关于征收房产税的若干思考与建议

2013-04-07张玉山

三峡大学学报（人文社会科学版） 2013年1期

张玉山

(宜昌市食品药品检验所，湖北宜昌 443000)

从“国五条”公布后的房价走势看，加重征收房屋交易税不能有效抑制房价上涨。特别是对于现金购买持有房屋等待房屋增值的投资没有抑制作用。在国家宏观调控政策屡屡受挫的情况下，人们便把目光转向近日刚刚启动的房产税试点。目前对于房产税是否应该开征、征收方式存在不少争议。

一、我国房产税发展过程

1950年《全国税政实施要则》最早税收就包含有房产税。1951年《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》中将房产税和地产税合并成房地产税，但1984年工商税改革，将地产税分成房地产税和城镇土地使用税。由于我国几乎都是福利房，房地产没进行改革，1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》中，征收范围没有覆盖个人拥有的非营业房屋(即自住房)。改革开放后经济飞速发展，大量资金流向房地产市场，导致房价高居不下，房地产市场面临泡沫危机，我国房地产税收改革势在必行。2010年“新国十条”公布后，发改委明确指出“深化财税体制改革，逐步推进房产税改革”，2011年重庆和上海相继试点征收房产税并颁布实施相应税收方案，标志着我国房地产税收改革的开端。

二、我国房产税征收的必要性

1.房产税有利于让房价回归合理

土地属于稀缺不可再生资源，国家垄断下供不应求矛盾突出，在土地招标、挂牌及拍卖交易等出让政策刺激下，土地成本越来越高。开发商为取得土地，加大土地出让金，不断刷新“地王”记录，更刺激房价攀升。开发商不断取得土地后，伴随房价不断上涨，土地开发周期越长利润回报越高，开发商囤积土地坐等土地增值后开发。相关资料显示，1998～2010年间，囤积土地高达15亿平米，甚至有土地囤积竟达17年之久。

近年虽然国家出台相关政策试图调控房价，但房价依旧坚挺，并且上涨趋势明显。房价上涨和投资、投机购房是相互推动的。房价的上涨态势抬高了人们对房产增值的期望值，诱发越来越多的人进入投资和投机领域，反过来又会激化房地产供不应求和房价持续攀升。炒房者购房后，将所购房产在银行抵押套得贷款后继续购房，如此反复。由于空置房购买后无需缴税，购房成本几乎与初期成本一样，加上房屋升值率远大于贷款率，很多个人或群体(如温州炒房团)疯狂投机炒房坐等升值出售谋取暴利，导致原本供求关系没有保障的房地产市场更是雪上加霜。一方面越来越多的人买不起房，另一方面大量空置房闲置无人住。征收房产税可成为抑制房价上涨的有效措施［1］。

2.房产税调节收入及资源再分配

目前房价越来越高，富人坐拥几套甚至几十套现象普遍存在，工薪阶层普遍成为房奴，更多的人只能望房兴叹。有关资料显示，2009年北京四环内80平米普通房屋，按照2.5万元/m2进行计算，价格约为200万;若以工作五年中产阶级家庭为该买者，家庭平均工资2000元，则夫妻年收入4.8万元，北京四环内房价收入比居然高达40。2009年全国房价收入比为8.03，世界银行进行中国住房制度改革研究提出房价收入比合理标准在3－6之间。我国大型城市中产阶级房价收入比严重偏高，全国平均房价收入比远高出合理范围，说明我国绝大部分人对于房屋购买力过低。房产税是一种财产税，区别于其他税种主要在于财产税主要是体现社会公平，调节收入分配，维护社会正义。目前我国贫富差距越来越大，若此时适当出台房产税政策，对多套房的高收入者或富人征收部分房产税，低收入者由于无房或少房基本不受影响，能够很好体现社会公平，调节收入分配，抑制投机。另外将所得税收用于发展保障性质的住房供给低收入者，又能缓解房地产供不应求的紧张局面，缓解社会矛盾，维护社会正义。

