浅谈小城镇房地产开发规划思路

孙天宇

在城市化的发展过程中， 小城镇发挥着非常重要的作用。小城镇是一个区域的政治、经济、文化、教育、科技和社会服务的中心。它不仅可以为人民的生产生活提供基本的物质保障，还可以带动相关产业部门的发展，对区域经济的发展起着至关重要的作用。未来的几十年，将是我国城市化进程的快速发展时期，也是小城镇迅速扩张的黄金时段。作为推动小城镇建设的房地产业，将会成为这个时期经济社会舞台上的重要角色。但是，目前小城镇房地产业发展中存在的问题，严重影响了小城镇建设，影响着地方经济的发展。因此，合理地制定小城镇房地产发展规划，已经提到日程上来。

1.小城镇房地产建设中存在的问题

1.1规划编制不合理

小城镇房地产没有做到成片开发，居民住宅比较分散，难以形成规模，土地资源使用效率普遍不高，浪费现象严重，资源的损耗大，土地的利用价值极低；城镇规划不合理，严重影响城镇居民的居住质量。

1.2遭到破坏

一些房地产开发企业和城镇 居民乱开发、乱建设，基础设施和配套设施严重滞后，导致污水横流，垃圾乱倒，大量未经处理的废弃物直接堆放在镇区内。

1.3物业管理落后

小城镇管理的现状来看，居民住宅分散、杂乱，使得物业管理难以开展；城镇居民的生活水平参差不齐，物业管理费用收缴困难；物业管理责任不清，从业人员少，业务水平低，小城镇物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。

1.4市场环境不够完善，交易成本高

房地产行业开发、销售等众多环节，缺少信誉保障制度，质量纠纷、产权纠纷、面积缩水等问题比比皆是，老百姓买房权益受损，维权成本太高。

2.问题产生的原因

2.1规划严重滞后于小城镇发展

我国农村城镇化的过程是一种自下而上城市化的过程，政府的调控对小城镇的发展有着重要作用。但从我国小城镇的发展现状来看，规划严重滞后于小城镇的发展，主要表现在两个方面：首先，土地利用规划滞后于小城镇建设规划，土地利用规划未能对城镇规划起到指导和约束作用。目前，小城镇的发展主要是以外延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以发挥，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。其次，小城镇规划的编制不合理，在编制规划时缺乏科学性，把标准定得过高，浪费了大量的土地资源；编制规划时缺预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制；规划不注意小城镇内部资源的充分利用，不注意旧区的改造，不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的低下；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区相互混杂，功能难以发挥。

2.2小城镇房地产企业素质不高

在小城镇从事房地产业开发的企业都不同程序地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题。他们在开发建设中，容易忽略住宅的质量、风险等高层次的问题，形成了低层次、低技术含量的简单再生产，最终导致了小城镇房地产开发的档次不高。

2.3相关配套改革滞后

一是城镇行政管理体制不适应；二是城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动。特别是户籍、劳动就业和社会福利等政策限制了农村剩余劳动力向小城镇的转移，使得小城镇房地产商品的消费受到限制；三是土地使用制度改革滞后。就居住用地而言，农村宅基地一般是无偿或低价取得，而小城镇居住用地一般通过出让方式取得，两者的取得成本不同，影响了农民进城的积极性，使得小城镇房地产业的发展缺乏后劲，造成了住宅的有效需求不足。

3.对小城镇房地产规划的几点建议

小城镇房地产规划要坚持全面规划、合理布局、规模适度、保护生态的原则，要实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。

3.1编制科学合理的规划

小城镇房地产开发关系到小城镇的健康有序发展，而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇房地产业进行宏观调控的重要技术手段。因此，小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则，避免规划跟着开发走。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的情况下，通过规划的约速作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。

3.2增强房地产业的积聚功能

小城镇房地产业的发展必须以经济发展为出发点和落脚点。只有经济发展了，城镇的积聚功能才会提高，因而在加快小城镇建设、发展第一产业的同时，必须大力发展二、三产业，以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此，一是要以当前正在进行的产业调整为契机，通过制定合理可行的政策措施，吸引工业和商服业向小城镇聚集；二是要采取各种措施提高小城镇的投资能力，通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的贷款政策，鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力，为房地产业的发展提供良好的基础设施环境，从而推动小城镇房地产业的健康发展；三是要完善配套管理措施。小城镇房地产业的健康发展，必须要有相应的政策措施与之配套。要改革现有的城镇行政管理体制，适当扩大小城镇的行政管理权限，尽量减少繁琐的审批手续及相关费用。要不断深化土地使用制度改革，实行小城镇住宅用地指标周转制度，通过压缩分散的农村宅基地，将得到的用地指标集中起来，进行居住小区的建设。

3.3加强宏观调控

一是要加强房地产开发的管理，对于素质不高、没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿或取消其从业资格；对于具体的开发项目都采取向社会公开招标的形式，加强对项目建设的监理。二是要规范小城镇房地产市场，使得房地产业稳定、协调、持续发展。三是要考虑经济承载能力、避免开发资金失衡，切实杜绝半拉子工程。政府可以采取经济、技术、法律等手段来规范房地产市场、尽快建立起有形的房地产市场，使得房地产交易的各项信息公开化；同时，完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度，评估制度，为房地产业的发展创造一个公平的环境。

3.4坚持优化生态环境

房地产开发的过程和结果，会对土壤、植被、水系、物种等生态环境构成因素带来影响。房地产开发必须体现和坚持节约土地、呵护植被，维护水系、有利生物多样化、保护和优化环境生态自然平衡的原则。 [科]