中国应尽快实现用房地产税替代土地财政

魏雅华

中国的“土地财政谢幕”，其标志性的事件是 2012年12月24日，国务院提请十一届全国人大常委会第三十次会议初次审议《土地管理法修正案草案》。该草案对“土地补偿”作出重大修改，删除了现行法第47条中“按土地原有用途补偿和30倍补偿上限”之规定。

翌日，几乎全中国所有的报刊，均以头版最显眼的位置。许多媒体用的是这样的标题：征地赔偿标准有望提高10倍。还有许多媒体用的是更加清晰的标题：征地赔偿标准有望按“市场价”补偿。

针对这样的事件，中国社会各阶层的反应迥然相异。

农民们第一反应很可能是：这是真的吗？他们会珍藏这张报纸，会奔走相告，会半信半疑；

地方政府同样会问，这是真的吗？如果“征地”按市场价补偿，那还叫“征地”吗？那不叫“征”地，那叫“买”地。

当然，这究竟是不是真的，我们还要等一等才能作结论。难怪许多媒体在报道此新闻时，用了“有望”两个字，因为要等到全国人大常委会审议通过，才能作出结论。

如果这是真的，那将意味着与中国的改革开放几乎同步的，中国各地的地方政府吃了30多年的土地财政时代，永远地结束了。

很快，几天后此事便有新的消息传来，《土地管理法修正案草案》没有如期在2012年12月底闭幕的全国人大常委会会议上付诸表决。这意味着，征地补偿制度的修法进程，又将推迟到下一次审议。

给土地财政划上句号

为什么要给“土地财政”划上句号？这得先从什么是“土地财政”说起。土地财政是指地方政府依靠卖地的收入，来维持地方财政支出，这项收入属于预算外收入，所以又叫“第二财政”。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金，来满足财政需求。

中国大陆搞城市经营和土地财政，“据说”是从香港学过来的。但香港实行的是土地私有制，政府要先收购私有土地，进行初步开发后才能出让。

而大陆的情况与香港完全不同，大陆根本没有土地的私有制。大陆实行的是非常彻底的城市土地国有制，国家一分钱都不花，一纸命令，一夜之间，中国所有的城市土地，无论是谁的便是国家的了。这个办法倒是很简单，可如此地共产法，老百姓的财产还有安全感吗？

再者，农村土地的集体所有制也是残缺的，农民对自己的集体的土地没有处分权，农村的土地只能卖给国家。而国家凭借手中的公权力和专政机关力量强行征地拆迁，低价收购农民的土地使用权，其行政执法依据是国务院的《拆迁条例》，而不是全国人大制定的《物权法》。在征地的过程中，在一定程度上侵害农民利益，造成民怨沸腾。

所以，说中国的“土地财政”是从香港学过来的，这是不准确的。

香港的土地管理与土地批租（即经营），分属不同的部门，并且把政府的土地收益纳入基金管理，杜绝了支出使用的随意性。而恰恰这最重要的一点，即对政府支出的管束，我们没有学。

国务院发展研究中心曾有调查显示：征地之后土地增值部分的收益分配，开发商拿走了40%～50%，政府拿走20%～30%，村级组织留下25%～30%，而农民拿到的补偿款只占整个土地增值收益的5%～10%。

这也是造成改革开放30多年后，中国的城乡差距不仅没有缩小，反而进一步加大的原因所在。任何一种社会财富的不公平分割，都会受到经济规律的制裁和报复。到2011年，中国的农民的平均收入仅为城镇居民平均收入的1/4。中国的城乡差距之大是世界上罕见的。而农村的贫困使中国经济成为一个跛足的巨人，中国广大的农村成为中国经济的短板。严重地制约了中国经济的发展。

这也是国家为什么会下决心砍断土地财政之根的原因所在。

而现在我们惟一要讨论的是，在土地财政谢幕之后，如何弥补土地财政所留下的空缺。

土地财政为地方财政所留下的缺口有多大

土地收益给地方财政带来了巨大的收益。在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的土地财政调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收，占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

2011年，土地出让金的总额达到3.15万亿元，这是个非常庞大的数字。2011年国家财政总收入为103740亿元，占到了国家财政总收入的30%。如此之大的一个缺口，该如何弥补？也许，我们该看一看国外是如何解决政府的财政收入的。

国外的房地产税是地方财政的第一重税

与中国地方政府财政收入完全不同，房地产税是国外地方政府财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右。其中美国为75%，法国为69%，加拿大为85%，菲律宾大概为73%，南非为75%，连世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。也就是说，在世界各个国家，发达国家、发展中国家，基层政府收入主要来源是靠房地产税。