3.房产税可完善税收体系

自1994年实行地税分家后，优质地方资源作为国税上交中央，同时GDP作为地方政府政绩考核关键，地方政府面临财政资金和考核双重压力，地方政府为增加收入将土地拍卖出让，进一步刺激高房价［2］。作为稀有的有限资源，地方政府也不可能长期靠卖地作为主要税源，土地资源接近枯竭是不争事实。政府采用收取房产税形式，将一次性收益的土地出让金分摊至土地使用期限内，税收承担者由开发商转移至房屋购买者，那么开发商开发成本会降低，为房价下跌提供空间，更多低收入者能够买得起房，而高收入者考虑房屋持有期间的房产税会选择不买或慎重买房;同时在土地使用期间内，地方政府也能依靠房产税获得持续收益，解决土地财政后的财政资金短缺问题。参照国外经验，目前世界有一半国家和地区需要缴纳房产税，在所征收国家中，房产税都是地方财政收入主要税种，美国财产税甚至占到财政收入的75%。征收房产税需要进行评估，不同地区税收不同，因此同步体现出房地产价值与当地政府公共服务水平关系，很好地体现了“谁受益谁缴税”原则。相比之下，房产税也可以作为我国地方财政稳定税收主要来源，明确税收标准和税收用途，便能很好体现出我国“取之于民，用之于民”税收理念。

三、对房产税征收建议

1.尽快完善房产税征收的法律依据

根据《立法法》第八条规定，对非国有财产的征收只能制定法律，目前房地产征收法律依据尚且停留在1986年颁布的《房产税暂行条例》，征收范围只包含营业性房屋，目前上海、重庆地方出台房产税征收条例中征收对象却为新购居住性房。我国房产税征收尚处于试点阶段，征收尚且缺乏法律支撑，因此建议全国人大和常委会授权国务院制定行政法规，予以房产税征收法律支撑。

2.以房产税代替部分房屋交易税

房屋交易税包括地产契税、营业税、房产税、房屋交易税的纳税保证金、土地出让金等16类税收［3］。新的“国五条”规定房屋交易时征收20%个税，会使卖房者将缴纳的个税变相增加在房屋交易价格上，反而助推房屋价格上涨。开征房产税，可加大房屋拥有者，特别是房屋投机者和房屋高消费者的拥有成本和囤积成本，降低交易个税，可促使房屋产权向刚性需求者快速流动，实现交易公平和社会公平。目前上海和重庆试点地区征收对象有所区别，上海地区是主要以人均面积衡量房产税征收与否，重庆地区征收对象则主要为购买别墅和高档房人群。两个试点都面向增量房征收。只对新购入房征税，没有涉及空置房等大量已购房屋，大量投机购买的空置房(占整个房地产30%)是高房价推动的幕后黑手，必须对此类房屋进行征税，才能促使空置房重新流向市场，缓解房地产供不应求关系，进一步促使房价下降。

3.完善房产税征收条款内容

经历了从房屋福利分配到房地产市场改革过程，我国房产税收尚未健全，遗留问题颇多，需明确征收对象和征收评估制度。建议从以下方面进行考虑:(1)建议扩大征收范围，扩大至所有房产产权所有者，避免因征收对象不明确造成混乱。(2)房产税体现的是社会公平，目前收入差距过大，对于所有群体征税不合乎情理，因此实行有差别的征收标准是十分必要的。按照家庭人均房屋面积进行计算，明确免税面积(即保障人均正常使用居住面积)，在超额面积上实行累进税率，人均面积越多征税越高，从而能够有效避免变相福利分房、投机炒房现象发生，更能够调节收入、体现社会公平。(3)目前房产登记尚未进行全国联网，只能在所在省份进行查询，给投机者多地域投机炒房留下漏洞。建立全国统一房屋信息登记管理制度，可促使房产税征收更加公平公正公开。在完善房产税征收条款基础上加紧开征房产税，可有效抑制投机投资性购房，引导合理住房消费。