警惕房地产泡沫摧垮中国实体商业

文/郑邦荣

警惕房地产泡沫摧垮中国实体商业

文/郑邦荣

近期，国内媒体关于实体商业因租金原因关门息业的各类报道屡见不鲜，如经营了十多年的上海季风书园近期被迫撤离地铁1号线陕西南路站，淮海中路新华书店去年被迫迁址上楼；再如十年前商业地产概念刚引入国内时，上海不少中华老字号零售商业企业经营网点随着新一轮商业规划，被迫撤离南京路、淮海路和四川北路等主要商业闹市地段，有些中华老字号商业迁址营业后失去昔日客流优势逐渐衰落甚至消亡。但这一类实体商业关门息业新闻报道所蕴含的警示性信号，却往往被当下的某些时髦的“改革”口号所掩盖，国内一些实体商业难以为继，是否已到了非得转型才能生存发展的时候了？笔者的观点：不能一概而论，要分析其原因主次。时下，国内实体商业普遍生存困难，究其主要原因，罪魁祸首与当下国内的房地产泡沫脱不了干系。

实体商业生存困难主要是房地产泡沫惹的祸

众所周知，国内外零售商业实体门店的拓展，主要是通过租赁商业物业形式开店的，只有少数财大气粗的商业集团能够自建商业物业或持有商业物业，可以规避和减轻租金上涨或租赁期限带来的商业经营风险。客观上，商业物业的租金已构成了零售商业实体门店的重要经营成本之一。一般商家在拓展门店之前都会进行盈亏可行性研究测算，即商业物业的租金水平在市场培育期内或在该行业内，必须控制在一定的承受能力之内，才能作出开店的决策。而时下，国内一些地区房地产泡沫的集聚，房地产泡沫的传导效应，不断推高零售商业实体门店的租金成本，致使一些零售商业实体门店日常经营难以维持，甚至无法生存，诚然，当下一些实体商业门店难以生存，并不排除其自身及其他一些方面造成的因素，但网点租金的被推高，以及一些地方商业规划决策思维的扭曲，是主要原因。国内一些民族品牌商业的生存环境和国民的一些消费习惯，正在经历着被迫改朝换代的磨难。

实体商业正遭遇房地产泡沫的双重冲击

时下，国内房地产泡沫引人注目的主要是商品住宅房价暴涨，已严重危及到民生的最基本需求。据了解，近十年来，国内大部分城市商品住宅房价涨幅普遍超过了5倍，一些城市部分区域的房价涨幅已接近了10倍。

面对住宅房地产泡沫的膨胀，国家和政府这一只有形的手，完全可以撑控国内金融市场次贷危机的爆发，况且中央政府已出台了抑制房地产上涨的新国五条宏观调控措施；同时，尽管1988年国内通胀阴影造成的“买涨不买跌”消费心理，导致一些城市居民因担心房价还会再涨，已顾不得自身的还贷能力，自觉或不自觉地沦为房奴的刚性住房需求大军，但按照中国的传统道德观念，这些人还是会在其可支配收入支出时，竭尽全力向还贷方面倾斜的，这会在一定程度上规避和延缓次贷金融危机在国内的爆发。但房奴们除了温饱之外的其他消费需求，则势必因房地产泡沫而受到严重抑制，这也是当下房地产泡沫派生出来“撑饱了一行，坑死了多行”产业发展被失衡的不争事实。而一部分城市消费者内需的被抑制，已无形中对内需市场的扩容形成了一种制约，故所以，国内房地产泡沫，客观上已对零售商业的发展和内需的扩容形成了一种利空态势。与此同时，商品住宅房价的暴涨，住宅房价泡沫的传导作用已引发商业地产投资的热潮，导致商业地产价格的虚高和商业物业租赁价格的飚升。

国内实体商业门店，一方面面临因房地产泡沫导致的内需消费萎缩，商业企业营收增长受阻，这一事实已被2012年国内社会消费品零售总额增长乏力，同比增速回落2.8个百分点的国家统计数据所佐证；另一方面实体商业门店所面临的商业物业租金成本非正常上涨，已超越了一些商业企业正常经营的承受能力。其实，以租赁经营为主的零售商业纷纷关门息业，个中还不乏实力雄厚的沃尔玛、家乐福、乐购等外资品牌商业，尽管有些媒体在披露此类消息时善于以“经营调整”为由，为企业的租金承受窘态作粉饰，但这一切均掩盖不了房地产泡沫对国内零售商业实体门店的双重冲击和伤害。

