写字楼租金暴涨 郊区化办公成趋势

白影

2013年写字楼租金继续延续上涨势头，且一季度空置率创四年新低，核心商圈出现写字楼“一房难求”的局面，让不少中小型企业只能选择迁离市中心，致使写字楼供应郊区化的局面开始出现。而一些房地产企业也开始瞄准新兴热点区域进行写字楼的建设。

租金上扬迫企业撤离

日前，一则关于写字楼的报告悄然公布，引起了不少租户与地产开发商的注意。商业地产服务公司世邦魏理仕在4月11日发布了《2013年第一季度北京房地产市场回顾与展望》的报告。这份报告显示，今年第一季度北京写字楼市场没有新增供应，租金延续上季度轻微上涨走势，空置率缓慢下降，市场平均空置率较上季下降0.6个百分点到2.6%。

据了解，今年第一季度北京没有写字楼项目落成，第一季度吸纳量超过4.6万平方米，在平稳的市场需求带动下，写字楼整体空置率下降。由于供应逐渐减少，需求保持平稳态势，使得北京优质写字楼平均空置率水平持续走低，并连续创出历史最低纪录。自2009年以来，北京优质写字楼供应量逐渐下降。同时，市场需求在中国经济持续平稳发展的带动下大幅增长，使得北京优质写字楼整体空置率连续下降，到本季度已下降至历史最低水平。

这份报告分析认为，当前北京写字楼市场整体供应放缓，需求走势平稳，可租赁面积逐渐减少，客观造成市场吸纳量在较低水平徘徊。而写字楼交易也主要集中在东部区域，涉及行业分布广泛。内、外资租户共同支撑了第一季度北京写字楼租赁市场需求。

据世邦魏理仕分析，北京写字楼市场整体租金在市场供不应求背景下，特别是在金融街租金上涨的带动下小幅上升，第一季度末北京优质写字楼市场平均租金报每月每平方米409.9元，较上季度增长0.3%。另外，第一季度受传统假日影响市场吸纳量较上季度小幅下降，为4.6万平方米。

据世邦魏理仕环球研究部董事陈红飞介绍，北京年内将有24.8万平方米写字楼供应，主要集中在东部地区，供应量略有增加，整体市场供应吃紧的局面将有所缓解，但位于西部的金融街和中关村则没有新项目落成，供不应求的矛盾依然突出。

空置率的持续走低与租金价格的持续上涨，让越来越多的企业难以负荷高额的租金，而选择撤离核心商务区。在北京CBD的一栋甲级写字楼内，一家IT技术公司大门紧闭，门上贴出了近期搬迁的通知，而其新的搬迁地址距离城市核心商务区较远，但也算是城市的副中心、行业发展的聚集地。

无独有偶，惠普公司曾占据了惠普大厦8到18层的办公区域。据业内人士估算，按目前市场行情，惠普房租已突破亿元大关，还要再加上不菲的物业费，高额的费用让惠普也有些难以承受。而如今惠普已和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议，准备撤离。

租金等商务成本的增加，令一些入驻中央商务区的跨国公司和国内企业不堪重负，选择搬离中心城区，个别企业甚至远走他乡。但从另一个角度看，租金好比一道门槛，在经济的结构调整和产业升级中，某种程度上起到了“筛选器”的作用。

“最近十年中央商务区的租户构成发生了很大变化，在2002年中央商务区的租户构成以专业服务、IT信息技术、制造业和贸易公司占比较大。而到了2012年，金融保险业异军突起，与专业服务企业并驾齐驱，成为中央商务区的最大租户之一。而之前的IT信息技术与制造业等租户比例明显变小。中央商务区高昂的租金，让一些企业觉得没必要再在这里待下去。尤其是制造业企业对成本十分敏感，也会比较在意租金。”陈红飞说。

