我国房地产价格过高的成因及危害分析

李翼鹏，孙恒有

（郑州大学商学院，河南郑州450001）

我国房地产价格过高的成因及危害分析

李翼鹏，孙恒有

（郑州大学商学院，河南郑州450001）

本文从房价过高的现实出发，通过对供需关系不平衡、通货膨胀因素、城镇居民人均可支配收入、政策因素等导致房价过高的多种因素的综合分析，指出房价过高对我国人民生活水平、社会贫富差距两极分化、金融安全、银行信贷及对房地产行业等方面的危害，提出了有效应对房价过高的建议措施.为宏观经济调控及市场行为提供有益的参考.

房价过高；供求不平衡；通货膨胀；金融安全；贫富差距

1 引言

近年来，我国房地产市场持续高速发展.但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，逐渐暴露出房地产投资过热、房价增长速度过快等问题，许多城市出现了房地产价格增长幅度与城市经济发展水平不符、与城市居民收入水平不协调的现象.由表1可以看出我国大中小城市房屋销售价格指数均有较大增长.持续上涨致使我国房价越来越高.

表1 我国大中城市房屋销售价格指数(2010年6月)

2 房价过高的成因

2.1 供需关系不平衡

一般来说，房产的需求越大，房产的价格就越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低.从2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大.新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾更为激化.

2.1.1 供给方面

2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的69.3%.其中6月份，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增幅46.3%.全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%.全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%.

2.1.2 需求方面.

城市化发展需求：据国家统计局统计，2012年2月22日发布的《中华人民共和国2011年国民经济和社会发展统计公报》中指出2011年中国城镇人口首次超过农村人口，比例达到了51.3%.进入城市化发展的快速时期.据世界发达国家发展进程经验分析，城市化比率每年递增1.2%～1.5%.目前中国有近3亿农村人口在城市工作，现已有部分较高收入者进入购房置业期.若此类人群每年有5%的人购房，按2011年我国人均住房面积23平米计算，每年将约有4.5亿平方米的购房需求量（3亿× 5%=1500万×23平方米=3.45亿平方米）.

城市居民置业需求：包括改善型、新婚型、富裕（享受）型三种类型.我国现有城市人口5亿多，保守假设每年2%的人购房，根据部分城市开展调查显示，平均住房面积为每人28平方米-30平方米. 6亿×2%=1200万×29平方米=3.48亿平方米.

上述两项分析数据直接反映了中国房地产市场购房意愿和购房能力继续支撑对房产的刚性需求，因而造成中国近几年来房地产市场拥有强劲的市场需求，形成房价持续上涨的局面.在通胀预期对短期消费地刺激下，在城市化进程的大背景下，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬，新增富裕人群的需求、有多个家庭支持以及有收入预期的年轻人的需求，而通胀预期将有效地刺激短期消费需求，并对房地产价格形成有力的支撑.

投资需求：房地产作为商品，不仅具有使用价值，而且具有投资价值.由于房地产投资保值增值的功能，且可以出租获取租金回报，受到广大投资者的欢迎.近几年，炒房团的加入，无论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张.房价一路攀升，投资者继续看好房地产市场的良好前景，纷纷加入房地产投资的行列.我国商品房闲置率为25%-30%，且有关统计数据表明：经济发达地区，购房者中用于投资目的的购房者比例高达20%以上.由以上论述可知，投资需求是构成房地产市场需求的一个重要的组成部分.

2.2 通货膨胀因素

投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径.房地产作为不动产，越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性.也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产可以有效避免因通货膨胀所造成的资产损失，正因为这样，通货膨胀率越高，人们对房地产的投资就越多，同时房价上涨的也就越快.近几年，房地产及相关行业以连续几年增速超过20%的状态运行，欣欣向荣的房地产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，房地产开发成本构成中的土地、建安、规划设计、融资成本、营销、管理、政府规定费用、税费等费用不断提高.特别是与房屋建筑密切相关的钢铁价格的大幅上升，致使房地产开发成本的提高，必然会导致了房地产价格的上升.

2.3 城镇居民人均可支配收入的影响

城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标.城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升.从这一角度看，我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨.

