宏观调控下我国房地产上市公司绩效评价研究

林锦国 陈慧敏

【摘要】 作为房地产业的龙头企业，房地产上市公司是整个行业综合实力的代表，它的发展从侧面反映了整个行业的情况。文章选取了在沪、深两市上市的10家房地产上市公司代表作为样本，利用主成分分析法对这10家上市公司进行绩效评价，并从不同角度计算出这10家房地产上市公司的综合得分以及排名，在此基础上发现我国房地产上市公司在宏观调控下存在整体偿债能力不强、公司负债较大、经营现金流量表现不佳、资本的营运管理结构不合理等问题，并就如何缓解调控压力问题提出合理的建议。

【关键词】 房地产上市公司； 绩效评价； 主成分分析法； 宏观调控

引 言

近年来，我国的市场化改革不断推进，房地产产业成为拉动我国经济增长的支柱产业。近几年，由于房地产产业的飞速发展，房地产上市公司的队伍也在不断壮大，这些上市公司在国民经济中的地位和作用日益重要，成为推动国民经济发展的“助推器”和强大力量。

2010年年初，国家对房地产行业实行了宏观调控，在国家继续加大房地产市场调控力度的情况下，一线城市的房价高位回落，一、二手房成交量持续下降，房屋空置率上升，需求方大多处于观望状态，供求关系发生了微妙的变化。房地产上市公司的情况，与国家宏观调控政策息息相关，是政府部门、证券市场投资者共同关注的问题，它的健康发展是广大学者、老百姓和业内相关人士关注的焦点。

房地产行业不仅自身的投资规模大，同时还拉动了森工、冶金等產业的共同发展，所以定期对房地产上市公司进行绩效评价是十分必要的。通过对上市公司横向和纵向比较，对其绩效进行全面分析，使其清楚地认识自身的情况，从而改善上市公司的经营策略，提高在行业中的竞争力，与此同时，一个完善的绩效评价系统也为投资者进行房地产投资发挥了导向作用。科学的评价可以使投资者对房地产上市公司的真实绩效有一个正确的认识，为投资者的投资行为提供依据。

一、宏观调控政策对房地产上市公司绩效评价的影响

为了稳定房地产市场，从2010年开始，国家连续发布“国十一条”、“国十条”、“国五条”、“新国八条”、“限购”、“限贷”等一系列房地产调控政策，被称为历史上“最严厉”的宏观调控政策。到目前为止，房地产宏观调控仍在持续着，很多房地产上市公司在宏观调控中苦苦地撑着，现在很多房地产企业只求能够“保命”。从2011年房地产上市公司公布的年报数据来看，在宏观调控持续的压力下，大部分房地产上市公司的营业收入出现了负增长，像万科这类实力比较强的房地产上市公司，虽然营业收入在增长，但是他们的负债总额也在增长，总的来说，房地产上市企业财务情况继续恶化，行业整体面临销售下滑、现金流下降、存货继续大幅上升等不利经营状况。

2011年12月召开的中央政治局会议定调2012年经济工作时明确表示要“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，而各地救市政策先后被叫停，也进一步显示了中央政府调控的决心。可以预见，限购、限价等行政性政策在短期内不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。受此影响，住房需求短期内仍被压制，而新开工项目的入市将进一步推高库存，房价进一步下行的可能性增大。虽然受货币政策微调影响，信贷环境稍有改善，但房地产行业面临的整体经营环境依旧严峻。

在宏观调控情况下，一个完善的房地产上市公司就显得尤为重要。无论是投资者还是房地产上市公司战略管理，绩效评价的作用都是至关重要的。房地产上市公司管理者只有了解上市公司的经营绩效，才能通过横向、纵向比较，清楚地认识本公司在本行业以及所有上市公司中所处的位置，从而完善公司的经营管理策略；房地产上市公司的所有者只有了解上市公司的经营绩效，才能公正公平地评价公司管理者的能力和水平；中小投资者只有了解上市公司的经营绩效，才能降低投资风险，提高投资收益。

