商业地产在城镇化进程中的4P分析

金彤

前，世界城镇化水平已超过50%，中国城镇化率达到52.57%，但户籍城镇化率只有35.29%，按照世界城镇化发展规律，仍处于快速发展区间。新型城镇化突出的是“新”：即城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展，互促共进的城镇化。

笔者以为：要秉承世界规律，体现中国特色。要以人口城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以完善体制机制为保障，全面提高城镇化质量。新型城镇化下商业地产如何发展，既是对现有的城镇化进行系统研究的需要，更是为城镇化下商业地产发展的实践工作提供支撑与探索。本文就此作以下4P分析

一、政策倾向（Policy）：商业地产转型的有利新环境

众所周知，由于对住宅的限购调控，使商业地产成为了“香饽饽”。在新型城镇化中，商业地产将迎来更大的发展空间，将吸引各路资本投向未受调控影响的商业地产。中国指数院的数据显示，从商业营业用房投资占房地产开发投资总额的比例来看，2012年商业地产投资占总投资的比重为13%，比2011年同期的11.9%相比，微升1.1个百分点。2012年商业营业用房竣工面积10226.5万平方米，比去年同期上涨8%。经过十余年的发展，中国的商业地产已经在体量上也有很大的增长。从2008年到2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米。仲量联行最新《全球资本流动》报告显示，2013第一季度亚太地区商业房地产直接投资额增长26%，中国市场位列第二。而上海在全球商业地产投资活跃城市中位列第六，达到24亿美元，吸纳了中国市场三分之二的直接投资。

不过，在商业地产快速发展的进程中，存在着区域性和结构性的泡沫，以及同质化等问题，因此商业地产如何转型与升级成为业内人士需要思考的问题。要摒弃照搬住宅过多依重资金滚动的模式，走集约、节能、生态的新路子。着力提高城镇的内在承载力，使之真正成为实现经济发展方式转变的重点和全面建成小康社会的载体。

要有效形成新的增长极、增长带、增长面，拓展扩大内需的新空间。对于房企的转型而言，要把握区域拓展、区域产品结构调整以及土地储备和融资机会等方面。转型中，房企要具备四种能力，即在什么位置和做什么的眼力；资金保证的实力；坚持且长效的耐力；能够整合各种资源的合力。在现阶段，商业地产会转型洗牌，集中度会提高，会出现集中化、规模化、品牌化的趋势。

二、一体布局（Position）：商业地产推进的有效新构架

城乡一体布局是现在和将来一贯要秉持的构架，也是一个重大的课题。城乡一体化是中国城市化发展的一个新阶段。按中国城市地理学的定义，一般认为：城乡一体化就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体，统筹谋划、综合研究，通过体制改革和政策调整，促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、社会事业发展的一体化，改变长期形成的城乡二元经济结构，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。

商业地产推进时，要遵循城乡一体布局。基于我国人口资源分布实际的客观国情，应先选择核心城市为重要载体，进而，逐步形成辐射作用大的城市群。在合理调整和优化格局的前提下，促进商业经济布局与人口分布、资源环境相协调。

城乡一体的特点要求商业地产的发展既要做好统筹，形成品牌和规模效益，又要做好细分和差异化应对。东部城市群的中心城市人口导入快，商业地产郊区化成常态。中西部发展商业地产的进程中，要避免出现象鄂尔多斯等地的“鬼城”现象，不要曲解城镇化仅仅是“造城”运动。

解决城乡收入差距问题是城乡一体化的当务之急。应该从体制上解决城乡居民机会不均等和劳动力市场的地区分割问题。中国需要创造条件尽快取消对农村居民的各种非国民待遇的政策规定，取消现存的城乡分割的劳动力市场，逐步建立全国统一的劳动力市场，使得农民有与城镇居民均等的就业机会和公平竞争的市场和法律环境。

为此，商业地产开发过程中，应积极吸收农民工劳动力，切实做到同工同酬并逐步实现福利保障的国民待遇。体现以人为本的城镇化核心理念。积极降低城镇准入门槛，切实促进农民工的市民化。要让农民进得来、留得下、过得好。

三、消费升级（Promotion）： 商业地产演进的实在新动力

基于商业地产的房地产和商业的双重属性，在现实的一定条件下，商业地产在某些时候更能体现出其商业属性。商业地产在聚集人气，创造就业方面会发挥重要的作用。这种属性与新型城镇化内在因素是契合并休戚相关。其中最主要的因素就是扩大消费和消费升级。统计显示，城镇化率每增加1个百分点，大概能够带来7万亿元的市场需求。这构成了中国国内的强大内需，成为一种新动力，促使商业地产不断演进。

要成为实在新动力的配套政策措施主要有三个方面：一是提高城乡居民收入。提高粮食最低收购价格，提高农资综合直补、良种补贴、农机具补贴等标准，增加农民收入。提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准。二是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，减轻企业负担。三是加大金融对商业地产的支持力度。合理扩大信贷规模，取消不合理的限制，加大对重点工程、三农、中小企业以及兼并重组等的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。

中小城市发展商业地产应符合当地居民消费需求，不仅仅满足自我生存所需要的消费，更应该考虑自我发展和享受型消费比重的提升，以及精神方面的消费需求。同时，要严格风险控制。尤其是在当前三四线城市有效需求不足所导致的库存去化压力逐步凸现的风险，以及大型商业房企在销售状况回暖导致的资金改善，从而纷纷回归一二线城市的情况下，商业房企的区域拓展战略应更为谨慎。

四、产品丰富（Production）：商业地产渐进的写照新表现

作为商业用途的地产，商业地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产产品广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式的产品。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产产品，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产产品的概念。泛指用于零售业的地产形式产品。商业地产产品与业态紧密联系，具体有购物中心、社区商业、办公楼、星级酒店、中高端商业综合体、超市百货和影院等。

商业房企需要针对不同的城市制定不同的商业产品和产品线。对新型城镇化下中小城镇房企产品结构布局、房企城市运营模式、新型城镇化下房企创新融资方式等方面，切实研究并审慎实践。

可以对拟进入城市的宏观环境、市场环境、行业竞争及客户需求进行分析，从而全方位深入了解该城市商业房地产市场的投资机会及未来的发展空间。对城市的不同类型采取不同的进入战略，如核心城市考虑深耕；机会城市可考虑以同城操作或者投资的方式进入。面对网购冲击传统零售，“休闲+社交+体验+娱乐”的商业模式将成商业地产发展的新趋势。

商业房企要在城镇化中找到清晰的立足点，主动配合政府和相关部门。在商业房产开发中，倡导产品的适度超前，适度引导、适度提升的原则，防止过于超前或落后，逐步确立以人为核心的商业地产产品价值取向。

中国新型城镇化下商业地产发展的机遇与挑战并存。我们要顺势而为地把握政策倾向的时机，构架城乡一体的布局，挖掘消费升级的潜力，丰富承载类别的产品，进而善用策略，掌握趋势，实现商业地产的中国梦。

（作者系上海市房地产监测中心高级经济师）