房企扎堆“出海”掘金

白影

随着房地产调控政策不断加码，购房者纷纷抢夺海外移民“入场券”，而大牌房企看准商机纷纷布局海外市场，投资规模已达上百亿美元。房企“扎堆”出海到底为哪般？其背后又存在哪些隐忧？

抢夺移民“入场券”

在号称史上最严厉调控政策的北京“国五条”细则刚刚落地不足半月之际，北京房展会在略有寒意的春天火热开幕。

走在北京展览馆的大厅内，来自世界各地的开发商们齐聚于此。活动当日，硕大的展览馆里人山人海，巨大的参展热情与刚刚落地的“国五条”形成了鲜明的对比。

纵观整个房展会，到会参展的项目多达500多个，其中海外项目就占据了房展会的9号、10号、11号等三个展馆。随着欧洲买房移民项目的火热升温，塞浦路斯、葡萄牙等欧洲国家受到国内投资者的高度关注。

4月12日是房展会进行的第二天，虽然已是下午3点多，记者仍然看到许多海外房产项目的展位前，众多参展者在咨询移民海外的政策与要求，人头攒动。即便是塞浦路斯美宅汇房地产的总经理杨峰也感到异常疲惫，他告诉记者：“塞浦路斯的移民门槛较低，只要购买30万欧元的房产即可全家获得塞浦路斯的移民身份，而且无须语言、学历等要求，办理周期也比较简易，获批只需要两个月。除了房产投资额较低外，另外一点吸引国人移民塞浦路斯的就是其护照免签国家为73个，很多人纷纷移民塞浦路斯则是以它为过渡，为移民其他国家做准备。”杨峰说，目前国内的塞浦路斯移民者约有2000多户，且这个数字正在持续增长。

除此之外，另外一个与塞浦路斯同属欧洲国家的葡萄牙也在当季房展会上“大出风头”。太平洋加达出国集团市场经理关湘杰负责的项目包括葡萄牙的房产投资移民以及加拿大的商业投资移民项目，她告诉记者，葡萄牙买房金额达到50万欧元即可在六个月内获得该国绿卡，只要购置五年以上的房产且每年住满7天，该房产即使出售也可保留本人该国的永久居住权。

“而一些移民热门国家如加拿大、美国、澳大利亚等相对门槛较高。”关湘杰说，这些国家基本以金融产品投资、政府基金投资等为主，也包括商业投资，且投资额度也较高。目前最火热的当属加拿大曼省商业移民，其申请人要拥有至少35万加币的个人资产，其中包括房产、股票、银行存款和公司资产等。另外被审提名后要向曼省政府缴纳7.5万加币的保证金，并保证移民加拿大后会在曼省投资15万加币。而之前的7.5万加币保证金也会在申请人定居加拿大曼省两年之内且完成既定投资计划之后全额退还。而投资移民加拿大魁北克以及加拿大其他区域则要求申请人的个人资产更高。

对于国人纷纷抢夺海外“入场券”的这种现象，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，中国改革开放以来产生了一批相对富裕的家庭，他们有闲置资产。综合考虑孩子教育、养老和生活环境，他们将眼光投向了海外。这两年，人民币汇率走势大涨，尤其是人民币兑美元五年内累计上涨22%，进一步坚定了中国投资者海外置业的信心。同时，部分富裕阶层通过海外置业进行资产转移，规避国内政治风险和其他风险也是重要原因。

此外，国内房地产的限购政策，令不少有钱人丧失了在国内买房的资格，他们便开始把目光更多地投向海外。与北京、上海等国内一线城市相比，美国等发达国家的房价相对较低也较为稳定，对中国投资者具有巨大吸引力。数据显示，2012年中国购房者占美国房产物业国际销售额的11%，已成为美国楼市最大的海外买家。

“从区域角度来讲，中国人移民国家主要在北美、欧洲及澳洲。从城市角度来讲，加拿大温哥华、英国伦敦、澳大利亚墨尔本等城市成为国人海外置业首选之地。此外，东南亚一些国家如马拉西亚、泰国、新加坡，东亚的日本、韩国等也成为中国投资客比较关注的地区。”张宏伟告诉记者，海外投资对中国人来说是一个新鲜事物，所以一定要花时间去了解当地对房地产的相关政策和信息，避免投资风险。和国内不一样，海外置业投资需要交纳各种税费，尤其是物业税、房产税，这些税费因素不一定会使投资客有比较高的投资回报收益；另外，中国人投资海外房产面临的风险也包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等。

房企“出海”不寂寞

也许正是海外房产的组团试探，让这种商机不容被忽视。这种商机不光让投资者能看到，更使众多房地产开放商纷纷加入“出海寻宝”的浪潮之中。

新年伊始的2月13日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，在旧金山富升街201地块上合作建造两幢相连的豪华公寓楼。这将是旧金山最大的公寓项目，也成为万科首次进军美国房地产市场的产品。根据协议，万科在注册资本2.5亿美元的项目中持有70%股权，铁狮门持有剩下的30%。整个项目预计投资6.2亿美元，另外的3.7亿美元成本预计通过举债获取。而在不久前的1月23日，万科集团旗下万科置业（香港）有限公司联手新世界发展有限公司以约34亿港元的价格，成功投得香港荃湾西站六区物业发展项目，楼面地价约每平方尺5000港元（折合人民币约36115.57元/平方米）。据悉，该项目中新世界发展持有80%权益，万科则持有20%，预计这一住宅项目可在2016年对外发售。

