实用、经济、便利的“宜居·小家”

李枚联

摘要：保障性住房应该是低收入人群所对应的使用者，除此之外我们应该更多的去关注它的周围配套、总体环境和户内使用空间的适用性，做到“宜居”，在户型上则要设计为“面积小功能全”的“小家”。

关键词：保障房设计；功能性；实用性；便利性；舒适性

中图分类号：TU241.92

文献标识码：B

文章编号：1008-0422（2013）06-0050-02

1 引言

深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，我国房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性住房建设步伐进一步加快。

保障性住房是由国有资金为主体，政府政策支持，体现对低收入群体的人性关怀和保持社会稳定的基本国策，解决保障性住房问题是解决社会广大低收入群体基本居住需求的民生问题。保障性住房在保障基本居住需求的基础上，坚持实用、经济、便利的基本设计原则，主要的设计特点和目标包括规划与建筑两方面。本文以上海三林2号地块保障房设计为例，阐述分析保障房设计中的注意要点。

2 项目概述

上海保障性住房三林基地是上海市政府首批400万m²保障性住房建设示范项目之一，位于浦东三林功能区外环线以外的区域，总用地面积175hm²。此项目规划设计2号地块，包括A5-4街坊及A6-1街坊。A5-4地块建设用地面积30362.3m²，地上可建建筑面积933D0m²，总户数1428户，停车577辆；A6-1地块建筑用地面积23899.1m²，地上可建建筑面积73509m²，总户数1216户，停车490辆。两地块建筑层数为22-28层，容积率均为3.0，绿地率均为35%，项目已于2012年7月19日竣工。

3 设计特色

3.1 重视居住者精神层面满足对居住环境的需求

保障房与其他类型住区规划一样，不仅应关注基地内、外有利因素的利用和不利因素的规避，还应将城市和相邻地块的用地性质、道路、交通组织、商业分布、人车流的主要走向以及建筑排布、形式、空间形态和环境等因素统筹考虑，以形成与城市协调的住区整体关系。

在项目的选址上，从中低收入家庭的层面充分考虑周围环境的交通，而上海保障性住房三林基地则相对交通便利，项目位于浦东三林功能区外环线以外的区域，附近有轨道交通，综合交通枢纽和常规交通车站。

在规划设计中（见图1），建筑布局在满足容积率及日照、采光、通风等基本要求和相关规范的前提下，还注重住区公共空间环境的设计：

3.1.1 积极利用用地周边公共绿带的景观资源，满足最多的住户可以观景。同时沿绿带的城市界面通过建筑体量的高低跌落来丰富城市天际线。

3.1.2 两地块容积率3.0，建筑控高100m，充分利用土地资源并降低了建筑密度，所有住宅均满足日照要求。高层建筑采用板式、点式相结合的规划布局，形成富于变化的城市界面。通透、宽敞的小区景观，也与大尺度的西新港景观带相协调。较高的建筑高度与较宽松的建筑密度，实现了绿地最大化及景观均好性的统一。

3.1.3 两个地块均采用小区外环道路，使其对住户影响最小化集中景观最大化，积极利用基地周边公共绿带的景观资源，同时沿绿带的城市界面注重城市天际线的空间关系。

3.2 紧凑合理的功能及简约美观的造型

在保障性住房设计中，应有针对性地差异化设计，与产品档次多样并不同程度地满足舒适度的商品房不同，保障性住房的套型建筑面积保障基本居住需求，经济适用，避免奢华浪费，套型类型通用性要求更高，紧凑的布局仍要满足舒适、通风，节能等要求，做到虽面积小却功能全的“小家”。三林2号地块保障房在功能及造型设计上具有以下特色。

3.2.1 合理的户型

3.0的容积率决定了18层以上的选型，住宅采用点式与板式两种单元，均为两梯六户，最大限度降低每户公摊面积。六户每三户一组，通过室外通廊联系，入户均设入口玄关。每个户型厨卫相邻，全明设计，每户配备储藏，预留吊柜空间，从而做到户型功能的精细化设计，虽为小户型，但“面积不大功能全”（见图2）。

3.2.2 良好通风和日照

通过北凹口开放式天井设计，保证了套内南北向的通风，又避免了视线干扰；厨房卫生间等辅助用房对天井采光通风，把南向面宽留给各个居室，保证了至少有一间居室有充足的日照（见图3）。

