面向房地产市场主体的简易面积测算方法

李 平 刘泽刚

(1.丽水市房地产管理处，浙江 丽水 323000;2.丽水职业技术学院，浙江 丽水 323000)

近年来，关于商品房面积的纠纷愈来愈多，购房人往往将矛头指向房地产开发商，认为面积有水分归根到底是一些不法开发商“玩弄面积猫儿腻”所致。事实上随着《城市商品房预售管理办法》《房产测量规范》以及《房产测绘管理办法》等规范化管理办法的出台后，房地产开发公司进行面积作假的情况大为减少，房地产开发公司不是专业的房产测绘单位，其往往不能对各种面积做出详细而又合理的解释。房地产行政管理部门往往也是精于产权的认定，具体的面积测算往往是直接采用房产测绘成果，而无力单独核算。因此有必要采用简单易行的方法进行貌似复杂的房产面积测算，让房地产市场的主体即房地产开发企业、房地产管理部门、购房人找到他们需要的答案。

1 房产面积测算的术语与一般规定

1)房产面积测算的内容。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有共用建筑面积、产权面积、使用面积等。2)房屋的面积。房屋建筑面积:指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影的建筑物面积。建筑物的层高在2.20 m及以上。使用面积:房屋户内全部可以使用空间面积。房屋的产权面积:指房地产管理部门认定的拥有所有权的建筑面积。房屋共有建筑面积:各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。3)面积测算的要求。各类面积测算必须独立测算两处，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以m2为单位，取至0.01 m2。分摊系数取至小数点后6位。4)建筑面积的计算。按照功能、结构以及房地产管理部门的规定，建筑的面积分为全部计入建筑面积(如永久性单层房屋、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在2.20 m以上部位等)，一半计入建筑面积(如与房屋相连有上盖无柱的走廊、车棚、货棚等属永久性建筑物，未封闭的阳台、挑廊等)，不计入建筑面积(如凸出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、层高小于2.20 m以下的夹层、插层、技术层等)。

2 共有建筑面积分摊的计算模型

根据规定共有建筑面积的摊算方法，分成按幢一次进行共有建筑面积分摊(俗称一级分摊)和共有建筑面积分级依次分摊(俗称多级分摊)。

1)按幢一次进行共有建筑面积分摊的计算模型。

计算全幢共有建筑面积:全幢共有建筑面积=全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等。单独具备使用功能的独立使用空间按现行技术标准的规定主要指车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等。为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。

图1 1层建筑平面图

2)计算共有建筑面积分摊系数:全幢共有建筑面积分摊系数=全幢共有建筑面积/全幢各套内建筑面积之和。

3)计算套所得共有建筑面积:套所得共有建筑面积=套内建筑面积×全幢共有建筑面积分摊系数。

4)计算套建筑面积:套建筑面积=套内建筑面积+套分摊建筑面积。

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算:

其中，k为面积的分摊系数;si为各单元参加分摊的建筑面积，m2;Δsi为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2;∑Δsi为需要分摊的分摊面积总和，m2;∑si为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算进行分摊。

3 简易面积测算方法的实现——以多功能综合楼为例

图2 2层～5层建筑平面图

某商住综合楼1层～5层商住楼平面示意图如图1与图2所示，其中1层为商业用房，北侧为全封闭阳台;2层～5层为住宅楼，南北两侧为全封闭阳台，共有分摊情况如图1，图2所示。用Excel表格程序对此商住综合楼的房产面积测算如下。

通对图1与图2可以计算得出如表1所示数据。

表1 根据平面图计算所得各项面积 m2

在层序号与房序号对应格填写套内面积(单位:m2)，如表2所示 B4 为74.63，C4 为74.11，依次类推，填完表格。

计算公式如下:

商业套内面积为:445.70(H4)。

商业功能区套内面积为:445.70(I4)。

住宅台内面积为:1 884.08(I6=H6+H8+H10+H12)。

住宅单独分摊面积为:47.31 ×4=189.24。

商业住宅共同分摊面积为:24.15 ×5+47.31 ×4=168.06。

总分摊面积:353.70(D18+189.24)。

功能区1分摊面积:29.74(C2×(D18/(C18+C19)))。

功能区2分摊面积:327.56(E18－F18)。

分摊系数k1=0.066 716(F18/C18)。

分摊系数k2=0.173 859(F19/C19)。

功能区1分摊后建筑面积为:房屋面积×(1+k1)。

功能区2分摊后建筑面积为:房屋面积×(1+k2)。

表2 分摊系数与房屋面积测算详细表 m2

4 结语

本文通过电子表格Excel简易程序实现了一个商住综合楼的面积测算工作，程序简单明了，过程条理清晰，结果合理可靠，程序快速地实现了分摊系数计算，各套房屋的建筑面积计算，并在表格中完成对计算结果的校核。其他类型的房屋面积测算完全可以仿照上述过程进行。通过上述计算可以帮助房地产管理部门判定开发企业提供的房屋面积测算成果是否合格，房地产开发企业认定房产测绘部门提供的成果是否符合各项规范，成果计算是否准确，购房人了解其所购买的房屋的各项面积是否真实，对参与房地产市场活动的各个主体具有一定参考价值。

［1］张俊平.基于AutoCAD的房产共有面积分摊模型的设计与实现［D］.西安:西安科技大学，2009.

［2］丁杨洋.浅谈房产测绘中共有面积分摊的计算方法［J］.华东科技，2012(6):17-18.

［3］王建发，李术彬，黄朝阳.Excel 2010操作与技巧［M］.北京:电子工业出版社，2011.