其实，频频传出的“出海”房企又岂止万科一家。

早在八年前，就有上实发展协同其他股东在俄罗斯圣彼得堡市承租164万平方米土地，用于住宅、宾馆、办公、商业、娱乐、健身、公共设施等房产综合开发。而之后万通集团也吹响了进军海外市场的“号角”。2010年3月，万通控股投资巨额承租了美国纽约曼哈顿世贸中心重建项目世贸中心一号楼64层部分与65～69整层，打造一个集会务、商务路演、文化展览、餐饮为—体的“中国中心”。

而近两年，房企海外拓展业务明显驶入了快车道，仅2012年在海外拿地的国内企业就有六七家之多。其中去年5月，招商地产境外子公司斥资约2亿港元购买了东力控股股权；6月，上海绿地集团宣布加盟济州岛，建设占地1500亩、投资额高达9亿美元的健康医疗城项目——汉拿山小镇，而其在德国法兰克福、澳洲、泰国等地的项目都在稳步推进；6月，大连万达集团董事长王健林、中国泛海控股集团董事长卢志强和俄罗斯北高加索度假村公司董事会主席阿尔迈德·彼拉罗夫在北京签署了一份总投资25亿～30亿美元的意向协议书；9月11日，首创置业法国地方政府签订土地协议，将建设中发经济贸易区；9月15日，金地集团收购香港星狮地产。

这些投资中，2011年末碧桂园在马来西亚投资的两大项目计划在今年正式面市，绿地集团在韩国济州岛南部的“绿地健康城”也有望在今年开售。

不难看出，房企“出海”并不寂寞。截至目前，已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。来自中国海外投资联合会的一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。

缘何海外“掘金”？

房企的扎堆“出海”不禁让人思忖，除了移民潮的助推，究竟还有何原因，让中国的房地产企业如此“疯狂”？

张宏伟认为，一方面是中国房企战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资，从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。

“部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化；而从投资项目来看，多为旅游地产项目，锁定的客户多为国内客户，企业也可借此整合产业链，吸引国内客户投资。”张宏伟表示。

从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资三大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也大致可分为三类：移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企开始海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

“除此之外，当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分内地房企通过在香港或境外上市，建立境外业务发展融资平台，开展海外房产投资业务，借机布局国际房地产市场。”张宏伟认为这也是房企“出海”的一大原因。

有分析人士认为，海外较为宽松的融资环境是吸引中国房企的一个主要因素。海外市场贷款利息多为4%～5%，不仅融资成本低，融资渠道相比国内也要更多。“虽然国内企业初来乍到，建立起自己的信用需要一段时间，但不得不承认，部分房企的海外投资就是意在搭建海外的融资平台。”该人士表示。

由于最近几年美国、欧洲等国家和地区的经济不景气，为吸引外国投资，往往还会给出包括税收在内的诸多优惠政策。首创集团总经理刘晓光就表示，首创集团在法国的此次投资，除了在拿地上有优惠外，当地政府还在税收等方面给予优惠，例如五年的所得税全免、第六年免70%、第七年免60%等。

“出海”波澜暗藏

早在2011年中坤集团董事长黄怒波就打算斥资约1亿美元，在冰岛购买300平方公里土地，相当于冰岛国土面积的0.3%，用于修建豪华酒店和生态度假村。然而2012年5月，冰岛通过当地媒体主动释放信息，同意将冰岛地块由售转租给黄怒波，租期为九十九年。2012年12月，冰岛国家无线广播电台报道称，因黄怒波所提供的材料不完整，原本定于近期举行的签约仪式将推迟。中坤集团一波三折的冰岛投资计划虽然尚未落定，却没有阻碍中坤集团董事长黄怒波进军冰岛的决心。黄怒波近日表示：“不会放弃冰岛项目，2013年中坤集团将开始进入旅游地产业务的上升通道。”与此同时，中坤集团的其他旅游地产业务也在快速推进中。

冰岛拿地一事迟迟未尘埃落定，不难看出中国房企布局海外市场进行海外投资时，也存在着重重阻碍和风险。

从表象来看，中国房企布局海外市场确实存在布局、实际市场需求等问题，但是应该注意哪些问题，怎样不断地反思和总结经验，防范风险的发生？

张宏伟认为，从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看，虽然当前布局海外房地产市场具有一定的潜在市场风险，但目前有拓展计划的都是国内龙头房企，规模并不大，更多的只是测试市场反应，且大多数都采取与当地发展商合作发展的模式，风险并不是太高。但是，要进行规模化扩张势必会存在种种问题。

“海外的开发模式和中国不同，国内房企需要因地制宜进行突破。中国房企基本为香港模式，各个环节只靠自己；而国（境）外大量使用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应，其中涵盖了对销售流程以及对企业信用的控制。由于布局海外的基本为国内大型品牌房企，而大公司模式已经固化，就很难再有突破，这样在海外开拓市场，短期内也就难以有规模化扩张的突破。”张宏伟说，除此之外，布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则难以抗拒国际金融市场风险。例如，去年5月大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达的此次并购总交易金额为26亿美元，包括购买100%股权和承担债务两部分。如果没有中国银行、中银国际、中国进出口银行等的支持，万达也很难在国际舞台上施展收购的拳脚。

而政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海（境）外的最大阻力之一。在海外国家，政治上的不稳定性、税费制度的不同、汇率变动等均有可能成为中国房企布局海外的障碍。另外，当地房地产市场购买力有限，不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。即使依靠“绿卡”将国内资产进行转移的购房者也会存在一定市场风险，投资客投资海外不一定就非常可靠。

综合以上分析来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，进军海外市场并不简单，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的收益。比较现实的是，在中国城市化进程尚未完成的市场背景下，中国的房地产市场仍然会有至少10～20年的发展机会。从机会成本及投资回报率的角度考虑，在新型城镇化的驱动影响下，尽管楼市会一直经受调控的影响，但是国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。