3.2.3 节能设计

通过选择合适的无机保温砂浆内外组合的保温体系，使本项目在符合消防规定的同时满足节能要求。

3.2.4 经济性的考虑

3.2.4.1 在容量确定的条件下增加住宅高度，降低建筑密度，以加大环境用地是商品住区中常见的规划手法。但随着高度增加，住宅造价和单体垂直交通面积也随之攀高，这对住区建设的经济性和资金使用效率会产生极为不利的影响。三林2号地块住区规划中，主张在满足绿化面积指标的前提下，树立以较低层数满足经济性和得房率，以较高层数确保容量实现的基本观念，以作为保障房住区经济控制的重要手段之一。

3.2.4.2 两梯六户的平面布局，减少了每户的公摊面积，从而得到更高的得房率。

3.2.4.3 所有建筑均在80m以下，结构安全等级为二级，控制了土建造价。

3.2.5 简约美观的立面造型

三林2号地块保障房建筑外观采用海派风格，通过现代与简约古典相结合的处理手法，达到清新而不失典雅的效果。立面色彩选择沉稳大方并注重细部的变化。通过色彩差异形成较为丰富的沿街界面。外墙空调栏板、屋面雨落水管、底层门厅、壁柱、线脚等部位的细化设计，更突显建筑整体的协调美（见图4）。

3.3 创造亲切宜人的居住环境

由于保障性住房的室内环境相对紧凑，通透的室外景观设计则为提高居住品质显得尤为重要，在景观设计上创造“宜居”。在三林2号地块保障房的景观设计中有以下几个特色。

3.3.1 高层建筑采用板式与点式相结合的规划布局，建筑间距50-60m，形成通透的景观界面，与外部景观带相协调。较高的建筑高度与较宽松的建筑密度，实现了绿地最大化及景观均好性的统一。

3.3.2 设计合适的居住区绿化率及人均绿地面积，并在室外场地设置有完善的老人、幼儿活动场地，创造一个宜居的小区环境，强调主次有别，避免使用人工水景，控制广场小品，以大面积草坪为主，结合乔木、灌木的配置。体现出“水平高、功能全、环境美”小区的品质感。

3.3.3 小区绿化率大于35%，集中绿化率大于10.0%。

4 保障房存在的问题

保障房的建设处于初级阶段，还存在一些矛盾和不足。就三林2号地块保障房而言，在设计及投入使用中，仍存在一些问题。

4.1 房型

房型凹口及天井采光偏小；保障房的户型非常紧凑，导致结构体系对空间的灵活分割做的不够有利。

4.2 停车

当前商品房住区地下停车有着越做越大的倾向，但地下车库造价十分昂贵，特别是受到住宅排布限制，住区地下车库有着单个面积小和外形复杂的特征，对造价控制带来了很大负面影响。因此保障房提倡以地面停车，但因住区庞大，地面停车位非常密集，安全上会有一定的隐患。

我们希望保障房住区停车方式能得到政府有关部门在覆盖率、容积率计算方面的政策支持，使一些与环境结合的半地下掩土停车、周界绿坡下的停车方式以及地面多层停车库的停车方式得以实现。

4.3 周边配套

由于国有资金为主体的开发模式和量大、面广、持续建设的特征，地处偏远的大中型保障房住区，周边配套不能完全跟上。在控规允许的条件下将大中型商场、银行邮政、旅馆饭店、文化娱乐、医院疗养以及市政公用等住区级公共服务设置融入保障房住区，以满足住户需求显得尤为重要。

保障房的建设政策性较强，诸如此类产生的问题还需政策面、开发商、设计方、施工及后期物业共同努力协调优化。

5 结语

保障房住区提倡紧凑节地的规划原则，注重生态环境保持、维护和利用，积极推广生态节能成熟技术，使国有资金为主体，由政府组织和监管的经适房住区建设能成为规划科学、生态节能和可持续发展的生态住区，并起到政府主导的示范作用。我国保障房建设不论在政策研究、开发模式、还是规划理念、设计方法等方面都在积极探索和完善之中，相信未来保障房将会成为更“宜居”的“小家”。