地产大鳄“闹”台湖

2013-04-29李海燕

今日楼市 2013年6期

李海燕

台湖区域的崛起有望改变目前通州住宅市场以八通线沿线、运河核心区为主力的竞争格局，形成北、中、南部三分天下之势。

2012年3月份，北京市国土局印发了《北京市2011～2015年国有建设用地供应计划》，规划称“十二五”期间，三环内将原则上不再新增供应住宅用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。

由于土地稀缺性正日益凸显，因此北京土地市场热度不减，这种稀缺性正以强烈的扩张动力逐渐渗透到更为郊外的土地市场中。

著名地产评论人马跃成表示，近几年北京推出的好地块太少了，靠近城区的范围几乎没有土地可以供应。当通州作为北京副中心的地位确定之后，自然就成了开发商趋之若鹜的热土。台湖镇是通州发展的一个新的热点，也象征通州城区向东南方向有了较大的扩展，这无疑是减轻了通州城区土地需求的压力，带动了漷县、西集地区的土地潜力，总体上提升了整个通州地区的土地价值空间。

从2012年底开始，台湖镇的地价一浪高过一浪。

2012年12月25日，通州台湖三宗地块同步拍卖，东亚新华、保利、远洋、首开、万科等10余家房企进行了激烈争夺。最终，万科首开联合体以总价14.2亿元成功摘得两宗地，另外一宗则被北京世纪鸿以9亿元收揽，三宗地块溢价率均达46%。有机构测算表示，三地块平均楼面价超过1.3元/平方米，而万科首开托幼地块以扣除保障房后接近1.6万元/平方米的楼面价成为当日魁首。

2013年4月11日，泰禾集团以11802元/平方米的楼面价、112%的高溢价率拿下台湖镇一块以商业为主的混合用地，并宣布将以独立办公别墅与小幅配套住宅的全新模式开发经营。

4月15日，万科首开联合体再以9722元/平方米的楼面价获得在台湖镇的第三块土地储备。

5月20日，台湖地区在沉寂了近一个月的北京土地市场再掀波澜，北京市国土局公开拍卖通州区台湖镇B-03地块和B-23地块F3其他类多功能用地两宗土地。在有23家房地产企业参与的现场角逐中，北京世纪鸿以8.25亿元将B-23地块F3其他类多功能用地收入囊中，溢价率230%，折合楼面价13136元/平方米。在B23地块火爆成交后，经过71轮竞拍，最终泰禾集团力挫群雄，以11.25亿元加7.3万平方米公租房勇夺B-03地块，溢价率48%，剔除公租房后楼面价19053元/平方米，再次刷新了台湖历次土地成交的楼面价纪录。

在短短半年时间内，台湖地区已有七宗经营性用地密集出让并成交。亚豪机构副总经理任启鑫认为是以下原因造成了台湖地区的受捧：首先，在当前房地产严厉的调控背景下，快销型的刚需刚改项目客群基础庞大，同时受政策影响较小，可为企业资金带来较高的周转率，在复杂多变的政策环境下，已被公认为房企稳定的盈利增长点之一，今年以来多数品牌房企加大中小套型住宅产品的土地储备与开发力度则是力证。台湖区域仍处价值洼地，加上政府对区域的产业、配套、生态环境等规划利好，无疑是诞生刚需项目的最佳区域。其次，由于台湖地区地理位置优越，有环渤海总部高新基地、亦庄等产业环境作为支撑，区域规划利好众多，区域发展的先天优势较为明显，发展潜力可期；最后，在目前北京住宅用地往六环外发展的趋势下，台湖地区尚处六环以内，且以充足的土地供量和规划的远期利好两大优势崛起于北京土地市场，对比房山、大兴旧宫等热门区域，台湖尚处起步阶段，区内土地供量充沛，在售项目相对较少，区域竞争可谓空白，对抢先进驻的企业来说，具有先发优势。

实际上，不只是台湖地区，整个通州市场从2012年底也频现高价地块。2012年11月底，万达集团斥资35亿元在通州接连夺两地，将通州楼面地价抬至9000元/平方米；此后，华远地产又以10.05亿元、高达491.18%的溢价率斩获梨园地块。扣除保障房计算，后者楼面价已达1.6万元/平方米。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，在目前通州住宅市场以八通线沿线、运河核心区为主力的竞争格局之下，通州楼市已渐渐向中、高端住宅靠拢，成交均价一路走高。未来随着通州新城建设的飞速发展，通州北部、中部的纯刚需盘比重将大幅减少，而台湖地区的崛起，将有效带动通州南部地区的发展与建设速度，大量分流通州楼市的刚需、刚改客群。台湖大量的住宅用地规划与品牌房企的进驻也将加速区域交通、配套设施的完善程度，未来区域的飞速发展已经指日可待。更重要的是，台湖区域的崛起有望改变目前通州住宅市场以八通线沿线、运河核心区为主力的竞争格局，形成北、中、南部三分天下之势。

产品形态复合促进区域多元化发展

未来台湖区域除了以刚需刚改项目为主力产品形态外，泰禾地块的商办集群形态或可依托于环渤海总部高新基地，为区域产业环境的完善与综合发展再添助力，同时加速拉升区域住宅产品档次，促进区域楼市的多元化发展。