3 房价过高的危害

3.1 居民无力买房，造成严重的民生问题，使社会不和谐因素急骤增加

住房是每个人基本的生存需求.安居乐业，一直是中国老百姓美好生活的标准，然而过高的房价，打破了很多人拥有住房的美好愿望.以郑州市为例，一套100平米的住房，2005年值40万元左右，而2010年就超过了100万元，增加60万元.由于房价过高，2010年我国主要城市的房价收入比均达到10倍以上，北京、深圳、上海甚至达到16-20倍，就是说一个平均收入水平的家庭要不吃不喝20到30年才能买得起一套房，如果刨去各种必要开支，按家庭可支配收入算，更要长得多.目前仍有6成家庭达不到平均收入水平，对他们来说购房就成为一个美好的梦想和沉重的负担.

住房作为最基本的生存必需品，是多数新家庭为了改善居住环境必须要解决的问题.而一旦购房，他们就必须为了支付购房款而长期节衣缩食，沦为房奴.因此，房价快速上涨直接使购房老百姓的生活水平大幅降低了十几甚至几十年.房价快速上涨使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他方面的消费.这无疑削弱了我国以刺激内需为目的的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一.

3.2 加剧了社会贫富分化，并造成了严重的社会问题

高房价使大多数普通老百姓辛辛苦苦很多年积攒起来的血汗钱不断流进了少数房地产开发商的口袋里，也流进了那些在房地产市场上通过炒作获得暴利者的口袋.炒房者们也从房价快速上涨中获得了暴利，由于炒房需要资金较多，炒房者一般是占总人口比例比较少的富裕阶层的人.多年以来，我国居民收入差距不断拉大，财富分布严重不均.房价过高无疑加剧了我国社会贫富差距.

3.3 银行信贷资产潜藏极大风险，威胁中国金融经济安全，危害社会经济的发展

房屋投资和投机者为增大投资和投机收益多数使用银行按揭贷款进行投资投机，实现以小搏大的目的.以投机炒房者自有资金只能购买一套房，房贷首付比例40%为例，若使用银行房贷既可以买2套，因此银行房贷提高了投机炒房者的购房能力，已成为对住房过度投资和投机的助推器.在发展中国家，资金相对稀缺，房地产占用了相当大的资金，从而无效率或低效率的使用稀缺资源，严重降低资源的优化配置，从而整体上降低了社会生产效率.

房价过高易使银行信贷产生风险，一旦房地产市场价格短期内出现大幅下跌的现象，会导致房屋价值低于银行贷款额度，一旦贷款者停止支付月供，银行即产生呆帐坏帐.而最有可能产生呆帐坏账的，就是用于投资和投机的银行房贷，他们购房不是真实的居住需求，保有房屋的意愿较差，而且由于贷款数量大，需还款额度大，在形势不利的情况下，最容易引发信用风险.因此，房价过高对我国金融经济安全有较大的威胁.应引起政府的高度重视.

3.4 阻碍我国城乡统筹发展及“三农”问题的解决

改革开放以来，加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一，我国城市进程步伐加快，城市规模不断扩大，大量城市外来人员涌入城市，当然首先要解决基本生活问题，特别是住，不管是租房还是买房，都造成了房屋需求量的上升.因此，房价过高，就提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题.

3.5 房地产业容易形成经济泡沫

大批房地产投资者因为信息的不对称性无法获得准确的信息，只能依赖于其他房地产投资者的行为和预期从而形成自己的预期，进行投资行为策略，首先是房地产投资者批量购入商品房，房地产市场就会因不断的购房热潮而持续升温，在人们不断的进行房产购置的同时，最终将房地产行业推向顶峰，造成行业的虚假繁荣，刺激开发商继续投资开发.

但事实上，商品房真正的消费者并没有增加，因此造成供求关系的严重脱节，最终使得房地产市场无法有序的正常进行，从而导致社会生产和资源配置效率的降低.过度的房地产投资和投机形成房地产泡沫，最后引发经金融危机，经济危机.

4 结论

目前，在一系列金融管制政策作用下，房地产业已从过快的发展势头步入稳健发展阶段.因此，房地产业作为国家经济宏观调控的重点行业，是需要不断地寻求市场动荡中其所应变的角色定位，来抑制房地产业不良的迅猛增长或刺激行业的萧条.另外，人多地少是我国的一个基本国情，因此，片面地一味出台政策性法规抑制房价上涨是不现实的，近年政府加大力度进行宏观调控，出台了多项政策，以求满足低收入家庭的住房需求，取得了一些成效，但若想做到更加公平，还需相关政策以及部门的配合.要想长期保持房地产行业健康，持续的发展还需多方面的努力.

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1673-260X（2013）03-0091-03