商务选址何去何从？

记者调查发现，在撤离中央商务区等传统核心商圈后，原有租户有的开始向周边新兴区域蔓延，更有甚者则将二、三线城市的新兴商务区做了企业的新据点。难以抑制的写字楼租金上扬与持续下降的空置率，让北京周边的创意产业园区如雨后春笋般层出不穷。散布在市中心的老厂房成为满足智力密集型等企业办公需求的“潜力股”。这些老厂房拥有地理位置优势，内部结构经过重新改造后，“摇身一变”成为都市工业园区、创意产业园区、艺术仓库、时尚休闲区等，租金比同地段的办公楼来得有优势，也解决了老厂房的闲置问题。

当然除了搬离，还有许多企业索性转租为买。他们认为，与其继续花大价钱租赁，不如拥有自己的物业，还能分享商业地产的升值潜力。

徐可凡自己经营着一家规模不大的电子商务公司，但是业务却辐射中国的各个主要城市。持续上涨的写字楼租金，让徐可凡有些吃力。弱丘他正琢磨着换个地方办公，觉得现在的办公区域有些狭小，且物流也十分不方便，便将目标锁定在郊区。

金融街（北京）商务园置业有限公司营销总监金巍告诉记者，从投资价值上来说，CBD的房租每年都以30%的速度上涨，租一间600平方米的写字楼，按15元/平方米·天算，那么三年的租金就是：600平方米×15元/平方米·天×365天×3年≈1000万元。而在郊区购置一套600平方米的独栋写字楼，均价按1.7万元/平方米算，那么也大概是1000万元，而且自己购置的写字楼是属于自己的办公私产，具有非常高的升值潜力。

对此，陈红飞分析认为，在竞争激烈的市场环境下，散售对普通写字楼开发项目来讲会是最佳选择。理论上，在同是散售的情况下，写字楼投资带来的利润收益仍然高于住宅投资。由于近来政府针对住宅市场的限制进一步加强，这可能使更多的资金在短期内流入商业不动产市场。然而长期来看，这并非一个可持续的策略。如果每家房地产商都试图散售，市场将在短期内充斥大量新增供应，从而削弱个体投资者对写字楼市场的投资意愿。并且如果市场上散售型写字楼占压倒性比重，长期来讲亦将影响写字楼市场的整体品质。

郊区化办公趋热

大量企业撤离核心商圈，而向核心区外围扩散，也让一些房地产企业嗅出了其中的商机，从而开始瞄准北京周边热点区域进行写字楼的建设。如中粮祥云、金融街园中园、力宝广场、融科产业中心等地产项目纷纷入市，抢滩写字楼市场。

“随着近年来城市化进程的加快，城市多中心格局实际上已经是城市发展到一定程度后的必然。”金巍认为，从长远看这种趋势不会逆转。当下，城市中心城区人口过度集中、住宅及办公环境紧张、交通拥堵状况已经出现，越来越多的大型企业开始在近郊寻找更为适合的办公地点。这就对近郊写字楼市场提出了更高的要求，近郊原有的办公物业配置已经无法满足市场需求，更高端、更专业的写字楼产品最终将成为近郊办公物业的主力军。

但是有一点必须承认，并不是所有投资者都具备吃下甲级写字楼的能力，也并不是所有企业均拥有雄厚资金来支付甲级写字楼高昂的租金。譬如，一些员工规模及构成较为精简的文化创意、金融科技类“轻公司”，他们理想的办公场所自然不是那些动辄数百上千平方米的高档写字楼。

从北京、上海等国内一线城市的经验看，大量郊区物业凭借其精巧的面积设置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等独特优势，在办公租赁市场上表现格外活跃。鉴于北京目前写字楼仍处于高速增长阶段，未来商务需求依然强劲，郊区写字楼和创业办公空间潜力不可限量。

