投资美国楼市没有那么美

吴迪

最近社科院推出了2013年《投资蓝皮书》，其中有一个广为媒体传诵的观点：“投资中国楼市不如去美国买房”，不知社科院为美推房拿不拿回扣，只是投资美国楼市并非如想象中美好，如不充分了解对方市场，中国豪客纵然热钱再多恐也泥牛入海。

诚然美国的Case-Shiller20城市房价季节调整指数在2013年2月为止的一年中显示全美住宅均价上升了9.3%，美国房市的春天仿佛已经降临，但是从更大的范围去看， Case-Shiller20城市房价非季节调整性指数显示，在过去四年，美国房地产市场整体而言几乎可以说是徘徊不前。

将放大镜放到被美国主流财经媒体追捧的五个地产表现最好的城市上：亚特兰大、底特律、拉斯维加斯、凤凰城和旧金山，这五个城市在2013年2月为止的一年中住宅均价上升了超过15%，高于全国平均水平——9.3%。巧合的是，这五个城市所在的五个州属次贷危机中受冲击最大地区。根据房利美的数据，目前这五个州其房贷总量中超过30%仍属于“溺水抵押贷款”，意即房屋价值资不抵债，内华达州“溺水抵押贷款”占比更是超过50%。那么到底是谁在这些次贷重灾区疯狂抄底呢？

原来是黑石（Blackstone）这样的华尔街大鳄。缘由如此：为了消除大量资不抵债的法拍屋压低全国楼价，美国联邦住房金融局在去年2月1日启动了“自有房产租赁”计划（REO-to-Rent），大的金融机构可以通过政府资助的超低息融资，批量购买法拍屋，然后把它们改造成出租屋。在政府慷慨的政策支持下，许多原来几乎不碰房地产的私募和对冲基金大举入场扫货，其中黑石到目前为止已投入45亿美元。根据摩根大通最近的一份报告，私募和对冲基金总共在“自有房产租赁”项目中投入了多达100亿美元，足以买下全美法拍屋总量的15%。难怪次贷重灾区的房市在“自有房产租赁”计划推出之后表现如此优越，根据CoreLogic的数据，去年机构投资者占迈哈密房屋交易总额的30%，凤凰城的23%，拉斯维加斯的19%。

这个时候怂恿中国豪客入场，疑有替华尔街大鳄接盘之嫌。

机构投资者进入楼市，替大量的超低息资金寻找到了出路，一方面可以通过租金套利，另一方面如果租金套利空间减小，亦可以抛售套现，翻手云覆手雨，纵享骑墙之势。问题是“自有房产租赁”的派对似乎好戏将尽。根据trulia的数据，今年第一季度全美住宅均价比去年同期上扬8.3%，而租金同比增长仅有2.4%，很明显“自有房产租赁”项目成本不断上升，而回报越来越不济，此时正是抛售的好时机。机构投资者的蜂拥而至，一方面推高了全美房价，一方面也大大提高了租房供应，给租金上涨带来越来越大的压力。以凤凰城为例，其西城绝大多数的出租屋都由机构投资者购得，去年一年该地区的租金便下降了10%。

美国房市的风向似乎要变了。去年10月，大型对冲基金Och-Ziff 在入场一年后便宣布退出“自有房产租赁”项目，声称租金收入低于预期，与其出租不如抓住楼价攀升的机会抛售。随着租金增长的恶化，机构投资者不可能甘当房东，抛售的会越来越多。过去一年里来自机构投资者的强劲需求拉高了全美房价，在他们纷纷离场后，美国楼市的健康增长可能会出现问题，最危险的是如果抛售集中出现，楼价可能会有极大的下挫，届时谁来作冤大头进场接盘呢？中国的豪客吗？

与此同时，“自有房产租赁”市场的最大玩家黑石正在酝酿通过金融衍生物来对自己的持有地产组合进行证券化，以杠杆化收益并控制风险：一方面，可以发行以租金收入流为保障的债券，类似于次贷危机元凶之一的房贷支持证券（Mortgage-Backed Security），我们权且称之为房租支持证券（Rent-Backed Security）。另一方面，通过房地产投资信托基金（REIT）的渠道把持有地产售出，如果房价增长态势积极，将在2013至2014年完成大部分销售。

美联储推出QE3和QE4后，华尔街手中的超低息货币资源泛滥，机构投资者便把当时跌入谷底的房产作为一个资产级别放入投资组合中充当套利工具，借助无以伦比的资金优势和大银行资源，机构投资者主宰了法拍屋市场，把一般的零售购屋者推向了新屋市场，减轻了“溺水抵押贷款”大量囤积对楼市的压迫，促进了楼价的整体攀升。楼市金融衍生物的野蛮派生和机构投资者套现离场的需求都是悬挂在美国地产市场的达摩克利斯剑，现在应该是离场而不是进场的绝佳时机，千万不能任由黑石御用“砖家”们忽悠。