从阿布扎比到约翰内斯堡极具艺术感的豪华房产

吴锐汶

去年十月一个温暖的下午，阿根廷房产开发商艾伦·法埃纳（Alan Faena）望着布宜诺斯艾利斯的马德罗港区，审视这片曾一度被忽视的区域中自己于过去十载所建造的社区。法埃纳身材高挑、纤瘦，着一袭纯白。这位曾是时尚设计师后成为本国波普文化的偶像的标志性人物，正阐述着这个百年老区如何逐步演变成布宜诺斯艾利斯的杰出的居住、文化及经济中心。沿普拉塔河，紧贴玫瑰宫（Casa Rosada，阿根廷总统府。因整座建筑呈玫瑰色，故得此名），在当年艾薇塔（Evita，阿根廷前总统贝隆之妻）拯救她的国民的故土上，挺过阿根廷经济萎缩的马德罗港已成为其首都住宅价格最高的区域。

“我们想开发一个融合文化、房地产和艺术的新社区”，法埃纳在马德罗港去年刚落户的诺曼·福斯特（Norman Foster，英国皇家建筑师学会会员，国际上最杰出的建筑大师之一）设计的可容纳50户住宅的阿莱弗大楼顶端解释道，“我们的目标是创造一种‘策划出来的环境和与之相符的价值和复杂性的贯穿——从房产到艺术到探戈表演，甚至我们的馅饼。”

高品质艺术社区

法埃纳建造的社区的出现的确为高品质、以特定目的打造“生活方式”的居住模式提供了一种全球性的模板。社区的核心是由法国知名建筑师菲利普·斯塔克（Philippe Starck）设计的法埃纳酒店（Faena Hotel），其与餐馆、探戈酒廊和夜总会共同坐落在一栋建于1900年的老磨坊。酒店与相邻一处含102个单位的住宅在2004年同时建成。这座酒店被视作法埃纳和他的主要合作者、妻子席曼娜·卡米尼·斯（Ximena Camions）的开发奠基石。而后，在此基础上他们又增建四座住宅楼。这些公寓的售价高达每平方米8000美元——比布宜诺斯艾利斯传统富人区瑞克莱达（Recoleta）的房价更甚。2011年底，投入2000万美元的法埃纳艺术中心（Faena Arts Center）落户法埃纳区具有悠久历史的磨坊机房空间。

随着当代艺术家如巴西当代艺术界领军人物恩斯托·内多（Ernesto Neto）、古巴装置艺术新锐罗斯·卡普林特罗（Los Carpinteros）和德国装置绘画艺术代表法兰兹·艾克曼（Franz Ackermann）的作品展出及年度艺术颁奖的举行和公众艺术展示，该中心已成为一股文化的中坚力量。而且，这也是对法埃纳理想的马德罗港作为一个文化与精神同等重要的地区的充分证明。“当他们做得恰到好处，艺术项目将带动房地产开发中公寓价值的增长，例如阿莱弗大厦。”法埃纳说，“他们鼓励买家真正地在一个区域投资，而不是以简单的买卖来赚钱。”今年1月，法埃纳在迈阿密推出了一个与此并行的开发项目，其中同样包括建筑大师福斯特设计的住宅，及一座出自荷兰建筑师雷姆·库哈斯（Rem Koolhaas）之手的文化中心。

根据纽约的物业顾问乔纳森·米勒（Jonathan Miller）所说，“豪华房地产是新的全球流行趋势”，而开发商正打算用文化来赋予他们的项目一定的竞争优势。从南佛罗里达州到南美再到南非，文化博览会和艺术中心正成为城市住宅开发的重要组成部分。无论是有机融合，如迈阿密设计区和帕拿马的旧城区；或完全整合而成的总体规划，如阿布扎比的萨迪亚特岛和香港的西九龙区。“文化正帮助创造和建立一个地区的特性，同时稳定并增加其长期价值”，米勒补充道。

但高雅文化和高端物业之间的默契配合同时也令高端房地产市场为文化本身提供了资金和受众。以巴拿马340年历史的旧城区为例。在那里，西班牙殖民时期的教堂毗邻具古典装饰风格的豪宅，同时美国开发商哈丁（KC Hardin）正在兴建的专供国外买家的豪华公寓也紧挨着适合于当地艺术家生活和作品创作的低成本工作室。哈丁旗下开发的高级物业价格范围从30万美元到超过1000万美元。“我们的目的是为每个高端分套出售的公寓建造一处负担得起的住房单元，”他说，“让艺术家留在这里，只有这样才能保证一个地区的真实性，当然也是吸引游客的关键。”

