基于精细化理念下的厦门保障性租赁房套内空间性能优化设计初探

刘瓒　彭晋媛

摘要：本文以厦门市保障性租赁房为研究对象，为达到提高套内空间整体性能的目的，借鉴精细化设计的理念，提出保障性租赁房套内空间的设计原则。并着重分析了保障性租赁房套内空间充分利用的方法和技巧。

关键词：保障性租赁房；精细化设计理念；套内空间

中图分类号：TU22

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2013）06-0047-03

1 背景

保障性普通租赁房是提供给既不属于最低生活保障线以下又无经济能力购买社会保障性商品住房的中低收入家庭，属保障性住房的一种。厦门市在2006年就开始实施住房保障政策，目前这一政策已惠及两万多个家庭、4万多人口。厦门市对不同收入家庭实行不同的住房保障政策，包括保障性商品房、保障性租赁房和廉租房3种类型。而在计划建设的保障性住房中，有85%属于保障性租赁房。厦门市保障性住房正走向“租售并举，以租为主”的供应结构。

保障性普通租赁房不同于传统的廉租房，不再只是针对城市的最低收入人群，它还包括了许多中等偏低收入的“夹心层群体”。“夹心层”包含的范围较广，可以包括普通的工人、刚就业的大学生、高级知识分子等涉及不同学历、不同职业、不同收入水平的多种人群。“夹心层”人群已不是传统意义上的“低收入人群”，不再是只要求有房住即可，他们有自己的见识，有自己的生活方式，需要住房空间有一定的舒适性。而我国的保障性租赁房建设还处于刚起步阶段，相关经验及研究积累较少，面对大量的建设需求，急需对保障性租赁房的设计展开深入的研究。

2 精细化理念的提出

“精细化”这个概念最早是由日本企业在二十世纪五十年代提出的，源于丰田生产方式（简称TPS）。主要是管理者用来调整产品、服务和运营过程的技术方法。精细化管理的最大贡献在于成本的控制，实现精细化管理的企业一般都能将成本控制到最优，管理的精细化能够优化流程，降低成本，提高产品的质量。

2009年2月在清华大学举行了“首届中国住宅精细化建造产学研合作论坛”上，中国房地产及住宅研究会副会长张元端指出：“精细化设计的实质是不放过一寸面积的合理利用和充分利用，不放过一个创造舒适生活的细节，不浪费住户的一分钱财，不浪费国家的一点资源。”

对于保障性租赁房来说，在性质上是作为解决中低收入群体的公共资源，是节约型住宅。但不是简陋住宅，其设计标准并不应该低于普通住宅，反而更应重视，体现出社会的关怀。“小而精”是保障性租赁房套内空间设计的首要条件。这里的“精”并不等同于商品房的“精装修”，而是指合理和充分利用空间，使套内空间功能完善、尺度宜人、适度灵活、细节到位。通过这样的精细化设计达到保障性租赁房整体性能的改善。

3 厦门市保障性租赁房的特点

3.1 面积标准

2039年出台的《厦门市社会保障性住房建设指导标准》明确规定了厦门市保障性普通租赁房的面积标准，即：一房型建筑面积40m²，两房型建筑面积60m²，三房建筑面积70m²。相对普通住宅来说，套型面积较小，这就要求在设计时对空间的合理布局，充分利用。

3.2 中短期居住行为

厦门市规定社会保障性租赁房租赁合同和租金补助合同期限致最长不超过三年。合同期满时承租人应腾退住房，需要续租的，应在合同期满前三个月提出申请，经审核符合承租条件的，续签租赁合同和租金补助合同。

保障性租赁房不同于保障性商品房，它对使用者来说不是拥有，而是暂时使用的关系。这就要求租赁房套内空间设计的合理性及适应性，避免二次装修改造造成社会资源的浪费。

3.3 以一类高层住宅建筑为主

由于厦门市人多地少，为了能在有限的土地内决解更多中低收入家庭的住房问题，必须以高层住宅为主要形式。而一类高层建筑主要为剪力墙结构，套型公摊较大。为了能尽量减少小户型的公摊面积，只能采取一梯多户的形式，但同时也带来了套内空间通风较差、日照时间短、套型之间对视等问题。

4 保障性租贷房套内空间设计原则

4.1 套内空间合理分区原则

套内功能空间根据其性质可划分为公共活动区、私密休息区、辅助服务区等，这些功能空间都有明确的属性区分。设计时应正确处理他们的相互关系，满足功能分区的要求，如动静分区、洁污分离等。

4.1.1 动静分区

套内空间的起居室、厨房、阳台等空间一般认为是动区，而卧室等空间则为静区，因此，在设计时宜把动区设计在靠近入口处，而卧室则宜集中布置且尽量靠里面。（如图1）

4.1.2 洁污分区

套内空间中家务劳动主要集中在厨房和生活阳台，因此厨房的位置因尽量靠近人口处且对于卧室等较为私密的空间则因尽量远离。（如图2）

4.2 “零交通”面积设计原则

保障性租赁房套内面积有限，因此套内空间布局应力求紧凑，流线简短，尽量减少无用的纯交通面积，提高空间使用率。如以厅去组织各功能空间对比以廊去组织套内空间纯交通面积更少（如图3、图4所示）。

