集体建设用地使用权流转探索实践及执行问题研究

亓宗宝

(山东省临沂市中级人民法院, 山东 临沂 276000)

集体建设用地使用权的物权性，决定了其能否作为执行转移的标的、执行转移的方式和评估作价等问题；集体建设用地使用权的流转性，决定了其能否予以执行转移、执行转移的方向和对象等问题。流转探索实践中施行的集体建设用地使用权，其物权性特征和流转性特征与现行法律规定的集体建设用地使用权明显不同，这决定了其具体执行在执行转移方式、执行转移方向和对象以及评估变价等方面，与现行法律规定的集体建设用地使用权明显不同。

一、现行集体建设用地流转制度亟需改革和创新

随着市场化改革的深入，现行法律对集体建设用地使用权流转的严格限制已越来越不合时宜，准许经营性的集体建设用地使用权在符合规划的前提下依法出让、出租、转让、转租和抵押，已越来越具有合理性、现实性和必然性，流转制度的改革和创新已迫在眉睫。

首先，现行法律规定的流转方式现实适用性不强。1998年土地管理法修订时，传统的含有农民集体经济成份的“乡镇企业”占据国民经济的重要组成部分，而随着市场化改革的深入、乡镇企业改制的推进，非含有国有经济、集体经济成份的民营企业异军突起，占据国民经济的半壁江山，传统意义上的“乡镇企业”日渐式微。“法律认可农民集体以土地自办或联营办企业，但1998年以后随着乡镇企业的改制，农民集体已没有了依法律的规定用土地办企业的条件”注刘守英：《中国的土地产权与土地市场发展》，载《农村土地制度改革：国际比较研究》，社会科学文献出版社2009年版，第128页。。在此情况下，现行土地管理法规定的以兴办“乡镇企业”为主要宗旨的集体建设用地使用权流转方式，已越来越失去其适用的范围和对象。

其次，集体建设用地使用权客观存在“隐形市场”。 随着城市和农村城镇化的发展，集体建设用地的资产属性逐渐显现出来；城镇国有土地市场的建立和完善，土地有偿使用的巨大收益刺激了集体建设用地所有者让渡使用权获取收益的欲望；加之建设用地供给的稀缺状态，造成以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的现象屡有发生，演变为关系错综复杂、数量众多、规模庞大的集体建设用地使用权“隐形市场”。有学者提出：集体建设用地隐性市场客观存在，“合法”流转和“非法”流转同时发生，与其隐性和非法流转，不如让集体建设用地直接进入市场注刘守英：《中国的土地产权与土地市场发展》，载《农村土地制度改革：国际比较研究》，社会科学文献出版社2009版，第136页。，通过集体建设用地使用权流转制度的改革和创新，规范“隐性”土地交易行为，使集体建设用地使用权流转走出法律调整的“灰色地带”，从而有利于解决集体建设用地监管不利、国家土地收益流失、交易双方利益无法律保障等种种问题。[注]朱金东等：《论征地补偿费分配的反思与重构》，《政法论丛》2012年第6期。

第三，土地征收越来越背离“公共利益”之目的。虽然宪法、土地管理法及城市房地地产建设管理法都非常明确地规定国家行使征地权的前提是“公共利益”，但现实中,征地目的早已不限于为“公共利益”,部门利益，甚至私人商业利益都在搭乘公共利益的“便车”,土地征收已成为满足各类建设用地的主要途径,远远超出了“公共利益”的范围[注]徐凤真 ：《集体土地征收中公共利益被泛化的根源与化解路径探析》，《齐鲁学刊》2010年第4期。。土地征收背离“公共利益”原则，侵害了作为土地所有者的农民集体利益，往往受到农民的抵触，甚至引发“争地风波”、“征地事件”和群体性越级上访事件[注]王华华、陈国治：《我国城市化中土地征收引发的群体性事件防控研究》，《求实》2010年第10期。，这其中不乏地方政府追求“土地财政”的原因，但一个重要的原因则是现行法律对集体建设用地使用权流转的严格限制。根据现行《土地管理法》第43条的规定，非集体经济组织或非农民集体成员单独兴办企业，不能使用该农民集体的土地，这就迫使用地单位只能通过政府征收，才能以政府出让的方式取得合法的土地使用权。通过集体建设用地使用权流转制度的改革和创新，允许集体建设用地使用权依法可以出让、转让，土地使用者兴办企业，就可以直接从集体土地所有者手中受让土地使用权，将大量减少政府背离“公共利益”目的的土地征收行为，有效保护农民集体的利益。

