任志强 今年房价将保持稳中有升

去年3月我曾指出，今年3月份可能出现房价暴涨，当时很多人不信，而事实证明了预测的结果。资料显示，在连续两年的土地负增长之后，第三年一定会出现房价暴涨。根据统计数据，从2003年这种规律就开始出现，2008年、2009年两年土地负增长之后，2010年房价大涨。2011年和2012年土地负增长，2013年房价就出现了上涨的情况，而近几个月地王的出现也是因为土地供给短缺，这种情况还会持续一段时间，直到土地供需平衡。

华远地产已在北京、西安、青岛、长沙等多地布局。以目前情况来看，土地供应量是-10%增长，一线和二线城市去年的供应量都非常低。而我国土地供应的总指标，三、四线城市占比接近70%，一线和二线城市只有不到20%。这主要因为土地指标都是根据人均占地面积的指标来计算，受限于国内的户籍制度。大部分人口流入一线和二线城市，但户籍仍留在三、四线城市，这就造成了三、四线城市人均需求过多，而一线和二線城市严重不足。在一线城市整体土地供应相对有限的情况下，住宅供地更为“保守”。在土地供应中，住宅用地占比大约是29%，这其中纯商品房占比仅有15%。由于住宅开发用地稀缺，无法遏制房价上涨。

目前是发展城镇化最快的阶段，每年竣工300万套房，现在每年竣工1000万套房，但是城镇化速度并没加速，所以说房地产跟城镇化没关系。但房地产一定是城镇化补充条件，人们进城同时要改善自己居住条件，这两个是巨大差别。应放开所有限制城镇化的资源和障碍。第一，实现市场化，政府如果不允许实行真正的市场化就不可能有城镇化；第二，政府应把迁徙权利还给人民，光有户籍制度还不行。

我们看看城镇化升和降的曲线，实现农村户籍制度管制之前，1959年之前城镇化速度是上升的，而1960年城镇化速度是下降的，1960年城镇化率接近30%，为什么1978年后变成17.9%，就是因为三年自然灾害，那时候不允许人们迁徙。中国的户籍制度把养老等与人连在一起，当人走的时候，带不走这些资源。迁徙权的含义是，人走到哪里，公共医疗服务、教育配套应该跟着人走。人往高处走、水往低处流，有了迁徙权之后人们可以自由选择进入城市和农村。但没迁徙权之前，公共配套和固化问题都解决不了。

同时跟迁徙权并列的问题就是土地制度。土地权利是农民进城的成本，政府不应该随便征用或者低价征用，如果土地能够自由流转，那房价可能没有那么高。此外，还有另一个待解决问题是自由竞争，而不是政府人为配置，否则最后导致的结果是资源配置不合理。很多人把房价问题推到开发商头上，其实是政府公共选择和土地私有化问题没有选择好，使中国城镇化增长率低于亚洲其他国家，比如越南。试图把城镇化变成房地产化对城镇化没有任何意义，解决就业、解决所说的障碍问题，才可能是城镇化发展的重要关键。我们老百姓拼命喊着要限制房价，结果好处没有落到普通老百姓身上。目前来看，新的政策是保持市场健康稳定发展，到目前为止还是尊重市场经济规律，没有继续采取手段调控。今年房价将保持总体平稳，稳中有升。