房地产投资财务分析

杨安琪

河南建筑材料研究设计院有限责任公司（450002）

1 房地产投资财务分析的目标及方法

房地产财务分析是房地产投资企业经营分析的重要内容。财务报表分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。房地产项目财务分析是在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务分析指标,并与有关标准进行比较，对房地产项目的财务盈利能力、偿债能力和资金平衡能力进行分析,据以判别项目的财务可行性或从中选择最佳方案。

进行房地产财务分析首先要将大量的报表资料转换成对特定决策有用的信息，减少决策的不确定性。

1.1 房地产投资财务分析的目标

对房地产投资项目而言,财务分析的目标有：1）房地产项目的获利能力目标；2）房地产项目的偿债能力目标。

1.1.1偿债能力目标

房地产企业为了维持日常经营活动和进行长期发展的需要，以及对财务杠杆的运用考虑，一般会采用向外举债的方式筹集资金，从而形成企业负债。房地产企业对债务形成两种责任：1）偿还债务本金的责任；2）支付债务利息的责任。偿债能力是企业偿还各种债务的能力。

1.1.2获利能力目标

获利能力是指房地产企业获取利润的能力，反应房地产企业的财务状况和经营绩效。企业获利水平的高低,直接关系到所有者的投资收益水平，关系到长期债权人债权保障程度的大小，关系到经营者的经营业绩和职工的收入待遇，同时也从另一个侧面反映了企业资本保值和增值情况。因此，获利能力是企业偿债能力和营运能力的综合体现，企业活力对于投资者、债权人以及企业经营者和职工都有着极其重要的意义。

1.2 房地产投资财务分析的方法

房地产投资财务分析的方法,包括比率比较法、结构分析法、比较分析法、因素分析法等。

1.2.1比较分析法

比较分析法也称对比分析法。它是通过对两个或几个有关的资料进行对比，揭示差异和矛盾的一种分析方法。比较是分析的基础，也是分析的最基本方法。

比较分析的具体方法很多。按比较对象分类：与本企业历史比，即不同时期指标相比，也称 “趋势分析”；与同类企业比，即与行业平均数或竞争对手比较，也称 “横向比较”；与计划预算比，即实际执行结果与计划指标比较，也称 “差异比较”。

按比较内容分类：比较会计内容的总量；比较结构百分比；比较财务比率。

分析的核心在于解释原因，并不断深化：寻找最直接的原因。

1.2.2比率分析法

比率分析法是计算对比指标的比率，进而进行比较分析的方法。比率分析是利用同一报表两个特定项目之间、不同报表两个有关项目之间相除而产生的比率来与预算、历史或同行平均标准比率相比较，以发现、评价企业的财务状况和经营中存在的问题。可见比率分析法可认为是一种相对数比较法。常用的比率有以下三种：

1）动态比率，是将同一项目指标的不同时期的数值相除求出比率，其作用是分析研究指标的变化过程、变化趋势及其变动规律，统计的具体做法是分析指标的数值按时间顺序排成动态序列，然后用定基比的方式计算发展速度、增长速度、平均发展速度和平均增长速度。

2）构成比率，是某项指标的各组成部分占总体的百分比,其作用在于观察指标的构成内容及变化，认识事物的本质和客观发展规律。

3）相关比率，是指根据相关经济活动客观存在的相互依存、相互联系的关系，将两个性质不同但是又相关的指标相除计算出的比率。其作用在于可以把原来某些绝对指标的不可比转化为一些相关比率指标后成为可比指标，从而更深入的认识房地产企业的生产经营状况。

1.2.3因素分析法

因素分析法又称因素替代法，它是分析某项综合指标变动及其影响因素的关系，从数量上确定各因素对指标的影响程度。企业的活动是一个有机整体，每个指标的高低，都受到若干因素的影响。从数量上测定各个因素的影响程度，可以帮助人们抓住主要矛盾,或更有说服力地评价经营状况。按照具体的分析方法与步骤的不同,因素分析法又分为三种。