第四，集体建设用地使用权同样具有资产属性和资产价值。所有制性质不同，并不影响集体建设用地使用权与国有建设用地使用权一样，作为重要的生产要素之一同样具有资产属性[注]李国建、韩立民：《农村土地的社会功能及补偿依据》，《山东社会科学》2007年第1期。。集体建设用地使用权作为土地资产所具有的进行有偿化、商品化市场配置，以追求利润最大化的强烈要求，时刻作为一种原动力，内在性地决定着流转制度必然走向改革和创新的进程。随着城市化、工业化的发展，国有建设用地的供给日益紧缺，集体建设用地使用权的资产价值进一步彰显出来，其市场化配置的要求更加高涨，[注]康纪田：《论物权的经济分析》，《政法论丛》2011年第5期。突出表现为农民自发地以出让、出租、转让、抵押等方式对集体建设用地使用权进行流转。虽然中共中央、国务院《关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见》[注]2013年01月31日授权发布，http://news.xinhuanet.com/2013-01/31/c_124307774.htm，2013年3月3日访问。作了限制性规定，强调“农村集体非经营性建设用地不得进入市场”，但集体建设用地使用权流转制度的改革和创新，已成为历史的必然。

二、近年来集体建设用地流转探索实践

集体建设用地使用权流转制度的改革和创新，关系到耕地保护、土地征收、国有土地交易等重大问题，不可操之过急，其可靠途径应是探索实践先于法律变革，在总结经验的基础上促进立法程序，从而最终实现制度改革和创新的目标。事实上，国家土地管理部门一直未中断组织部分地区进行集体建设用地使用权流转探索实践试点。国家政策也为集体建设用地使用权流转探索实践指明了方向，如提出经营性的集体建设用地在符合规划的前提下，与国有土地享有平等权益，通过统一有形、公开规范的土地市场，可以采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场[注]参见《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，2008年10月19日新华社授权发布；国土资源部《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》【国土资发(2009)27号】，《国土资源通讯》2009年6期发布。。1999年后，国土资源部在全国范围内组织安排30个集体建设用地使用权流转试点，如安徽芜湖、广东顺德、浙江湖州等。同时，不少地方政府也积极推动或由农民自发进行更多的流转实践。目前，这些流转探索实践试点已取得阶段性成果，其较高级的表现形式为各地方政府出台的“流转管理办法”等规范性文件，如广东、河北、湖南等省和成都、南京、芜湖等市。这些规范性文件，有的为地方政府规章，属立法法规定的广义上的“法”的范畴；有的层次较低，仅为地方政府的行政命令，但都在各自行政辖区内通行实施，且取得了较好的效果。对流转探索实践成果进行梳理和归纳，对集体建设用地使用权的执行意义重大。

(一)“出让”

集体建设用地使用权“出让”这一流转方式，在部分地方政府制订的流转管理办法、细则等规范性文件中，并没有作为一种单独的流转方式加以规定，而是包含在“转让”这一流转方式之内。而在广东省、河北省等地方政府制定的流转管理办法中，则明确将“出让”作为一种单独的、有别于“转让”的流转方式加以规定[注]参见《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，百度文库http://wenku.baidu.com/view/675bb43e0b4c2e3f57276349.html，2012年12月3日访问。。

对此，笔者认为，“出让”应作为一种单独的集体建设用地使用权流转方式。理由之一，“出让”与“转让”存在根本区别。“出让”属集体建设用地使用权的“首次流转”，而“转让”属“再次流转”。 “出让”在性质上为农民集体土地所有者在一定期限内分离、让渡部分所有权权能的行为，待期限界满，分离出去的所有权权能还可自动回复，而“转让”在性质上为取得所有权部分权能的土地使用权人将该权能再次让渡出去的行为，一旦让渡出去，该权能将不可自动回复；之二，可与法律规定的国有土地使用权流转方式保持一致。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定了“出让”这一国有土地使用权流转方式，与国有土地使用权“转让”流转方式相区别，这一科学立法分类体例应予以借鉴；之三，在国家有关集体建设用地使用权流转的政策中，已明确提出并认可了“出让”这一流转方式[注]参见国土资源部《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》【国土资发(2009)27号】，2009年3月6日发布http://code.fabao365.com/law_73495_3.html，2012年12月3日访问。。

