“国五条”半年观察记

周政华

中国楼市调控又现“黑色幽默”一幕。

8月27日，北京房山区三块土地挂牌出让，最终拍得53.6亿元，平均下来比底价高出了近一半，至此，北京今年以来的土地出让金收入突破千亿元，比去年全年的总和还多一半。

在次日举办的城市发展与地产创新高峰论坛上，高策顾问公司董事长李国平称，政府的调控措施从来都不是要把房地产打垮，而只是让它涨得慢一点，事实上是帮了开发商的忙。

此时距“国五条”调控政策出台正好半年，在国内城市中，北京出台的“国五条”细则堪称最严，但这依然未能阻止当地的房价和地价向上蹿。

“地价、房价越调控越涨得厉害”的情况并非北京独有。财政部部长楼继伟近日在作关于今年以来预算执行情况的报告时称，今年前七个月，国有土地使用权出让总收入超过两万亿元，同比增长了近一半。

“国五条”如何被架空

上届政府打出的最后一张牌——2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，也就是“国五条”出台时，政策核心仍然是再次强调此前执行的限购、限贷政策要坚持和强化，并无更多新内容。

但地方政府对于“国五条”则普遍消极对待。

对于“限购加强”响应者寥寥无几。全城限购的仅沈阳一地落实；关于“已限购城市进一步从严”，仅在北京细则中有所体现；而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到任何响应。

有关提高二套房贷首付比例的要求也未立即落实。仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也没有更多效仿者。

存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。对二手房交易征收20%个税的，唯有北京一地落实，其他一线城市大多处于宣而不行的状态中，而在三四线城市层面上，由于住房信息体系建设的相对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执行基础。

本次“国五条”，唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调，从目前来看各地的落实情况来看，对房价的控制普遍以当地人均可支配收入增幅为比较对象。

据《中国新闻周刊》记者调查，政府通过行政手段来压制商品房均价数据难度并不大，当前各地房管部门普遍的做法是：高档项目限制预售证的批复、中档房限制价格的涨幅、低档房加紧审批入市。地方政府和开发商之间已经形成默契。但是房产实际成交价格与上报各地建委的价格在一些地方并不一致。

北京西南郊区的一处精装修项目，由于售价增幅超标，于是开发商将房价分解为毛坯房和精装修两个部分，上报建委的是毛坯房的价格，但是购房者需另外与开发商签署一份协议支付精装修部分的费用，由此规避房价涨幅的限制。这种合法的操作方式，在很多地方都很常见。

“我们相信到今年年底，各地的房价控制目标一定都能‘圆满完成”，香港上市的房地产信息综合服务商克尔瑞（中国）有限公司研究中心总经理孟音告诉《中国新闻周刊》，如果以统计局商品房均价数据为基准，则房价控制目标的达成毫无压力，但这样通过行政手段来“制造”数据走势，对于房地产市场的长期发展来说几乎没有任何实际意义，反而在短期内使得部分房源难以上市而人为造成供应紧张。

越调越涨

包括克尔瑞在内的国内多家房地产信息服务商的分析认为，房价上涨的势头并没有得到政策预期遏制。

国家统计局对国内70个大中城市的今年7月的监测显示，有62城市房价仍在上涨。就全国情况而言，2012年6月以来，国内房地产价格连续14个月环比上涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年8月，全国100个城市新建住宅平均价格 为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。

从2013年上半年全国房企销售排行榜来看，榜首企业业绩依然处于快速扩张的状态，以销售额830亿元位居榜首的万科地产同比去年同期业绩上涨了36%，而位居榜眼的绿地集团成交金额也同比上涨了45%。

自2009年12月份，中国政府首次进行楼市调控以来，政策已经经历了五次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，以及今年2月的“国五条”。四年多的漫长调控之后，中国房地产价值与GDP之比已经接近欧美发达国家水平。

今年6月，一些城市楼市销售进入井喷：江苏如东的碧桂园项目开盘当天3小时销售700套，大连御龙海湾开盘销售额突破3亿元，云南丽江的金茂·雪山语项目更是开盘半小时内全部推售产品即告售罄。

7月20日，位于北京大兴黄村的一个项目，开盘1462套房源当日售罄，认购金额达近38亿元。同一周新入市的6个项目中，“日光盘”占比高达三分之二。同一个月，六环附近开盘时十多个项目，每平方米均价已经超过2万元。在北京房山，同一个项目的同样户型，前后两期的开盘价格相差最多的能达到数十万，涨幅超过25%，房价的实际涨幅远超过官方统计数字。

在过去半年多，尽管北上广深四个一线城市房价增速相对更快，房价收入比持续攀高，在这样的大背景下，房价和成交量的涨幅仍位于全国前列。仅以7月为例，同比来看，北京新建商品住宅价格上涨18.3%、广州上涨17.4%、深圳上涨17%、上海上涨16.5%，遥遥领先全国平均水平。

对于一线城市而言，限购、限贷、个税20%等“国五条”政策已经执行了多年，在经历了政策全面收紧的2011年之后，需求开始逐渐释放，2012年在行业政策逐渐好转的背景下，全年市场交易量全面回升。

高策顾问公司董事长李国平告诉《中国新闻周刊》记者，一线城市经济发展水平较高，进而对人口的吸附能力较强，较大的人口规模带来广阔的市场容量。从市场供应角度来看，由于一线城市较高的人口密度，导致土地相对稀缺，人均占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后，长期供不应求的局面难以打破。

调控新政悬念

供不应求的局面将在下半年可能继续存在。

尽管在限价令的压制下房价不会出现爆炸式的增长，但在政策允许范围内的涨价项目将越来越多地出现，房价总体上涨的趋势难以出现根本改变。克尔瑞研究中心预计，估计2013年全年商品房销售量将增长10%左右，有望突破12亿平方米。

中国指数研究院指数研究中心总监何田对《中国新闻周刊》记者表示，展望下半年乃至更长时间，宏观环境趋稳有利于住房需求进一步释放，整体量价仍处于上行通道，但不同城市分化可能加剧，一线城市及重点二线城市房价上涨压力依然突出，供应充足的三、四线城市价格较为平稳。

下半年房地产调控是否加码也成为关注焦点。

6月19日，李克强总理在国务院常务会议上明确提出支持居民家庭首套自住购房，这是新一届政府领导班子上台以来第一次在国务院常务会议这样级别的场合中，对房地产市场发展做出公开表态。在房地产业内，李克强的这一表态，则被普遍视为利好消息。此前，李克强也曾提到建立房地产调控的长效机制，比如房产税、土地出让制度、户籍制度改革以及新型城镇化等等。因此，房地产业内的主流观点判断，未来的调控手段将趋于市场化和长效性。

在克尔瑞研究中心总经理孟音看来，由于宏观经济的不景气，加之新一届中央领导层逐渐表现出来“去行政化”的作风，下半年房地产进一步加码的可能性不大。中国指数研究院指数研究中心总监何田认为，随着PMI指数近期回升，如果下半年经济下行压力减少，而房价上行压力增大，中央政府也不排除会适时出台相关政策。