陈红飞则认为，写字楼与其他商业不同，需要浓郁的商务氛围，只有聚集效应才能吸引相关企业前来办公。这种集群效应，使得没有任何一家企业愿意单独前往。在这些新兴区域以及郊区，商业氛围还有待提升，各项配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善。另外，中央商务区的写字楼地位也是永远不可能被取代的，不管从交通设施、基础设施以及服务设施等方面来说，CBD享有的都是最好最全面的。

“量身定制”是出路

远郊区写字楼供应和需求相对较少，一旦项目定位、招商和管理不慎，很可能成为开发商的“碎钞机”。而从郊区办公物业的市场现状来看，目前的郊区写字楼产品开始呈现多样化，有LOFT、SOHO、近郊商务园以及独栋写字楼等。

业内人士表示，若有开发商计划在郊区做写字楼，一定要做好市场调研、产品定位，找到需求才可以开发。从市场来看，原来那种非常普通的，没有定位特色、也没有专业物业管理的写字楼，逐渐会被市场所淘汰。所以，开发写字楼项目，一定要争取做到有特色、与众不同、人无我有，不光是硬件，而且软件也要跟得上。

写字楼不同于住宅，住宅购房人关注的是“户型和价格”，而办公楼是针对于企业用户，企业类型需要按照“所属行业、企业规模、发展预期、资金实力”等方面进行细分。专业人士都知道，写字楼单元面积大小划分可以反映一个大楼的形象和品质，同时也反映出未来用户的企业规模和资金实力。在国内目前市场上存在着为特定企业需求而定制的模式，基本上是以能够吸引某类型企业为目标，为此提供相应的办公环境和相应档次产品。例如金融行业对安全（安保、管理）、数据处理（弱电系统）、标准层面积等方面具有特殊需求，另外还有企业会对“架空地板厚度”、“企业机房楼板加固、制冷”等方面有要求；而广告文化创意类企业，则需要的是内部办公空间的自由分隔、办公区复式楼梯（楼板开洞或预留洞口）、空间留白等。

对于此类用户，开发商需要进行先期寻找，并以该类企业用户的需求实现定制，这样企业用户在早期规划阶段就可以介入产品设计。该模式在国外和国内一线城市案例中显得非常有效。

陈红飞说，有一些特别类型的企业，如IT信息技术企业，它们不需要占据中央商务区的地理位置，而更需要一个企业集群的商业氛围。目前出现的近郊商务园，则是具有针对性的服务这些企业。比如IT信息技术企业会扎堆进驻新兴科技园，而生物、医药企业则可能进驻生物科技园等。从另一个角度来说，中央商务区的写字楼也不适合这些企业，这些企业的一些研发需求是中央商务区的写字楼所不能满足的。因此，郊区化办公应该更加专业化与科技化。

不难看出，写字楼是专业化属性非常强的物业产品，一个好的写字楼可以为企业在“企业形象、办公空间、硬件设施、使用效率、维护成本”等方面提供良好的展现，同时也代表着一个城市的经济发展水平和城市化形象。写字楼“定制化”开发，为开发商提供了选择空间，但同时也在考验开发商的经验成熟度和对机会的把握能力。

另外，开发商也要为租户实行特色租赁方式来吸引租户。对此，陈红飞分析认为，在开发层面，高品质写字楼开发项目有助于吸引更多关注，因此在激烈竞争的市场中会有更好的表现。由于国内和国际写字楼租户都希望提升他们的办公室空间质量，近几年大多数二线城市对高品质写字楼的需求与日俱增。这种趋势在某些城市尤其明显，比如成都和武汉。这些城市新建的高品质甲级写字楼需求旺盛且租金极高。在租赁阶段，业主或可考虑通过吸引一个或多个知名度高的固定租户以令项目受到更多关注。尽管为了吸引一流的固定租户入驻，开发商或许需要提供富有竞争性的租金，但是吸引大牌公司入驻能够改善该写字楼租户状况，并引起其他租户的兴趣，因此提高出租率总体租金收入。