而房地产税除了为地方财政提供充足的资金外，还有一个重要的职能，就是平抑房价，减少资源浪费和环境污染。所以，人们也把房地产税叫“生态税”。

由于房地产泡沫诱导人们把超量资本，投入到不能再产出消费品的房子上，这就限制了对其他生产领域的资本投资，这对一个国家乃至全球经济，都是巨大的潜在威胁。因此，为了防止资本过多地向房地产市场流动，对房地产征税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的唯一可行的手段。

在国外，房地产税，实际上是房产税和地产税的合并叫法。从其产生和国际惯例看，房产税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有，则对土地和房屋分别征税，这时就叫房地产税；如果土地国有，则只对房屋征税，这时就叫房产税。

有的国家房产税税率和地产税税率相同（单一税率），这样使得征收房地产税比较简单，即先分别评估房产价值和地产价值，然后两者相加，得出房地产的总价值，再乘以房地产税税率，就得出应交纳的房地产税税额。

而有的国家房产税和地产税税率则不一致（劈开税率）。这时，征收房地产税就略麻烦一些，要先分别评估房产价值和地产价值。房地产税实行劈开税率的国家有丹麦、俄罗斯、爱沙尼亚、美国（部分州）、澳大利亚（部分州）、墨西哥、肯尼亚、纳米比亚等国家，且中国的台湾和香港也采纳劈开税率。爱尔兰决定从2013年开始把房地产税“劈开”征收。津巴布韦、比利时、埃塞俄比亚、南非、泰国、英国、韩国、匈牙利等国，也正研究把房地产税“劈开”，单独征收土地税。

房地产税是财产税的一种，属于从价税，也就是说，其征税依据是按照房地产的价值征税。房地产的价值有的国家按房地产交易时的价格征收，但每隔几年就要重新评估；有的国家则每年按照房地产的市价征收。比如，一所房子价值100万元，房地产税的税率为2%，那每年就应该纳税2万元。

尽管在国外房地产税是第一重税，却很少听到人们抱怨房地产税，住房就要交税，对他们来说是天经地义的事情，因为他们知道，房地产税主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。

中国的房产税对国家税收的贡献几乎为零

去年开征的重庆和上海的房产税试点，只对开征后新买入的高档住房征收房产税，它所圈定的征收范围非常之小。其结果是，一人拥有几套乃至几十套普通住房，将不在征收范围之内，可以豁免。

2011年中国房地产税的收入一年仅为23亿元，对于2011年89720亿元的中国税收来说，几乎可以忽略不计。而国外的房产税却均为国家税收的第一大税，占到税收总额普遍在70%以上，看了这个比重，你该明白，中国特色的房产税与国外的房产税，区别有多大了吧。

如果房产税这样征收

房地产税并非新税种，中国自建国以来，即改革开放前便有。

改革开放之后，中国的房地产税实行的是一次趸缴70年的，非常极端的征收政策，房地产税己包含在地价中。在房价中，地价的比重超过了25%。表现为卖给了你的土地，产权仍为国家的。房子是你的，地皮却是国家的。你花钱买来的比房价还贵的，被称作“面粉贵过面包价”的宅基地，产权仍然是国家的。70年后，国家将无偿收缴。

一次趸交70年的如此收税，直接导致的后果是，人均年收入3，000美元的中国，比人均年收入超过35，000美元的美国的商品房还贵。可以说，中国的住房痛苦指数位居全球之巅。

所以，如果将70年的一次趸交改成逐年缴纳，便能大幅度地降低房价，且降低的程度将令人难以置信，而这也恰恰是这项房改新政10年怀胎而难产的原因所在。

那么，如果将70年的一次趸交改成逐年缴纳，现实吗？

此问题可以通过以下办法解决：即地方政府可以通过将10—20年的房地产税收入，抵押给银行。由于房地产税的收入是一种十分稳定而可靠的收入，并且此种收益还会随着土地的增值而不断上升，所以，银行也会很高兴地接收此种抵押。所以，由于房地产税的开征，给国家财政和地方政府所带来的短期经济困难，可以用此种办法缓解。

