抓旧城开发项目清算遏制商铺税款流失

徐志军

在旧城改造中，一些个人独资或合伙的小型房地产开发公司，通常选择一块临街地皮盖商居楼，第一层为商铺，第二层以上为居民住房。

商居楼盖好后，居住楼层通常用于销售，而商铺部分却迟迟不用于销售。有的用于出租；有的用于公司办公；有的用于自己亲属开店；有的内部低价分掉。这样做既能回收资本又能达到其避税或逃税的目的。

由于商铺竣工后长时间没有销售，随着时间的推移、征管人员的变动、公司的变迁注销，极有可能逃出地税机关的征收视野，造成相关税款的流失。为说明问题查找房地产税收管理的重点，我们不妨举个案例进行分析。

【案 例】甲房地产开发有限公司，于2006年初取得城市临街土地使用权600平方米，年底建成商居楼一栋，建筑面积3 000平方米。其中：店面500平方米，居住房2 500平方米。投资情况如下，支付土地使用权价款180万元；房地产开发成本120万元；房地产开发费用20万元，其中：项目借款利息15万元取得金融机构证明，其它费用5万元。总销售费用预计25万元。销售税费预测情况：商铺每平方米6 000元，住房每平方米1200元。营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加3%。据此测得：

营业税：[（2 500×1 200）+（500×6+000）]×0.05=300 000（元）

城建税：300 000×0.07=21 000（元）

教育费附加：300 000×0.03=9 000（元）

土地增值税：

（1）扣除项目金额：1 800 000+1 200 000+150 000+（1 800 000+1 200 000）×0.05+（300 000+21 000+9 000）+（1 800 000+1 200 000）×0.2=423 000（元）

（2）土地增值额：6 000 000-4 230 000=1 770 000（元）

（3）土地增值率：1 770 000÷4 230 000=0.418

（4）适用税率：30%应纳土地增值税：1 770 000×0.3=531 000（元）

企业所得税：

（1）应纳税所得额：6 000 000-1 800 000-1 200 000-150 000-50 000-（300 000+21 000+9 000）-531 000-250 000=1 689 000（元）

（2）应纳所得税：1 689 000×0.35-14 750=589 700（元）

各税费预测合计：300 000+21 000+9 000+531 000+589 700=1 450 700（元）

但我们在实际征收过程中，除了营业税、城市建设税、教育费附加按法定税率征收外，对土地增值税和所得税我们平时是根据销售收入分别按照预征率2%、4%征收，等到项目全部售完后再进行两税清算。据此该房地产开发公司，在售完2 500平方米住房时，我们可征得税费：2 500×1 200×0.115=345 000（元）。余下的税款要等到商铺售完后才能结清。精明的开发商正是看到了重头税在后头，因此，收回绝大部分成本后，商铺并不急于出售，而是采取不同的方式逃匿税款。

【方式一】剩下的商铺用于出租。这样做的好处，一可以进一步收回投资，二可以逐渐转移房地产开发征收分局的视线。按现行征管范围划分，房屋出租的租金税费由属地分局征收。房地产征收分局在这种情况下，每月收到的只是房地产开发公司的一份零税款申报表。时间长了，房地产管理分局也觉得没实际意义，有可能将其列入非正常户。非正常户持续一段时间后，开发商人去楼空，征管单位很无奈，要么长期挂非正常户，要么注销。剩下的税款自然就逃匿了。

【方式二】房地产开发公司将未出售的商铺作为自用固定资产。按照现行税收政策，开发商自建自用房屋，不须缴纳销售不动产营业税、土地增值税。开发商凭购地发票和建筑单位开具的建筑发票，就可从房管局顺利的领取房产证。无需税务局签署意见。税务机关往往事后才知道，即便知道了通常也只是派人核对已售部分是否按照征收率交清了税款，很少有人对其进行成本分摊和两税清算。这样不仅造成了现有的税款流失，还会造成企业因虚构固定资产成本减少日后企业所得税以及转让不动资产时相关的税收。因为房产入账价高折旧额就大，转让不动产时允许扣除的金额就大。

【方式三】房地产开发商中的一些个人有限公司，往往先将未出售的商铺以公司名义办证，然后又以公司注销为由，将房地产过户到个人名下。公司注销按照税收征收管理法之规定，通常纳税人应先到税务局缴销发票，结清税款，注销税务登记证，再到工商局办理营业执照注销。但因为这些小型开发商，平时并不领取发票，报税与开发票同步进行。因此，很少有人主动到税务机关申请注销，而是直奔工商局办理营业执照注销。由于税务部门不能及时掌握情况，更无有效措施对其进行清算，相关税收也就容易逃之夭夭了。

【方式四】股东以大大低于市场售价的价格将商铺买下，把产权证办到个人名下。达到少缴税的目的。

为了有利于公平竞争，防止房地产开发过程中商铺税款的流失，针对存在的问题，拟提出如下意见。

1.强化房地产税收的立项管理。房地产开发项目因其周期长，情况复杂，必须按项目管理，专业化管理、专人管理，建立永久性档案，包括项目批准书，土地开发面积、竣工后建筑面积、依据市场价测出的税源情况，实际销售征税等情况。这样有利于税源掌控，有利于提供后续二手房交易的原始资料。

2.完善税收政策和管理办法。为防止开发商商铺建成后，采取出租、自用等方式逃匿税收，要做出一些视同销售的规定，确保土地增值税和所得税的及时顺利清算。商铺建成后出租超过两年的视同销售处理；商铺建成后自用超过两年的视同销售处理；对既没有用于出租，又没有自用的超过三年的要组织拍卖机构拍卖。这样有利于减少库存房，防止囤积抬价，也有利于税务机关及时进行清算，防止税款流失。

3.对以前房地产开发中的商铺税收进行一次清查。按税收征收管理法规定，对于因纳税人原因造成的逃税税务机关可以无限期的追缴。由政府牵头，组织规划局、城建局、房管局、土管局、公安局共同对以前年度的开发项目进行逐项排查，看是否进行了两税清算，没有清算的要进行清算，追缴相关税款。

4.要加强部门之间的协作。地方政府应作出一些硬性规定，房地产企业注销时，应坚持先税务后工商，即工商部门应见到税务部门税款清算证明后，再办理企业营业执照注销。房管部门为开发商办理自用房产证时，应在取得税务机关出具的已税证明后方可办理。

（作者单位：乐平市地税局）