在南非，一些企业家正采取类似的方法改建约翰内斯堡长期被忽视的市中心。在市区的东侧，乔纳森·利布曼（Jonathan Liebmann）已建成了一座功能完备的社区，区内包括艺术家工作室、四星级酒店和500间价格在21.5万英镑的高端公寓。针对仍在种族隔离的孤立和不平等中恢复的社区，利布曼视房产为文化创造的催化剂及最终的种族矛盾调停器，“文化需要房地产就像房地产需要文化，双方相互补给。”同时他还在约翰内斯堡建造了备受推崇的Arts on Main空间。“首先来说可能我是一个房地产开发商，但我赚取的利润允许我建造一些很酷的工作室和美术馆，” 利布曼说。

靠近历史悠久的布拉姆方丹（Braamfontein），毗邻约翰内斯堡的中央商务区和威特沃斯兰德大学（University of the Witwatersrand），亚当·利维（Adam Levy）的公司Play Braamfontein在2004年以将一片办公区域改造为七栋开阔的苏豪风格的阁楼而闻名。现在其初始投资已扩大到近十几幢相邻的建筑物包括设计和艺术工作室，重新装修后的亚历山大剧院（Alexander Theatre）和约翰内斯堡充满生气的食品市场。

艺术成为竞争优势

这些项目表明艺术与商业之间模糊的界线实际上比光靠艺术家和交易商更能丰富整个社区。“它可以为目标创造自我实现的预言，”伦敦Knight Frank国际住宅发展的合伙人詹姆士·普林斯（James Price）说，“随着越来越多人被某个区域吸引，而它对买家的吸引力则被进一步巩固和加强。”

当然，最引人注目的和最具文化丰富性的物业项目涉及许多比巴拿马和南非更昂贵的地理位置。譬如温莎，一个由加拿大韦斯顿家族（Weston Family）在佛罗里达州维罗海滩开发的面积为416英亩的私人住宅社区。这座社区初建于1989年，里面的房产的面积范围从2500到13000平方尺，125万美元起价。社区内部不仅有马球场还有小罗伯特·特伦特·琼斯（Robert Trent Jones Jr）设计的高尔夫球场，并且最近刚确定了与伦敦白教堂画廊（Whitechapel Gallery）为期三年的合作关系。12月巴塞尔迈阿密海滩艺博会（Art Basel Miami Beach），温莎的画廊在由白教堂画廊策划的展览上首次亮相。

今年的展览将展出罗马尼亚孪生艺术家格特和乌韦·托比亚斯（Gert and Uwe Tobias）的作品。画廊的规模和受众类型恰到好处，白教堂画廊总监以奥娜·波拉兹维柯（Iwona Blazwick）表示这段合作关系为她画廊的艺术家和温莎社区的国际顾客提供了一个重要平台。伴随较高知名度的居民入住，如施华洛世奇家族，温莎业主必定在欣赏和艺术收藏方面具备一定能力。

“尽管我们的客户将艺术展或画廊清楚的视为区分点，但它们并不是必需。”与丈夫格伦·韦斯顿（Galen Weston，高级百货公司Selfridges & Co and Holt Renfrew & Co的主席）一起创建温莎社区的希拉里（Hilary Weston）说。画廊对温莎社区起到品牌建设的作用并最终刺激带动销售。“我们从不为温莎打广告”，希拉里补充道，“由于我们的业主非常热衷于炫耀这里的画廊，这为我们创造了极好的口碑。”

在迈阿密海滩，艺术伴随当代设计同样在城市曾一度搁浅的设计区的品牌建设中扮演至关重要的角色。这里在过去十年中已从一个不起眼的落后居民区演变成了设置完备设想周到的文化美食社区，内部有超过125家画廊、展馆、艺术家工作室和餐厅。“该地区在改建上成功是空前的，”城市理论学者理查德·佛罗里达（Richard Florida）表示，“这明确无误地标志着经济和商业的中心正从郊区转移回到城市核心区域。”