各地出台的流转管理办法对集体建设用地使用权“出让”的规定，一般是指农民集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股、与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。由此可以看出，集体建设用地使用权流转探索实践中施行的“出让”流转方式，已从根本上突破了现行土地管理法的出让流转限制，不仅认可作价入股、与他人合作、联营等间接出让方式，而且准许集体建设用地使用权直接出让。可以说，准许集体建设用地使用权直接出让，此已触及了“出让”的实质内含，即以收取土地出让金为对价，让与所有权部分权能，“出让”成为物权创设行为，通过“出让”行为，创设了集体建设用地使用权这一用益物权。

(二)“出租”

1998年土地管理法颁行后，出租一直是集体建设用地使用权流转的主要方式。主要原因在于当时的国家政策准许地上附着物连同集体建设用地使用权一并出租[注]党中央、国务院《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(即中央11号文件)，1997年4月15日授权发布。，且现行土地管理法并没有像“转让”一样，对集体建设用地使用权的一并出租行为作出明确具体的限制性规定，农民集体土地所有者往往在对建设用地进行一定程度的开发，或建设成厂房后，向本农民集体外单位和个人出租，收取租金。另一原因是，由于现行土地管理法准许农民集体以土地使用权入股、联营等形式与本农民集体外的单位和个人共同兴办企业，这就为规避法律提供了条件。农民集体土地所有者往往以此为名申请集体建设用地，将集体建设用地使用权证办在自己名下，实际上将土地交由本农民集体外的单位和个人投资建设，不参与分红，而是收取土地租金。

各地出台的流转管理办法对集体建设用地使用权出租的规定，一般是指农民集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。已准许无地上附着物的集体建设用地向本农民集体外的单位和个人出租，突破了现行土地管理法禁止单独出租集体建设用地使用权的限制。

对此，笔者认为，应将“出租”规定为集体建设用地使用权的一项权能，由土地使用权人享有，而不应规定为农民集体土地所有权的一项权能，由农民集体土地所有权人享有。理由之一，农民集体所有的土地在未经审批成为集体建设用地，即在未经集体建设用地使用权创设，发生土地所有权和土地使用权分离之前，还不能进行非农建设，而一经创设发生土地所有权和土地使用权分离，农民集体土地所有权人已将土地的使用权能让与给他人，不可能再予“出租”；之二，即使农民集体内部投资兴办的企业，集体建设用地使用权也应视为由该企业享有，发生“出租”行为，也应视为该企业作为土地使用权人作出的行为，而不应视为农民集体土地所有权人的行为；之三，作此规定可与国有土地使用权流转方式保持一致。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[注]参见《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，1990年5月19日授权发布。规定，“出租”仅为土地使用权人的一项权能，而非国家作为国有土地所有权者的一项权能。

(三)“转让”

各地出台的流转管理办法对集体建设用地使用权“转让”的规定，一般是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。总体来看，流转探索实践中施行的集体建设用地使用权“转让”流转方式，已不再区分单独转让和一并转让；有无地上附着物已不是决定集体建设用地使用权能否转让的必要条件；对地上附着物和集体建设用地使用权的一并转让，也不再限定为破产、兼并等特定的情形，任何情形下皆可予以转让。

对土地的开发是否必须达到一定的程度，集体建设用地使用权才可转让，各地规定并不相同。如广东省制定的流转办法没有设置此类限制条件，而河北省制定的流转办法则规定必须达到投资总额的百分之二十五以上，或已开发土地面积达到三分之一以上，才可转让[注]参见《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》(试行)，2008年9月2日公布，http://baike.baidu.com/view/2739564.htm，2012年12月3日访问。。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。参照国有土地使用权转让的该规定，亦为防止土地的炒卖，完全有必要对集体建设用地使用权的转让，设置诸如河北省制定的流转办法中规定的类似限制条件。