差额分析法：这是直接利用某项综合指标变动的差额来计算各因素指标变动的影响程度的方法。

指标分解法：将某项综合指标分解为多个影响因素的方法。

连环替代法：将某项综合指标的影响因素依次用分析值替代标准值，测定各因素对其的影响。

2 房地产投资财务分析指标

房地产投资财务分析指标主要分为偿债能力指标和获利能力指标。

2.1 偿债能力指标

偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。

2.1.1流动比率

流动比率是企业的流动资产和流动负债之比，它表示每单位流动负债有多少单位流动资产来做还款的保证。该比率用于衡量企业流动资产在短期债务到期以前可以变为现金并用于偿还流动负债的能力。其计算公式为：

流动比率=流动资产／流动负债

一般认为流动比率越高，其偿还短期负债的能力越强。从保障债权人的利益和保障房地产企业的偿负能力来说，流动比率越高越好。但是综合考虑，流动比率应有一个合理的限度。一方面，企业流动资产在清偿到期债务后应有余力维持日常经营活动所需要的现金；另一方面，要最有效地运用现金，流动资产和固定资产应配置合理。因此流动比率也不宜太高，一般认为流动比率为2比较合理。但不能绝对化，要同房地产行业性质及企业本身的理财和营业活动特点等相联系。

流动比率有一定局限性，过高的流动比率可能是由于过多的存货或过多的资金占用流动资产，甚至存货成本的计算方法也会影响流动比率的计算。

2.1.2速动比率

速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款，其他应收款项等流动资产。而存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。这一比率用于衡量企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的财力。

速动比率的计算公式为：

速动比率=速动资产／流动资产

其中，速动资产=流动资产-存货-预付账款-待摊费用

速动比率可用作流动比率的辅助指标。有时房地产企业的流动比率虽然较高但流动资产中易于变现、可立即支付的资产很少，则企业的短期偿债能力仍然较差。因此，速动比率能更准确的反映企业的短期偿债能力。一般而言，速动比率接近100%比较合适，这也是提供贷款的机构愿意接受的。

2.1.3资产负债率

资产负债率又称负债比率，是企业负债总额与资产总额的比值。其计算公式为：

资产负债率=负债总额／资产总额×100%

该比率是从总资产对总负债的保障程度的角度来说明企业的长期偿债能力的。相对而言，其比值越低,表明企业资产对负债的保障程度越高，企业的长期偿债能力越强；否则，反之。具体对该指标的认识和运用应把握以下两点：

1）公式中的负债总额不仅包括长期负债，还包括短期负债。这是因为就单个短期负债项目而言，可以认为它与长期性资本来源无关；但若将短期负债作为一个整体，企业却总是长期的占用者。所以可作为企业长期性资本来源的一部分。

企业利益主体的身份不同，看待该项指标的立场就不同，具体地说：①从债权人的立场来看，他们所关心的是贷款的安全程度，即能否按期足额地收回贷款本金和利息；之逾期贷款能给企业股东带来多少利润则不是他们所关心的问题。因此，债权人总是希望企业的资产负债率越低越好。②从股东的立场看,他们所关心的主要是举债的财务杠杆效益，即全部资本利润率是否超过借入资本的利息率。因此，对于企业股东来说，在资本利润率是否超过借入资本的利息率时，负债比率越大越好。③从经营者的立场看，他们所关心的是如何实现收益和风险的最佳组合，即以适度的风险获取最大的效益。在他们看来，若资产负债率过高，将会给人以财务状况不佳、融资空间和发展潜力有限的评价；反之，又会给人以经营者缺乏风险意识，对企业发展前途信心不足的感觉。因此，要权衡利弊得失，求得风险和收益的最佳组合。

2.1.4产权比率

产权比率是负债总额与股东权益总额的比值，又称为债务股权比率。其计算公式为：

产权比率=负债总额／股东权益总额×100﹪

该比率是企业资本结构重要与否的重要标志，一般来说，借入资本小于股东资本为好，但盈利水平会受到影响。产权比例高，是高风险,高报酬的资本结构；产权比例低，是低风险低报酬的资本结构。

