我国土地制度对房价与经济的影响

作者简介：梁晓岚（1993-），女，湖南娄底人，厦门大学经济学院财政系本科生，研究方向：财政学。

摘要：近年来，我国经济飞速发展引起了社会各界的关注和忧虑。本文通过论述土地制度对住宅市场的影响，分析地价对房价影响的三种理论：成本推动轮、需求引致论和互为因果论，发现地价对房价在长期与短期有着不同的影响。最后本文根据上述分析给出了相应的政策建议。

关键词：土地制度；房价；地价

一、引言

房价与地价一直都是社会热点话题之一，与之联系在一起的还是对当前中国经济单一的增长模式报以担忧。在房价、地价持续上涨的背景下，关于房价与地价关系的争论成为社会各界关注的焦点。目前，对于房价与地价的看法主要有以下三种宏观的看法：成本推动论、需求引致论、互为因果论。而二者之间的本质问题，还是我国当前经济发展的问题。

本文从分析现行土地制度对住宅市场的影响入手，进而探讨房价与地价关系的三种理论，从而发现从短期上看，地价和房价互相作用产生影响；从长期上看，房价水平决定地价水平，地价对房价的影响不显著。本文还对上述分析作出了总结与政策建议。

二、现行土地制度对住宅市场的影响

我国人多地少，土地资源有限，制约了住房的供给。随着经济的发展，城市化的推进，城市对劳动力的需求不断增加，农村大量富余劳动力涌入城市，导致对购房的需求上升。在现行土地制度下，一方面，土地及其相关收入是地方政府财政收入的重要来源，另一方面，农地的取得成本低，而转为城市用地的预期收益又很高，导致各城市政府谋求土地收益的最大化。同时，土地也是地方政府招商引资的重要手段，地方政府一般以“成本价”向企业供地。结果使仅有占15%～20%的商业、房地产等经营性用地以“招、拍、挂”方式出让，使得地方政府采用“饥饿式”供地等方式千方百计抬高这部分土地的出让价格，从而推动了住宅成本的上升。并且我国法律规定，城镇土地属于全民所有，采取国有或者说政府形式，由于城镇土地资源有限，地方政府为了增加财政收入，千方百计提高出让土地使用权的价格。

另外，现行土地制度对城市政府扩大拆迁规模也具有激励作用。扩大拆迁规模，一方面可以获得优等区位土地的级差地租，另一方面可以制造被动需求，提升二手房和城市周边区域低等价位住宅的价格，使房地产热进一步升温。

还有，为了显化土地收益，转移土地储备风险，地方政府往往纵容房地产开发商大量囤积土地和改变土地用途。对于开发商而言，如果地价上涨快，就会愿意通过囤积土地获取利润，如果房价上涨快，就会愿意通过囤积房源获取利润，这两种行为取向都会刺激房价的进一步攀升。

三、房价与地价关系的三种视角

（一）成本推动论

土地是一个重要的生产要素，房子进入买卖市场，就意味着土地成为了一种特殊的要素存在于要素市场之中。正如我们在上一部分中提到，我国现在的土地政策对于城镇住宅采取的“招、拍、挂”的方式和其他的土地供给制度、地方政府税收制度以及房地产方面的财政政策和金融政策是造就房地产价格不正常的根本因素。从另一方面上看，政府将土地交给了房地产开发商，当前的房地产开发商在中国处于较明显的垄断地位，购房者失去了讨价还价的能力，从而推动房价在未来的上升趋势，所以这也是目前“望楼兴叹”的原因之一，且地价又在住宅比例中占有最大一部分比重，因此我们往往把其认定为的房地产泡沫的罪魁祸首。

（二）需求引致论

从我们在第一部分的引例中可以看出地价对于房价的推动作用并不是那么的明显。从而让我们联系到微观经济学中的消费者市场上的引致需要。在消费者市场上，通过消费者在产品市场对产品的需求来决定生产商在要素市场上对要素的需求，因此，在房价上涨的过程中，地价的上涨存在一定的时滞，这个可以解释上部分的情况。诚如，房地产正在市场上发挥着和生产商一样的作用，而地价只是起着“李嘉图租金”的作用，还存在着诸如建筑成本、对房价的预期、居民的收入水平状况、经济发展等等。如图2为表示的需求引致论的模型：

其中HP表示的房价，Q表示的是购房数量，而R表示的就是地价，首先通过右侧购房市场的供给和需求曲线的变化至达到市场均衡，市场均衡的房价再来决定地价R

（三）互为因果论

当房价与地价这二者中某一方存在上涨趋势时，势必会拉动另外一个因素上升，这是互为因果论的主要核心，其实这种理论的看法就是处在一个中立的态度上，它认为地价与房价的关系并没有谁起着主导地位，也是房价和地价在各自的市场中拥有较大的弹性，能够实现直接影响，的确从有关资料上显示出短期内会房价和地价之间存在互相之间影响的波动，但这种理论需要一种房价和地价都共同拥有的内生变量，能起到传导机制。但事实上目前这个能够发挥传导作用的内生变量并未被发现，并且相关的数据显示，房价和地价并不存在强相关，因此这种理论并不被大部分人所接受。

从相关资料和统计年鉴上看，房价与地价在短期内相互影响，其实这种影响是归咎于房地产市场对房价的预期导致地价升高，地价作为房屋主要成本构成之一，是房价上涨的一个重要而非决定性因素，土地需求作为引致需求受即期房价影响较大。同时，当期地价的变动又会对该地块建成后的房价及其周边地域即期房价产生影响。因此，这就会形成房价与地价的相互影响的结果。但从长期上看，房地产开发商对于短期的地价上升会马上做出回应，利用垄断竞争的优势，通过对土地的囤积和提高土地利用率并进行捂盘惜售，这样一来保证了的房价的稳步上升和购房者的数量并减少地价预期上升对房价的冲击。因此从长期结果上来看，地价只是房价上升的一个重要的但并非决定性的要素，相反，土地的需求作为引致需求受到了房价的影响较大。

四、结论与政策建议

结合以上论述与理论分析，我们可以得出以下结论：（1）现行土地制度刺激地方政府经营土地，推动房地产热。（2）无论在短期还是长期，地价和房价二者之间存在互相影响，但房价对地价的影响远远大于地价，地价需求是一种引致需求，而房价的上涨还受到经济发展和人们对房价预期的影响。（3）土地市场对宏观经济具有显著影响，土地要素对于中国经济增长具有显著贡献（4）中国经济目前以房地产较为首的单一发展模式，为长期的经济发展埋下隐患。

通过分析和得出的结论制定以下政策：（1）宏观调控政策的两条主线：一是严把土地关，二是严把信贷关。其根本的宗旨和政策目标是：抑制投资过快增长，促进经济增长方式的转变。（2）建立一个保障土地市场有效运行的长效机制，对于保持宏观经济的长期稳定增长至关重要。因此中央政府必须进一步出台相关文件，将土地以拍卖形式出让的数量严格控制在一定比例以下，而且还要打破房地产行业高度垄断的市场格局，通过增加供给来直接打压房价；另一方面，大力整顿土地市场，严禁大规模的囤积土地，使土地出让市场更为透明化、规范化。同时，运用土地储备制度，调节土地供应，通过抑制地价来达到控制房价的目标，最终实现房地产市场平稳和健康的发展。（作者单位：厦门大学经济学院）

参考文献

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