不像温莎或马德罗港，设计区并没有经过“总体规划”而是自由地涌入周边地区如举办一年一度艺术活动的市中心及视觉艺术与画廊聚集的重要区域威吾德（Wynwood）。但这些区域的建设有像克雷格·罗宾斯（Craig Robins）那样的主要领导者。罗宾斯的公司Dacra从90年代晚期就开始了对城区的检修。 尽管大多数投资集中在零售、餐饮和画廊业，罗宾斯还是以文化建设为主设置了与巴塞尔迈阿密海滩艺博会相对应的迈阿密设计博览会（Design Miami）。虽然设计区已迁至南海岸，但它仍持续吸引重要文化事件。其中最令人瞩目的就是城中最大的艺术展示空间之一——德拉克鲁兹收藏（De la Cruz Collection）。

该区域及周边地区对期望利于步行的街道和欣欣向荣餐厅场景的人群有很大吸引力。“这是一个必定会出现的地方，”长期居住在这里的南海滩美食饮酒节创办人李·施拉格（Lee Schrager）说，“这最终为迈阿密带来了一个真正的城市中心；这是城中仅有的几个禁车区。”施拉格估计他的水景房在过去18年里上涨了至少100%。

艺术带来金手指

今天，设计区及周边的高端住宅的常规价格都超过100万美元。南海岸国际地产（South Beach International Realty）提供的位于Blue公寓楼盘两居室的复式公寓的售价为79.9万美元，略微低于设计区的价格标准线。而仅一英里之内财富国际置业（Fortune International Realty）的在派拉蒙湾的一间两室新公寓则标价102万美元。

罗宾斯现在正扩张他最初的设想。他与巴黎奢侈品巨头LVMH合作的L地产（L Real Estate）将把设计区另外的12个街区转改为更为正式的整体规划住宅、商业及文化开发项目。与20多家LVMH和Richemont精品店毗邻，这个造价3.12亿美元的项目将包括一栋由西班牙建筑设计公司Office of Architecture in Barcelona 设计的至少包含100户的公寓大厦。罗宾斯表示这些住房建筑介于公寓和loft之间，他将把自己艺术和设计的收藏与整个开发项目挂钩。最引人注目的是中央广场上美国哲学家、艺术家、建筑师和发明家巴克明斯特·富勒（Buckminster Fuller）开创性的半圆形建筑作品“蝇眼”。

与法埃纳相似，罗宾斯也收藏了马克·纽森（Marc Newson）和扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）的作品。他认为如果正确地进行，文化将起到设施美学和价值制造的作用。“客户不再只是想要‘昂贵”或‘花哨的东西，他们想要参与到有实际意义的居住规划中，”纽森说，“我们的目标是将设计区保持在一个相对较低的密度，谨慎地保留它的历史精神并予以发展。”

该区域的大小和规模可视为全球宏大的丰富文化性开发项目的先导。阿布扎比的萨迪亚特岛上，古根海姆博物馆和卢浮宫分馆正在波斯湾沿岸慢慢成型。岛内1150个住宅单位均以地中海或阿拉伯风格设计，售价从120万美元起，高至800万美元。虽然住宅并未被安置在萨迪亚特的文化区域内，但它们却为海湾地区艺术中心的建设引入了资金。“萨迪亚特的开发商清楚地了解这些，他们因此制造高雅文化来吸引高端客户，”佳士得国际地产的资深副董事长阿希姆·弗朗·维登（Joachim Wrang-Widen）表示。

伊斯坦布尔的佐卢中心（Zorlu Centre）同样雄心勃勃，这是土耳其有史以来规模最大的住宅、商用和文化混合型开发项目，包括584间豪华公寓和投资3亿美元的艺术表演中心。住宅部分计划于8月竣工并且已有五成售出，住宅面积从117平方米到735平方米，价格由9500美元到1.8万美元每平方米不等。

这种影响效果将在世界最大的文化主导重建项目——香港西九龙文化区中体现出来。由Foster and Partner总体规划的近100英亩开发区，投入28亿美元，包括17个文化场馆、办公区、零售店和住宅楼，与香港中环以高速铁路相连接。由于西九龙区的首座大楼距建成至少还有两年，所以楼价尚未被公布。根据第一太平戴维斯（Savills）的数据，西九龙周围区域的住房价格已达到香港市中心的价格，并可与伦敦金丝雀码头（Canary Wharf）的类似住宅价格比肩。

无论最终的成本是多少，Foster的资深合伙人斯宾塞·德·格雷（Spencer de Grey）相信西九龙将被证明是明智的投资，“文化应该是触手可及而不是每月一次或在特殊场合发生的，”他说，“文化应该贴近人们的生活的工作。经过时间沉淀，这将造就一个成功的社区。”