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2.2 获利能力指标

获利能力是指房地产企业获取利润的能力，反应企业的财务状况和经营绩效。无论是投资者、企业管理者还是债权人，都十分关心这个指标。因为从长远看，企业的偿债能力、股利的分配、股票的价值最终取决于企业的盈利能力。

2.2.1内部收益率

内部收益率是指一个项目实际可以达到的最高报酬率。从计算角度上讲，凡是能够使投资项目净现值等于零时的折现率就是内部收益率。内部收益率反映拟投资项目的实际投资的收益水平。

1）根据项目计算期现金流量的分布情况判断采用何种方法计算内部收益率：如果某一投资项目的投资是在投资起点一次投入、而且经营期各年现金流量相等，此时可以先采用年金法确定内部收益率的估值范围，再采用插值法确定内部收益率。如果某一投资项目的现金流量的分布情况不能同时满足上述两个条件时，可先采用测试法确定内部收益率的估值范围，再采用插值法确定内部收益率。

2）采用年金法及插值法具体确定内部收益率时，由于知道投资额(即现值)、年金(即各年相等的现金流量)、计算期三个要素，因而：首先可以按年金现值的计算公式求年金现值系数，然后查表确定内部收益率的估值范围，最后采用插值法确定内部收益率。

2.2.2投资利润率

投资利润率又可称为投资收益率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。其计算公式为：

式中，投资额是包括贷款利息的总投资；利润额是房地产开发商品的销售净利润，如住宅销售净利润，土地使用权转让净利润等。

2.2.3投资利税率

投资利税率是项目利税额与投资额的比值，是投资效果的一种指标。其计算公式为：

投资利税率=利税额／投资额×100%

利税额为利润总额与销售税金及附加之和。其中，利润额可以是税前利润，也可以是税后利润。计算出的投资利税率要与规定的行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认为项目可以考虑接受。

2.2.4销售净利率

销售净利率是净利润与销售收入的百分比，用来衡量每元销售收入所获得的净利润。其计算公式为：

销售净利润=净利润／销售收入×100%

式中的净利润，即为销售收入减去一切生产成本、税金和各项费用后的净额。销售净利率越高，企业的获利能力越强。从销售净利率的指标关系看，净利润与销售净利率成正比关系；而销售收入与销售净利率成反比关系。因此，企业在增加销售收入的同时，必须努力增加更多的利润，才能保证销售净利润有所提高。

2.2.5总资产利润率

总资产利润率是指公司运用全部资产所获得净收益的比率，反应每1元资产所获得收益。其计算公式为：

总资产利润率=净利润／资产平均总额×100%

该指标反应企业资产利用的综合效果。比率越高，表明企业的资产利用效益越好，企业的盈利能力就越强，经营管理水平就越高。

2.2.6现金流量法

房地产投资中最重要的就是投资项目在经济上要可行。现金流量法就是依据企业的现金流量表,对企业的财务状况进行财务分析的一种方法。其基本思路是将投资方案的现金流出量和项目完成后每年的现金流入量进行对比,确定现金净流量,据此评价方案的经济可行性,为最终的投资决策提供依据。若现金的流入量大于流出量,则投资方案可行；若现金的流入量小于先进的流出量，则投资方案不可行。

3 房地产投资财务分析的意义

随着我国市场经济的逐步完善，房地产业逐步成为国民经济的一大支柱。从事房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的投资活动,同时也是一项高投资、高收益、高风险的投资。投资者在投资前、投资运行中都应该进行定期财务分析,可以预测投资项目是否可行,为投资决策提供依据；可以通过财务分析来评价企业的盈利能力、清偿能力、资产管理情况、综合财务状况等；进行及时而合理的财务分析,可以有助于投资者及时发现风险并规避风险，以达到风险和收益的完美组合，从而有利于投资者获得最大的利润。

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