房企海外淘金梦

姚尧

国内买家们海外购房的冲动是房企们海外逐金的原始动力。

4月11日，在2013年北京春季房展上，正忙于接待国外展商的主办方北京四季房展国际业务总监魏克非接受了本刊记者的采访。作为北京房展上的“老人”，魏克非谈到，国际地产展是从09年春季开始，当时只有17个展位，这几年随着国内市场需求的不断扩大，海外地产商到中国来寻找机会，近两年展会规模越来越大，到2012年秋季达到154个展位，到今年的春季比去年又增加了30%，共有来自25个国家和地区的210个展位，这几年海外置业的蓬勃发展可见一斑。从观展人流量来看，现在大众对海外置业兴趣越来越高。

同时，在置业诉求上，中国购房人除了传统的移民或上学的需求外，投资正在成为主流。这一切都催生着一种现象，魏克非说：“今年参展的海外的产品中，有一支新生力量，就是国内开发企业到海外谋求发展也已经开花结果。他们产品当初定位就是针对国内的高收入家庭，他们是大集团，沟通容易，有信任。”

集体出海

4月16日，新加坡吉宝置业宣布与中国房地产龙头企业万科结成战略合作伙伴，万科将通过子公司出资1.355亿新元（约合6.78亿元人民币）现金，收购吉宝置业在新加坡一个发展项目30%的权益。吉宝置业在公告中说，万科通过一个全资子公司参与投资的吉宝置业发展项目位于新加坡东部的成熟社区丹那美拉，是一个有726套公寓的住宅项目。

万科表示，这是该公司在新加坡的第一笔投资，但却不是其走出国门的第一步。其实早在今年2月，万科就与有美国头号房企之称的“铁狮门”房地产公司宣布，两家公司达成协议共同开发位于旧金山的公寓项目。

据记者所知，从去年开始甚至更早，已经有大量房地产企业走上了出征海外市场之路。去年，绿地集团与韩国济州国际自由城市开发中心在上海正式签署协议备忘录。这标志着绿地集团对韩投资进入具体的实施阶段。根据协议，绿地集团此次独资开发济州“六大核心项目”中的健康医疗城的项目，总占地面积约110万平方米，总投资达9亿美元。据介绍，除了韩国济州以外，绿地集团还将陆续进入泰国、澳大利亚、德国及西班牙等国家。

据碧桂园海外市场营销部中国区经理饶尉介绍，碧桂园也已经在马来西亚发展5个项目，总投资约为100亿元人民币，其中包括位于吉隆坡的豪宅别墅项目碧桂园加影和碧桂园万挠项目。

与此同时，万通“中国中心”在纽约世贸中心的“新家”启用，鑫苑置业在纽约威廉斯堡的住宅楼项目动工，据传大连万达集团也在为投资美国房地产市场“做功课”。

数据显示，中国企业或个人在海外房地产交易规模已经从2011年的5.47亿美元猛增至2012年的18.6亿美元。去年，美国房地产业的中国投资者正在从个人购房向房地产开发商转变。据中原地产调查显示，颇受中国房产企业青睐的海外市场主要包括北美、欧洲、澳大利亚以及东南亚的新加坡、马来西亚等地。

需求源自国内

“我搞房地产20年，从来没有拿到过这么好的地块和项目。” 4月13日，中国房地产开发公司万科的创始人、董事会主席王石出席在哈佛大学举行的哈佛中国论坛时说。他透露，得益于万科的良好口碑，万科旧金山项目虽然还没有竣工，中国大陆买家已经追随万科的脚步转战北美，并已经订购出200套房产。预计这个项目40%以上买家是华人及来自中国大陆的移民。

王石认为，在经历了金融海啸的低谷之后，美国市场渐渐回暖，中国大陆的新移民和大陆买家的海外购房热情，以及人民币汇率未来的增值空间等都显示，现在是进入美国市场的最好时机。

记者了解到，国内房地产公司集体出海，最大的动力还是来自于国人海外置业不断升温的热情。魏克非说：“产生这种现象主要有几方面的原因，第一就是国内的高收入家庭有海外留学，移民计划，投资，养老各方面的需求，导致海外市场越来越火爆，相反欧洲好几年金融危机、经济危机，经济不景气，房产显示出投资价值，所以这个市场是自然形成的。”

同策咨询研究中心总监张宏伟的观点也指出，随着国内限购、限贷、房产税等调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。相对于国内70年的物业产权，海外房产绝大多数都是永久产权，这也成为吸引国人把目光投向海外的重要因素。

据全美房地产经纪人协会发布报告，2011年3月至2012年3月，海外投资者在美国购房金额总计820亿美元，来自中国买家的投资超过90亿美元，较2010年上涨了89%，来自中国的买家已跻身为美国房地产的第二大投资群体。

规避风险

“中国拥有20年的房地产开发经验，但立足这个市场的关键还在于寻找拥有经验和理解中国文化的国外团队，才能抓住机遇。中国房企不仅要采用“中国模式”，也要采用“外国模式”，并找到其中微妙的平衡。” 有熟知海外房产市场的专家表示。

作为被业内普遍认同的原则是，房企向海外扩张时，与当地商业团队建立合作关系十分必要。因为对于房地产行业来说，如何以较低的价格，拿到一块好的地皮，同时获得税收减免等优惠，需要顾及各层面的合作关系。每个买家都希望拿到“尚未在市面上公开出售”的好交易，但事实上，许多单枪匹马进入国外市场的中国投资者拿到的都是其本国公司“挑剩下”的项目，所以与当地商业团队建立合作关系十分必要。

同时，资本运作是中国房地产企业进入外国市场的重要环节，中国企业需要学习利用债务融资等融资策略将利润最大化，这不仅可以增加在国外市场的收益，还可以将经验带回中国和全球其他资本市场。

魏克非认为，海外房产多数具有永久性产权，因此对房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键的问题。另外房企还应该对项目所在地的房价走势作一次全面了解，最好选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。另外，国外物业持有成本很高，比如房产税、打理和维修的人工成本等都可能成为影响项目销售的重要因素，所以还是要警惕风险。

中国企业“走出去”的每一步都要与当地的法律法规、商业习惯和文化相契合，接受法律监督和全面法律保护至关重要，这样才能走得更稳、更远。