二、房地产上市公司指标体系构建

对于上市公司指标体系的构建，我们应该综合上市公司的变现能力（短期偿债能力）、营运能力、长期偿债能力、盈利能力以及发展能力来对上市公司进行绩效评价。在这里，从上市公司的财务报表中选取指标如下：

1.变现能力是上市公司产生现金的能力，它取决于可以在近期变为现金的流动资产的多少，是考察上市公司短期偿债能力的关键。我们可以选取的指标为流动比率、速动比率。

2.营运能力是指上市公司经营管理中利用资金运营的能力，主要表现为资产管理及资产利用的关键。我们可以选取的指标为存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率。

3.长期偿债能力是指公司偿付到期长期债务的能力，我们可以选取的指标为资产负债率。

4.盈利能力，它的概念不言而喻，指标选择：主营业务利润率、净利润增长率、净资产收益率、每股收益。

5.发展能力是指上市公司现金的流动性以及获得长远发展的能力，指标选取为股东权益增长率。

11个指标变量及其公式如表1。

五、结果分析

我国目前的房地产上市公司存在整体偿债能力不强，公司负债较大，经营现金流量表现不佳，资本的营运管理结构不合理等问题。说到底，就是资金管理问题，那么就需要从以下几方面来解决：第一，必须加强现金流量管理，这就需要加强成本费用的控制，保证现金的有效循环，加快资金的回收速度，强化房地产行业财务风险控制意识。第二，优化房地产上市公司的资本结构，国家对房地产上市公司出台了紧缩的宏观政策，增大了房地产上市公司融资的难度，使房地产行业整体的资金吃紧。此时，那些融资渠道单一、规模有限的房地产上市公司更要加强公司资本结构的治理，因此，房地产上市公司必须加强对应收账款和存货的管理，保证固定资产的充分利用，提高固定资产的利用效率，同时合理配比流动资产与固定资产的结构、流动资产内部各资产项目的结构，以此提高企业的总资产周转率，增强企业的营运能力。第三，企业必须强化内部管理以适应宏观调控政策，房地产行业是一个资金密集型行业，门槛相对较高，导致房地产上市公司的财务风险越来越大，国家宏观调控趋紧，这无形中又增大了整个行业的风险。因此，房地产业必须加快结构调整，向规模化、集团化方向发展。

在目前的宏观调控政策下，就房地产上市公司如何缓解调控压力提出如下建议：第一，把握时机，进行战略性拿地。在宏观调控形势下，一些上市公司自有资金比较吃紧，无力再去获取土地，这样，刚好给资金充足的房地产上市公司一个机会，掌握获取土地的时机，选择一些性价比高、面向刚需的地块，立足原有市场，进而转向不限购、不限贷的三四线城市发展。第二，多元化融资缓解资金压力。资金是房地产上市公司运行的必要条件，从上面的分析也可以看出，资金是整个房地产市场都必须重视的问题，尤其在宏观调控从紧的情况下，多元化的融资形式更具积极意义。房地产上市公司一方面要积极进行多渠道银行信贷；另一方面也要利用自身上市优势，通过IPO获取大额资金；另外，公司也可以进行买卖有价证券以及通过信托、私募基金、民间借贷等获得直接融资；还可选择出让股权、变卖项目或将自身拥有的未到期资产变现而增加自有资金，以此来化解短时间内的资金危机。第三，积极转变营销方式。当前情况下，很多房地产上市公司资金压力较大，为了缓解资金压力，各上市公司必须加快资金回笼速度，主动出击，同時为让房价更加贴近购房者预期，公司必须做好市场调查，合理定位房价。第四，适时进行战略转型。限购令的出台使住宅市场遇冷，而商品房市场没有受此影响，公司可以考虑向商业地产市场转型，同时加强公司间合作，进行以民房开发为核心业务，以商业地产为结构性补充的转型，形成专业化的经营模式和多元化的资本投资来维持公司经营。

根据房地产上市公司的特点和指标数据分析的结果，我国房地产上市公司应当特别注意对现金流的控制和资本结构的合理安排，政府的调控对房地产上市公司的运营和发展也起着重要作用。

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