为什么不对存量房征收房产税

尽管中国房产税试点的重庆上海两个版本不完全相同，但有一点又完全一致，那就是对存量房不征税，只对增量房征税。

也就是说，在政策划定的时间节点之前所购房产，不管你有10套还是8套，一律免征房产税，仅对时间节点之后所购房产超过所需部分，征收房产税。

事实上对存量房不征税是一个非常严重的问题。这首先是因为房地产的价值量巨大，所以对房屋和土地的课税，体现的是税收公平原则。财产税是对社会财富存量的课税，这是房产税最重要的、最基本的特征。对存量房不征税是对房产税的颠复和亵渎。其结果是无法逼出拥有多套住宅的炒房者，反而把更多的投资客逼进了房地产调控的死胡同。因为此时，房产税不是针对物业的公平税收，而成为了对新进入市场者的惩罚，谁让你不早买房呢？世上不公平的税收莫过于此。

中国特色的存量房不征的房产税，我们之所以将它称之为“中国特色”，是因为我们遍查世界各国的房产税征收办法，未见哪一国的房产税征收办法，会对存量房不征房产税，所以说它是“中国特色”，准确无误。

中国应尽快实现用房产税取代土地财政

面对中国房地产的涨势如潮，就在去年的两会召开期间，面对两会代表的质询，竟有住建部的高官两手一摊，无奈地说，我们治理房地产的所有办法都用了，房价就是下不来呀。

果真己经技穷吗？让我们来看看台湾是如何征收房地产税的。其实台湾与内地一样，民众对房价昂贵怨声载道。2010年，在台湾“十大民怨”评选中，高房价位居其首。这是台湾推出奢侈税，并把房子也列入其中的原因。

让我们再读一条新闻：2011年4月15日，中国的许多网站都转发了一条来自《中国日报》的新闻：《台湾立法院通过开征奢侈税议案》。该文中说：“开征奢侈税部分旨在遏制台湾房地产市场的投机炒作。根据该议案，台湾政府将对购房后两年内转手的房产交易，征收10%-15%的奢侈税。”

有意思的是，台湾将对对购房后两年内转手的房产交易，征收“奢侈税”。它不叫“房产交易税”，而叫“奢侈税”。再想一想，这样的称谓，入木三分，十分传神。

我们试将2011年年初一先一后出台的，出于同一目的内地的房地产税，与台湾的奢侈税作一对比：重庆的房地产税税率为0.5%～1.2%，上海为0.4%～0.6%。而台湾政府对购房后两年内转手的房产交易，征收10%～15%的奢侈税。两者相差超过了10～20倍。

我们不妨可以想像一下，如果把台湾的“奢侈税”拿到内地来实施，会发生些什么。

如果对购房后两年内转手的房产交易，征收10%～15%的奢侈税，（不要说10%～15%，就是5%，都没人炒了。）那将是房虫们的末日。一套价值百万的房子，仅这一项税便要缴纳10～30万元，房虫们白忙活一场。全当在健身房锻炼身体吧。

奢侈税案还在审议阶段，台湾房价己应声下跌。一份台湾房屋中介业者网络调查显示，开征奢侈税后，86%的接受调查者认为房价会下跌，其中41%的买方认为，房价将下跌一到二成。

更有意思的是，台湾的“立法院”向来争吵不断，但在“奢侈税”草案上却创造了“蓝绿一心”的罕见场面。因为该税种以打击房屋投机为诉求，而房价过高是台湾十大民怨之首。有评论说，“奢侈税”能否见效，关系到马英九能否顺利连任。要不，内地也试试？说不定这块石头真能攻玉。

中国需要什么样的房产税

2013年房产税开征进程将会加快，一是土地财政的断奶。二是它有可能会使地方政府获得一种有保障的地方税税种。

按照十二五规划的目标，到2015年以前，营业税将全部改为增值税。此举将直接导致“地方政府几乎没有主体税种了”。而地方政府唯一的办法就是要重建地方税种。在这种情况下，以房产税为代表的财产税开征进程可能就会加快。

由此可见，我国财税体制改革的矫正方向就是“减少间接税，增加直接税”。

当我们眺望2013年中国税改的时候，有一件事是不可能释然于怀的，税收是重建社会和谐和国家公平的利器，税收是均贫富的利器，我们必须清醒地认识到这一点：如果均贫富不能以和平的方式、合法的方式进行，那么均贫富就会选择暴力。穷人不怕失去什么，也没有什么可以失去。不难预见，在此项改革进程中，社会和富人都会付出惨痛的代价。

总之，让税收成为中国均贫富的一把锋利的手术刀，这对于正在酝酿中的中国分配收入改革来说，非常重要。