教育地产的玄机

徐进

近期，北京多个“天价房”冒头，几乎都打着学区房的旗号。虽然实为“搅局者”，但也从侧面反映着市场对学区房的普遍认知：最贵的刚需。不论是依托新学区的郊区教育地产，还是传统学区的二手房市场，均是和教育资源捆绑的楼市，在政策制定和市场策略中存活，既有持久的魅力，也有难解的症结。

僧多粥少 催热学区房

北京市学区房主要集中东城、西城、海淀。学区房备受市场热捧，主要原因是教育资源供不应求。根据北京市教委公布的数字显示，今年预计全市小学入学适龄儿童人数将超过17万人，比去年增长逾2.6万人。而在2010年以前，这一数据几乎连续十年稳定在10万人左右，2012年增长到13.7万人，预计到2014年将增加到18万人左右。“幼升小”生源暴增，是城区学区房持续高热的根本原因。

记者了解到，近年来知名教育盘如远洋万和城、远洋一方、璞瑅、唐宁one、中粮万科长阳半岛等，其成交价格都普遍高出周边楼盘。

目前，位于大兴天宫院板块的住总万科橙项目，今年下半年即将入市，目前对外报价已经达到2.3万/平米左右，而目前区域内同类项目最高报价在 1.8万元/平米左右，标志着该板块将突破2万元/平米关口。而住总万科橙社区内引入的24班学位的育才学校就是其重要卖点。

北京房地产业协会秘书长陈志认为，学区房政策的本质是把教育资源和商品住房挂钩，这种依据家庭贫富情况来进行的资源分配模式，造成了教育资源分配不公平，其实质是社会机会的不均等。“恰恰表明政府在履行责任方面，工作做得还很不够”，学区房热以及相关纠纷的根源在于优质教育资源稀缺。

教育地产困境难解

教育地产渐成房地产市场的潮流，但这种地产模式却屡陷入“入学难”的困境。教育资源本来楼盘销售王牌，却常常沦为“鸡肋”。

从近期频发的教育地产纠纷案例来看，业主常因为缺乏书面证据而维权艰难。秦兵房产律师团的刘珏庚告诉记者，如果在合同中未涉及学区入学等相关内容，销售人员的口头承诺很难成为有效证据。而在实际情况中，由于在学区划片、入学方案都由当地教委决定，开发企业的宣传承诺并无约束效力，一般都不会将这方面内容写入合同条款，因此，消费者要警惕其教育资源承诺的真实性。

由于目前教育地产发展尚不规范，的确有少部分楼盘在销售宣传中存在虚假宣传、夸大宣传以及混淆学区概念等误导消费者的行为，将教育地产的水“搅得更混”。

此外，房山长阳某开发商曾向记者透露：“不论名校的教育资源是如何引进，学校建成后办学模式、招生政策、学位分配等都是由地方政府决定。当然这其中有利益的博弈，但开发企业基本上处于被动状态。”万科集团执行副总裁、万科北京总经理毛大庆也曾在回应长阳学区纠纷的微博中表达了相似的无奈。

中国房地产学会副会长陈国强认为，教育地产涉及房地产业和教育行业，一个是依据商品化逻辑的市场准则，而另一个则是公平化 的社会准则，这是教育地产模式的天然缺陷。具体而言，开发企业和当地教育主管部门能否有效地协调合作，决定着这种地产模式的成功与否。目前教育地产的模式，依然困境重重。

警惕学区政策风险

对于在城区购买二手学区房而言，也要警惕学区政策变更的风险。记者了解到，各学校的学区划分、招生政策并非一成不变。

按照惯例，每年北京市各区（县）的小学和初中招生计划在四五月间公布，在依据前一年招生划片方案的基础上，各学校对口的楼盘和小区会随着招生计划有所变化，往年的招生计划只能供参考。

学区划片的每年微调是惯例，因此处于学区内、特别是学区边缘的房产更需要留心政策变更。

此外，在学区内买房也不一定拥有入学资格。如部分学校规定学区内房产6年之内只能入学一人，有的甚至规定一套学区房仅有一次入学资格；而大部分学校要求学龄儿童在学区内落户3年以上，如果是招生旺季这个年限还会延长。如今年西城区黄城根小学规定只有学龄儿童、父母、四老（祖父母、外祖父）的户口和房产都在学区之内满3年，才属于片区生源。这在2010年该校的招生章程上并无相关要求。

郭毅告诉记者，在房屋交易过程中，销售人员对学区招生情况并不熟悉，有的甚至是故意隐瞒，购房人要谨防虚假宣传，应向当地教委、学校、户籍管理等相关部门寻求权威信息。此外，在房屋买卖合同中，应有户籍迁出、迁入的条款，以保证顺利落户。