“国五条”锁紧投机需求
2013-05-14杨红旭
杨红旭
3月2日，地产调控“国五条”细则公布。国务院要求各地区坚持房地产调控，对限购进行升级，房价上涨过快城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按规定征收20%个人所得税，加快中小套型项目审批，禁止囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地。
“国五条”细则出台后，网络上质疑之声甚众，与以前多数情况下民众乐见新政，形成了鲜明反差。
详观细则，其实是一个全面、综合的调控措施，需求与供应均有着墨。其目标非常明确：严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展，保持房价基本稳定。
关于需求，细则中提出：我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。
抑制需求的“戏份”因此很重。其一，限购升级。对于已限购城市，非常明确地提出了统一标准：覆盖全市，一手二手房皆受限，外地有证明者只能拥有1套房。同时提出，其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。
接下来，多数已限购城市，均需修改自己的限购标准，从严执行。限制越多，需求萎缩的程度就越大。部分中西部地区的省会城市，在限购升级之后，住宅成交量或将有所下滑。当前绝大部分三四线城市，房价涨幅温和，符合标准的极少。
其二，房贷收紧。细则提出：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款首付款比例和贷款利率。这意味着，近期房价上涨过快的一线城市，甚至少数二线城市，很可能提高二套房贷的首付和利率。
房地产是资金密集型产业，信贷是最重要的调控手段，这将抑制二套房需求。然而二套房需求包括投资需求和改善需求。前者有悖调控精神，而后者却属合理的自住需求。但在二套房贷的确定标准上，未能实行“认房不认贷”，这样无助于保护改善需求。
其三，交易税加码。细则明确：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。这一条最不得民心，很多人持反对态度。原因有二：一是税负比以前（按交易总额的1%～2%）增加了几倍；二是税收容易被转嫁给买方。
为保护换房需求，现行一项优惠措施有望继续：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房所得，继续免征个人所得税。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税的政策理应恢复（原来存在，2010年9月被叫停）。
关于供应，则乏善可陈。细则中有一条：增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，要进一步增加年度住房用地供应总量。然而，调控升级后，整个市场会降温，这会使开发商对于市场走势的预期变得谨慎，甚至是悲观，也就会降低购地和开工的积极性。这将反过来影响未来1～2年的新房供应量。
当市场降温后，即便国土部和地方政府推出更多的土地，可开发商却不愿购地，仍是无助于增加住宅供应。众所周知，房价最终由供求关系决定，而“国五条”细则以抑制房地产的投资投机需求为主，其中还会误伤部分合理的自住需求，而所谓增加供应的措施又是国土部的一厢情愿，则房价依然难出现实质性下跌。
一系列新政与细则出台后，不同性质的购房者需求，也会发生变化。在地方细则出台之前，部分购房者因担心以后20%的高额个税被转嫁到自己头上，而突然加速出手，导致二手房市场出现“赶末班车”的现象，很多房地产交易中心人山人海。
等所有细则尘埃落定后，二手房成交量将显著萎缩。确实会有部分人转而购买新房，但据此认为新房价格将大涨，是站不脚的，市场整体降温后，新房市场不可能逆势而上。由于一线城市房价上涨偏快，是重点调控地区，二套房贷也将会收紧，所以未来一线城市的住宅需求将有所萎缩。新政之下，投资投机需求将继续减少，改善需求也会因二手房所得税及二套房贷收紧将有所减退，而首次置业需求的比重将有所提高。
