人给予处罚。

9 对分项工程质量进行节点控制

驻工地工程师应对施工各阶段和各分项的质量进行严格控制，经常巡视或旁站监督监理、施工单位的执行情况，要有很强的责任心和敬业精神。若发现施工单位违规操作或有经检验不合格情况，工程部应及时下发《整改通知单》责成监理单位下达监理通知，要求施工单位整改，不整改或整改不力的，通过监理单位下达停工通知，整改完毕达到要求后再复工；若发现监理人员对质量控制不严或控制不当，应当即书面通知监理单位总监进行整改。

10 管理层应进行不定期检查

公司领导不定期组织工程部对所开发的工程进行质量抽查，检查采取现场观感、实测和资料检查相结合的办法。

11 项目资料应及时存档

工程技术资料由工程部负责收集、整理和存档，竣工后交公司行政部存档。

12 严格执行验收标准

所在单位工程的分部、 分项均按优质工程进行验收、鉴定（评定），必须全部达到合格标准（消除不合格工程及无法修复的返工工程），多创优良工程。

13 制度控制

1）图纸的熟悉、审查和管理制度；

2）技术交底制度；

3）施工组织设计制度；

4）材料检查和验收制度；

5）工程质量检查和试验制度；

6）工程技术档案制度；

7）技术责任制度；

8）技术复核与审批制度；

9）建立实施质量日记、现场质量协调会、质量汇报会等制度。

14 结束语

总之，对房地产建设项目进行控制，有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

［1］杨光请.浅析房地产开发项目中的冲突管理[M].重庆：重庆大学出版社，2004.

［2］杨光请.如何理解房地产开发项目中的工作分解[M].重庆：重庆大学出版社，2004.

［3］梁庆恩.房地产开发各阶段成本控制研究[D].重庆大学，2004.