切莫将房地产泡沫对实体商业的冲击与其他因素相混淆

诚然，我们也并不否认，时下国内零售商业实体门店的生存困境与电子商务业态的快速发展及企业自身缺乏创新经营意识也有着一定的关系。如时下国内电子商务的异军突起，固然已形成了对国内零售商业实体门店的巨大冲击，但我们更应该看到，近年来国内电子商务、网上交易的爆发式发展，除了得益于省却了实体门店哪样的租金负担，少了一块租金成本，利润空间优势比实体门店大，可以主动展开价格战外，更得益于电子商务进行价格战之前，网购消费者将实体商业门店当作网上交易的“试衣间”，进行“网下选货、网上购货”的“借光”事实，才成就了去年11月11日（光棍节）全国网上狂欢购物，支付宝一日销售总额达191亿元的骄人业绩。但国内网上交易取得的爆发性成就，网上价格战创造的一时峰值销售额，并不能说明实体商业门店已到了非转型或关门息业的地步，更不等于实体商业门店已到了日薄西山的地步。众所周知，当去年12月12日国内电子商务行业仍想再创网上交易神话时，却遭遇网购消费者消费疲劳和消费透支的重创，这种网购的爆发式发展已风光不再。由此可见，国内电子商务的快速发展仅仅是顺应了全球零售业态多元化发展趋势而已，但国内电子商务本身在规范经营和创新经营方面也还有很长的路要走，光靠不顾成本的价格战是难以维持持久经营和生存发展的。因此，电子商务对实体商业的冲击实质上也是有限的。至于当下实体商业出现的同质化问题和缺乏自有品牌等经营特色问题，则应由商业企业通过自身的“创新经营”和“转型发展”来加以解决，外界切莫将实体商业的此类问题与房地产泡沫所导致的实体商业生存困难混为一谈。很明显，国内实体商业现时遇到的生存困境，主要还在于房地产泡沫带来的租金成本上涨和市场消费低迷的双重冲击。

实体商业是城市功能的重要支撑

当一个城市的实体商业受到房地产泡沫冲击，商业企业难以承受狂涨的物业租金时，政府主管部门同样不能漠然置之，应当采取必要的宏观调控手段，给予实体商业以生存之机。比如给予一些商业业态业种享受较低的租金政策并以此形成制度；政府方面则不应让一个城市或地区的商业规划随意跟着房地产泡沫走，不要总以为奢侈品经营能承受高昂的租金，一味打造难聚人气的高端商业街，从而把本地消费人气赶出繁华地段。其实不然，世界上最著名的奢侈品商业街——纽约第五大道，并不排斥像优衣库这样的大众化快时尚品牌和宗教文化与其共生共荣。显而易见，一个城市的繁荣、繁华离不开多元实体商业门店带来的橱窗效应，更何况现时国内一些城市还要打造“国际商业大都市”和“国际购物天堂”，就更离不开众多吸引眼球和兴旺发达的实体商业作支撑。如果国内实体商业的租金继续听任市场摆布，随波逐流，那么，中国实体商业之路势必愈走愈窄。可以设想，如果一个城市消费者喜欢光顾的实体商业纷纷在房地产泡沫的膨胀声中应声倒下，老百姓没了可逛可消费的繁华商业街，后果将不堪设想。显然，这应该不会是市场的选项，也不是政府所愿意看到的结局。况且，时下快速发展的国内电子商务也仅能满足消费者低价消费的需求而已，并不能取代实体商业为消费者提供的体验式消费和休闲式消费等多样化消费服务。

因此，面对国内实体商业遭受冲击，政府这一有形之手，在调控商品住宅房价的同时，也不要忽视对国内商业地产的宏观调控。比如，政府可以从改革国有资产保值增值考核机制入手，对国资部门所持有的商业物业率先让出一块租金红利，以支持有利民生需求的、服务性商业企业的和民族品牌商业得以生存。其次各地政府在今后各类土地出让时，要坚决克服和淡化“土地财政”的阴影，以防止埋下新的房地产泡沫祸根。

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