商业新玩家 重走“青春路”

“染指”商业地产

1993年，万科的房地产业务体系中，写字楼比例达到75%，住宅仅占25%。到了1995年，房地产业务就已经全部改为住宅。直到2001年，卖掉名震全国零售界的万佳百货之后，万科的专业化转型终于告一段落。

在做了很多年“减法”之后，万科近几年的战略发展，开始从原有的快速滚动式开发的住宅产业化战略，逐渐向住宅高端化以及商业方向发展，再度“全面开花”。业内有人猜测，这或许与王石和郁亮这两位万科的领导者有着千丝万缕的联系。

王石和郁亮是万科最显著的两个男人，两个风格迥异的领导者：一个高调、感性；一个低调、理智。王石会在一段时间内对某个事情特别感兴趣；郁亮却不是，他从来不会为某个概念激动，他的乐趣在于把方方面面照顾到。

2009年11月16日，万科总裁郁亮宣布新战略：“万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。预计未来三年内将建成220万平方米商业配套，其中持有型物业将占20%。”

2011年6月28日，万科高调宣布正式进入商业地产，并公布三大商业产品线及商业地产战略，这标志着万科在商业地产领域迈出实质性进展的一步。

回顾万科的地产开发历程，可以发现万科的商业地产起点在1997年，当年万科就率先在住宅项目——福景大厦中引入商业元素；2009年作为万科新总部大楼的万科大厦开始建设，总建面80200平方米，“漂浮的地平线”成为中国现代建筑史上最具风格的总部基地；2011年龙岗万科广场定位打造一站式家庭购物中心，项目总面积达15万平方米，开创了深圳时尚消费的新潮流。而“万科大厦”、“万科广场”两大产品系的正式确立，标志着万科商用发展自此进入了新里程。

自2009年开始，万科纯商业项目开发呈现大跨度倍增之势。截至2012年底，万科已开发写字楼项目26个，总体量145.3万平方米，以“城央”商务办公为理念，打造绿色环保、甲级维度、舒适大气的系列产品，代表项目有东莞万科中心、上海万科铜山街项目、深圳万科广场等；开发大型购物中心项目17个，总体量140万平方米，分布在一、二线经济较发达城市中心，以“家庭型”消费为核心，“一站式”组合购物、餐饮、娱乐业态，致力于成为区域品质生活目的地、城市生活方式体验中心。

而对于这一转变，郁亮说：“目前万科正从产品提供商向城市配套服务商转变。为了实现这个定位，万科不得不做商业地产，除了满足居民日常生活需要的社区商业领域，未来也可以考虑经营垃圾场。”郁亮表示，完成这个新的定位，万科还需要做很多改变。做住宅已经得心应手的万科，要向服务商转型，关键还在于团队转型的问题，而这是相当困难的。

“其实在网购时代，商业购物中心越来越受打击，所以万科对此非常慎重，是没办法才做一点。”郁亮一直坚持认为，他还没有发现好的商业运营模式，所以万科不会大举进入商业地产。在他看来，现在国内持有型物业的回报率是很低的，大量持有也很不现实。万科涉及商业地产的同时也保持一种谨慎的态度。

万科从住宅转型兼做商业与养老地产等，很大一个原因也是由于房地产的暴利时代已经结束。“尽管身为目前中国最大的住宅开发商，却也在担心当行业瓶颈来临的时候，万科发展的瓶颈也会出现。在万科的第四个十年，万科一定会有到天花板的时候。万科之所以转型成为城市配套服务商，就是为了在规模碰到天花板后，能找到新的增长点。”郁亮解释。