韩国为低迷楼市发愁

詹小洪

与我国“国五条”之重拳力图控制居高不下的房价政策相反，4月1日，韩国朴槿惠政府推出了“4·1刺激房地产对策”，旨在挽救萎靡不振的楼市。曾几何时，韩国飙升的房价却是难治的顽症。

2003-2006年，韩国卢武铉执政时期，也是韩国房价上涨最猛的时候。全国楼市平均上涨16%，首尔公寓价格上涨24%。“江南区”是首尔市的富人区，也是首尔乃至全国房价最高的市区。那3年，江南地区公寓价格平均上涨了53%，2006年底，每平方米房价平均达到79100元人民币！

当时，如果按住房价格与收入比计算，韩国国民不吃不喝，全部收入积攒6年才能买房。首尔地区这个数字是7.7年，而首尔的江南地区公寓价格为收入的18.9倍，接近日本房地产泡沫破灭前的21.7倍。

那几年韩国房价飙升与房地产投机是分不开的。2006年11月13日，韩国的《联合网》披露了一个国会议员的报告《多套住房拥有者前百名房产拥有现状》，韩国拥有住房最多的100人拥有的房产达15464套。平均每人150多套。此外，韩国拥有3套住房以上的家庭达88万户，其中40%居住在首都圈。

卢武铉政府面对节节飙升的房价带来的社会动荡，对房地产可绝没掉以轻心。那几年卢政府先后推出了多项对策。这些对策归纳起来有——

扩大住宅供给。由政府投资兴建类似于中国经适房的“安乐窝”。从2006年起，每年提供35万套公寓，至2010年增加了180万套公寓。这种“安乐窝”比普通商品房价低25%—30%。

重拳打击房地产投机。对一户两宅及以上的家庭转卖二手房，将交易税率由原来的买卖差价的9%—36%提高到一律为50%（即一半差价要交税）。

对多套住宅拥有者进行税务调查，对搞房地产投机得来的利润课以重税；新住宅要完成80%的工程量才允许卖“楼花”。要求建筑商公开房屋成本。

对价值在9亿韩元以上的豪宅除对业主征收财产税外，还征收综合房产税，后来更将纳税的标准下降到3亿韩元的公寓。这一手效果立竿见影。2005年，实行综合房产税的第一年，全国楼价平均下降了4.2%，首尔核心地段楼价甚至下降了9% 左右。

除通过税收手段外，韩国政府还采取了金融手段——总负债偿还比率 （DTI，Debt-to-income）和住房担保贷款比率（LTV，Loan-to-value）控制房价。所谓DTI，是购房者的供房款（每年偿还按揭）与年收入之比。比如，首尔的DTI比率是50%。这意味着购房者的年供房款不能超过年收入的50%。

LTV是银行给购房者提供的贷款比率，一般为40%—50%。这与英美的80%至100%和日本的90%相比相當低。韩国媒体普遍认为是实行了严格的DTI和LTV政策后，韩国楼市才得以止涨。从2007年开始，韩国楼市基本平稳或小幅下跌，保持小幅度的震荡。

2008年李明博上台后不久，正遇上全球金融危机，韩国房地产市场则由热转冷。李明博执政几年，全国房价略降，首尔房价下降幅度更大，约达3%-5%。近几年，公寓成交量逐年下降，市场上积压了几十万套商品房。与卢武铉打压楼市完全相反，李明博接连推出多次剌激楼市对策。主要内容有：减缓建设“安乐窝”的步伐，以逐步消化积压的几十万套公寓；对价值9亿韩元以上的豪宅才征收综合房产税，税率也降低；降低二手房转让的所得税率；对低收入者首次购买85平方米以下的住宅免除购置税；降低DTI比率和LTV比率。

殊不知，将房地产市场烘热并不比控制房价来得容易。朴槿惠一上台，其力推的刺激政策之力度，要远超李明博的“4·1刺激房地产对策”。