2011年8月，北京市政府提出通州“一核四区”空间规划。其中“四区”中的环渤海高端总部集聚区就位于台湖地区，总占地17平方公里，是服务京津、面向环渤海的综合创新区和环渤海区域高端企业总部集聚区。

台湖镇政府网站公布，围绕区域规划，全镇已发展三个产业平台：建成中关村光机电一体化产业基地及星湖工业园区，正在开发的环渤海高端总部基地，共占地28平方公里，现有近2000家企业，其中税收过百万的达216家。众多企业强强联合，成为通州最热的产业基地群。台湖镇正在逐步向产业化转型，并凸显出不可替代的区域价值。

而经过从去年底到今年5月七宗土地的密集出让，目前台湖区域住宅用地的潜在供量已达87万平方米。除泰禾地块以商业用地为主，曾经公布将以商住联动模式定位以独立办公别墅外，其他6幅地块容积率均在2～2.6之间。

任启鑫根据容积率预测，多层、小高层类的普通住宅将成为未来主力产品类型。以平均1万～1.5万元/平方米的楼面价计算，加上建安、营销等多项成本，再考虑到时间带来的土地溢价率，保守估计未来产品售价将至少在2万元/平米以上。这样可以推算，未来客群将定位为刚需及刚改群，以规模化高层居住社区面貌面世的概率较大。

台湖区域的这七宗地块分别被万科首开联合体斩获三块、北京世纪鸿获得两块、泰禾集团拿下两块。马跃成认为，从拿地的几个开发商来看，未来住宅项目应该会走高端路线。从规划的容积率来看，小高层高档公寓和联排别墅的组合应该是不错的选择，因为园林绿化、室外空间的高品质需要更多的土地面积。

从这七宗地块的规划用途来看，包括托幼用地、医疗用地等，而4月11日泰禾斥巨资拿下的以商业用地为主的地块无疑最引人瞩目。

“从区域的环境来看，作为未来的通州中心城区，大型商业项目是必然的选择。虽然目前各地纷纷上马的商业地产广场类项目已经比较泛滥，但是在台湖地区，显然商业地产依然是稀缺项目。”马跃成对泰禾未来的产品规划颇为认同。

据悉，泰禾所拿地块将会以“商住联动”模式开发，14万平方米的商业地块将开发成约50栋的独立办公别墅，主力户型在3000平方米到4000平方米之间，每平方米的售价在3万元以上。对于2万多平方米的住宅地块，将建成小户型，向进驻独立办公别墅的企业高管推售。

亚豪机构市场总监郭毅详细分析了这种模式的利弊：以商带住、商住联动的模式有助于客群共享，将有效降低营销成本与营销难度，形成品牌联动效应。泰禾地块周边有环渤海总部高新基地与经济技术开发区这两大强力产业环境支撑，再加上台湖本身规划大力发展“重点发展生态休闲、旅游餐饮业、专项商品批销聚散等现代服务业和建筑房地产业”的目标，都为独立办公别墅产品的开发与营销提供了良好的产业营造条件。对于14万平方米的办公别墅客群而言，2万平方米的配套住宅体量较小，中小户型、中低总价的产品定位也与周边可能会同期推出的项目有所区别，预计消化速度会较快。

但商业办公类型的开发，通常情况下最早也得在项目封顶、外装开始时对外销售、招商，对于开发商资金实力的要求较高，且泰禾此前在北京并未开发过这类项目，因此泰禾此次拿到的这宗以商业办公为主的地块，对于企业现金流、商业人才的储备、商业销售运营经验，都形成了一定的挑战。而该地块在环渤海总部高新基地这种规模化产业集群的有利竞争下，如何脱颖而出、获得客群认同，也将成为营销难点。

马跃成也持同样的观点，泰禾选择开发成约50栋的独立办公别墅的计划，是发挥了自己的优势条件。这种独栋别墅最大特点是私密性强，适合小众业务的公司需求，适应性比较窄。鉴于这种项目的投资比一般的写字楼大得多，因此销售的压力肯定比较大。至于针对进驻独立办公别墅的企业高管推售小户型住宅，存在的问题是，这些高管可能对大户型郊区住宅更有需求愿望，这些高管肯定已经有了第一住宅，对于第二住宅的用途如何？需要认真研究。一般来说，小户型是给中低收入群体供应的，公司高收入人群需要的应该是高档住宅，而小户型由于面积限制，不大可能高档化，亦不太适合将公司高管作为推售对象。泰禾的这个项目规划确实是打破了传统的房地产规划模式，至于结果如何，则只能拭目以待。

对于台湖区域的前景，任启鑫认为未来区域除了以刚需刚改项目为主力产品形态外，泰禾地块的商办集群形态或可依托于环渤海总部高新基地，为区域产业环境的完善与综合发展再添助力，同时加速拉升区域住宅产品档次，促进区域楼市的多元化发展。

但是，任启鑫同时指出：“目前台湖区域轨道交通欠缺、配套不完善无疑是区域发展的硬伤。”

台湖镇7幅地块建筑规划指标

2012年12月25日

台湖镇4-1-014、4-1-015、4-1-019地块居住、托幼项目用地（配建公共租赁住房）建筑规划指标（万科首开联合体2012年12月25日获得）