预售门槛提高

刘杨

6月14日，北京市住建委下发了提高部分商品房预售门槛的通知。虽然我国暂不能像一些西方国家一样实现现房销售，但此次新规的出台，预示着商品房预售开始“变脸”。

据了解，自1994年出台《城市房地产管理法》确立预售制度以来，到如今，全国各地商品房大多以预售的形式销售。然而，由于预售制度本身的一些缺陷，近年来延期交房、房产证办理纠纷等情况屡见报端。

今年3月国务院办公厅就发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求各地区要提高商品房预售门槛，稳步推进商品房预售制度改革。当前上海、广州、深圳、天津、重庆等已陆续颁布了提高商品房预售门槛的政策。

差别化提高预售门槛

6月14日，北京市住建委下发的提高商品房预售门槛的具体通知指出，7层以下（含）的大户型住宅及商业、办公项目，需达到主体结构封顶方可办理预售；8层以上（含）的，需完成规划层数的1/2（且不低于7层）后，方可办理预售。从8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目将执行新规定。

对于新规中差别化提高预售门槛，北京市住建委相关负责人在下发通知当日接受《新京报》记者采访时表示，考虑到住房市场供不应求的现状，对满足刚性需求的普通商品住房项目，仍保持原标准，暂不提高预售门槛，保证市场供应。

上述相关负责人同时表示，该通知所提出的“新项目新办法，老项目老办法”的规定，将尽可能减少政策调整对已拿地企业的工程进度、资金安排等方面的影响。而新规正式实施后，各区县房管部门也将按新规严格勘查现场，对未达到施工进度要求的，将不予办理预售许可。

尽管该新规只是在取得预售证环节的一次调整，但可以预见的是，对于部分房源，将摆脱只能看到样板间和规划图的局面。

防止项目烂尾

预售新规虽然只是对部分房地产项目预售门槛提出了要求，但相比现行的商品房预售制度而言，大户型住宅、商业和办公项目确实将彻底脱离“挖坑就能卖”的局面。

据了解，目前北京商品房预售只要满足3个条件，就能申请办理预售许可证。这3个条件分别是：取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并确定施工进度和竣工交付日期。

“对于绝大多数项目而言，这3个条件都非常容易达到。”阳光100集团常务副总裁范小冲表示，前面两个条件只要在拿地之后按照正规流程操作，开发商一般都是能拿到的，而第3个条件的约束力也并不是那么强。

范小冲指出，“很多项目在前期规划及一些预支出上的投入就能达到总投资的25%，也就是业内常说的挖坑就能卖。但一些楼盘在操作中没有足够的后续资金跟进，要通过预售来获得资金注入，如此运作的最大风险就是不排除项目烂尾的可能。”

实际上，在该预售新规颁布一周之前的6月6日，北京市住建委就正式发布了《北京市商品房预售资金监督管理办法》，规定商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取。据了解，由2010年暂行的办法中规定了4个申请提取预售资金的节点，而新办法又增加了两个节点。

两个措施相继出台，一个从预售款的收取时间放缓现金流，另一个从预售款的发放时间卡住现金流。此举在防止项目烂尾的同时，开发商的资金链也会更加趋紧。

“近期出台与预售相关的政策都旨在保证楼盘的安全，预防开发商卷款潜逃，确保预售项目不烂尾。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，“开发商的资金链也会受到严重的挑战，例如部分项目以前只要投入三成就能开始回笼资金，如果按照主体结构封顶的方案来算，前期投入就要达到六成以上。”

或助推房价

由于此次商品房预售门槛的提高主要针对大户型住宅和商业、办公项目，有业内人士猜测，为了便于尽快回笼资金，该措施或将倒逼开发商投资建设适合刚性需求的中小套型普通住宅，增加普通商品房的供应。

然而，也有业内人士指出该措施或将产生刺激房价上涨的预期。“市场仍有大量的高端项目和商业物业的需求，一些开发商也不会轻易全盘转战小户型。”范小冲表示，如果开发商在一个项目里沉淀的资金过多，就会寻找其他的融资渠道，而由此产生的成本也必将叠加到房价里面。

陈云峰也指出，开发商回笼资金的节奏一旦放慢，企业的周转率就将下降，这一部分企业损失也很有可能用提高房价的方式来弥补。

值得注意的是，不论该措施未来对房价将会带来何种影响，至少在确保房地产项目顺利竣工方面仍有积极作用。