4.3 扩大空间感受原则

保障性租赁房的套内空间较小，如果将各功能空间全部细分再加以限定，则空间会显得更加局促。因此，在布局上应尽量使公共空间开阔、连续，以扩大套内的空间感。如会客与、就餐和开放厨房空间的连续；起居室与阳台的连续等。

4.4 面积合理分配原则

在套型总面积一定的情况下，需要考虑各空间面积分配的相互制约关系。各空间的面积，是根据功能空间的特点、用户所需家具、人体活动的空间需求等因素未确定的。不能盲目将某些空间面积设计过大，某些又过小，这样会影响住户的正常使用。

4.5 良好的通风和采光原则

空间的布局应有利于室内形成良好的通风。套内的主要空间，如主卧室、起居室应有充足的阳光照射。对于高层一梯多户，难免出现利用凹口或天井进行采光的情况，但要注意不能将主要空间的采光窗朝向凹口或天井。

4.6 空间灵活性原则

由于保障性租赁房的中短期居住行为，在设计时必须使保障性租赁房具有适应不同家庭生活变化的能力。套内空间的灵活分隔与合并是提高保障性租赁房适应性的有效途径。

厦门市现有的保障性租赁房与1房和2房为主，可以借鉴日本采用外廊式的建筑形式。采用大开间结构，1个跨度开间为5900mm，开间内采用轻质隔墙，可以设计成两套1房型，也可以改造成1套2房型（如图5）。

4.7 空间充分利用原则

经济、实用是保障性租赁房的主要特点，为了能更好的满足居住需求，必须对套内空间进行充分利用。如采取向“高处”要空间、利用零碎角落、空间的复合利用、飘窗的利用等方式。

5 保障性租赁房套内空间充分利用的方法和技巧

5.1 套内储藏空间设计技巧

储藏空间是现代住宅不可缺少的主要部分，特别是对于保障性租赁房来说，需要储藏的生活必需品和普通商品房没有多少区别，但套内空间却只有一半或更少。因此，要求设计时必须充分利用一切空间设计储藏。

5.1.1 向“高处”要空间

现有保障性租赁房的门厅设计只有一个入口过道，由住户自行添置鞋柜等家具。但市场上买到的鞋柜一般只有1200mm的高度，鞋柜以上的空间白白被浪费，也导致了住户门厅储藏空间不足，把鞋架等摆放到入口走廊的位置，造成杂乱。如果在统一装修时能进行储藏柜一体化镶入式配置，则会增加不少的储藏空间（如图6）。

对于卧室空间来说，最重要是决解衣服被褥等的储藏问题，而市面上购买的衣橱成品一般只有2200mm，衣柜上空只能白白浪费。如果在上空设置吊柜或整体衣橱设计，就能避免这样的问题（如图7所示）。

也可以利用过道上空等空间来设置储藏吊柜。在节省使用面积的同时可以增加不少的储藏空间。

5.1.2 利用零碎角落设计储藏空间

套内空间中不乏有些不容易自行配置储藏家具的空间，这就要求政府在统一装修时可以一体化设计并配置。如冰箱的上空（如图8）、阳台洗衣机或洗涤池的上空等零碎空间都可以利用进行储藏空间设计。

5.2 空间复合利用方法

5.2.1 餐、厨、起复合

由于套内空间有限，如果利用开放式厨房和就餐空间的结合设计，则使叠合处的公共空间被有效利用，更为节省面积（如图9）。

5.2.2 利用过道设置洗脸台

由于套型总体面积较少，如果能结合过道分离卫生间的洗脸空间，则可以节省不少的使用面积，且能独立出洗脸空间，更能有效利用（如图10）。

5.3 飘窗的综合利用

为了扩大小户型卧室的空间，应尽量对卧室采用飘窗的设计方式。飘窗的设计对于保障性租赁房来说是非常必要的，但如果没能很好的利用空间，则会造成浪费。飘窗应该根据飘窗台面高度配置好达到规范标准的防护栏杆，且防护栏杆沿内轮廓设置。飘窗台应该铺设成瓷砖台面。便于用户可以直接利用（如图11）。

合理利用飘窗，可以给卧室增加更多的复合功能。例如，飘窗台较低的设计可以有效扩大室内空间，且飘窗上可以放置储藏矮柜。而飘窗高台设计，则可以用来充当书桌（如图12）。还可以用来充当临时休息的地方等。

6 结语

本文以厦门保障性租赁房的特点作为前提条件，借鉴精细化设计的理念，对保障性租赁房的套内空间设计作了初步探索，总结了一些保障性租赁房套内空间优化设计的原则和方法，希望能为使用者创造最方便实用的生活空间，全面提高套内空间的整体性能，并能为今后的建设起到借鉴参考的意义。

保障性租赁房无疑是今后我国住房发展的重点对象，租赁房的设计研究是一个系统工程，笔者只是从套内空间做了一些设计的尝试，但还有许多方面需要研究，如单体建筑设计、套型设计、公共设施配套等，需要各个相关专业领域的有识之士共同努力。