解码企业独栋与产业园区

刘凯

产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以产业为依托，以地产为载体的各类产业园区、商务园区的新兴产业形式。党的十八大报告中指出，把优化产业结构、推进产业结构战略性升级，作为推进经济结构调整的重要内容。另外，相关产业发展规划相继公布，无疑给产业园区带来了更好的发展机遇，将刺激其转型升级，为产业地产带来利好消息。当前，普洛斯集团等外资机构已经抢滩登陆中国的产业市场，国内深受住宅产业结构性调控影响的复地、绿地、万通、五矿等国内几大开发商，纷纷抢先产业地产领域，期待实现企业转型与未来科学发展。

中国房地产业亟待升级与转型，细分地产类型也逐渐浮出水面，产业地产成为资金追逐的下一轮热点。因此，在中国1、2线城市，继住宅和商业地产之后，产业地产尤其是总部基地、产业园区，将成为支撑房地产业持续发展的新目标，更成为新型城镇化建设的重要推动力。然而，产业地产开发的问题也日益暴露。首先，在传统的产业园区开发中，产品、配套、服务等已经不能再满足政府、企业的需求；其次，政府为了实现经济的快速发展，把土地过度提供给大型企业，直接导致了土地利用率不够、周边配套建设不齐全的结果；再次，对于企业来说，一边需要建设企业产业园，另一方面需要发展自身产品、产业，同时期消耗了双倍的人力、物力；最后，不专业的建设园区对区域经济的影响、地方区域的规划，都有着不同程度的负面影响。

我个人认为，产业地产开发商可能将面临3个问题。首先，无论规划还是产权分割，一定会遇到跟政策相悖的问题，如何将产业地产嵌入城市区域规划中，是每个产业地产开发商都要面临的问题。例如五矿集团营口项目，是在沈阳和大连之间完成，要做到区域对接，必须整合政府政策和企业资源来做产业规划，才能打造出预计的盈利模式。第二是能力问题，企业是否有能力做合理取舍与权衡，是操作中不被项目压垮的先决条件。第三是现金流问题，除了产品的快销、慢销，长短周期结合外，资金怎样整合是困扰产业地产开发商的最重要问题。园区不可能初期就赚钱，需要较强的资本实力来培育升级，否则项目难以支撑，困难重重。

正因为国内还没有哪家产业地产商，能真正拥有强大的资金后盾去做纯持有，所以租售并举行为是最符合现状的运营模式。同时，招商也是产业地产面临的最大疑难，它是对运作能力、园区品质等综合素质的深层次考验。产业地产开发商的招商能力比任何资源都金贵。