集体建设用地使用权转让，是否应征得农民集体土地所有人的同意，各地规定并不完全一致。广东省及河北省制定的流转办法皆没有规定转让必须经集体土地所有权人同意，湖北省制定的流转办法则规定土地使用权人转让集体建设用地使用权时，应将转让情况告知土地所有者。而安徽省芜湖市作为国土资源部批准的第一个进行集体建设用地使用权流转的试点地区，在其制定的流转办法中，则规定集体建设用地使用权转让时，应征得土地所有者同意[注]茆荣华：《我国农村集体土地流转制度研究》，北京大学出版社2010年5月第1版，第139-140页。。

集体建设用地使用权的转让，是否须经集体土地所有权人同意，涉及到集体建设用地使用权这一用益物权的物权对世性、绝对性大小，物权属性是否完整的问题。笔者认为，集体建设用地使用权作为从集体土地所有权中分离出来的一种用益物权，与从国有土地所有权中分离出来的国有土地建设用地使用权，在制度安排上，应享有相同的物权地位，应赋予其与国有建设用地使用权相同的物权对世性、绝对性特征。故应借助流转探索实践这一机遇，实现制度创新，明确规定集体建设用地使用权可不经农民集体土地所有权人同意即可转让，使集体建设用地使用权具有对抗土地所有权人的能力，真正成为完全意义上的用益物权。

(四)“抵押”

各地出台的流转管理办法对集体建设用地使用权抵押的规定，一般是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。总体来看，流转探索实践中施行的集体建设用地使用权抵押流转方式，对现行法律规定的集体建设用地使用权抵押限制皆有突破，但程度不同。广东省、湖北省制定的流转办法皆没有区分单独抵押和一并抵押，集体建设用地使用权既可随地上厂房等建筑物一并抵押，亦可单独抵押，对现行土地法律规定的抵押限制作出重大突破[注]参见《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》，2006年11月09日发布，http://gkml.hubei.gov.cn/auto5472/auto5473/201112/t20111210_161791.html，2012年12月5日访问。。河北省制定的流转办法虽规定“乡(镇)、村企业的建设用地使用权不得单独抵押”，但又规定集体建设用地使用权抵押的，其地上建筑物随之抵押。也就是说，集体建设用地使用权人可以以抵押集体建设用地使用权为目的，将地上建筑物一并抵押，这与现行法律规定只准许以抵押地上厂房等建筑物为目的，集体建设用地使用权才可一并抵押，存在一定的区别。

对此，笔者认为，抵押本质上是在支配抵押财产使用价值的同时支配抵押财产的交换价值，以该交换价值作为债务偿付的预期对价，换取债权人的信用，获取融资。与国有建设用地使用权一样，集体建设用地使用权亦具有使用价值和交换价值，如果仅准许使用权人支配其使用价值，而不准许在支配使用价值的同时，亦可支配其交换价值，作为一种用益物权，集体建设用地使用权的物权直接支配性是不完整的。基于此，笔者认为，应借助流转探索实践这一机遇，实现制度创新，修订现行法律对集体建设用地使用权抵押的限制性规定，明确规定可以单独抵押，完善其抵押权能，使集体建设用地使用权成为真正意义上的用益物权。

(五)“转租”

各地出台的流转管理办法对集体建设用地使用权转租的规定，一般是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。与合同法有关租赁合同的规定不同，各地制定的流转管理办法对集体建设用地使用权的转租，皆没有规定须经出租人同意，此与国有土地使用权转租的规定相同。集体建设用地租赁权在本质上是债权性的权利，受租赁合同的约束，按其权利性质，其转租应不能对抗出租人。基于集体建设用地使用权为土地上设立的用益物权这一特定的租赁对象，规定其租赁权物权化程度高于其他租赁权(如房屋租赁)而具有一定的对世性和绝对性，应有其合理成份。

三、集体建设用地使用权流转探索实践的特点

与现行法律流转制度相比，流转探索实践中施行的集体建设用地使用权流转方式呈现出以下特点：

第一，不再区分流转主体，而是按流转主体的不同，分别设置不同的流转权限。流转探索实践中施行的流转方式，将集体建设用地使用权的流转主体统一称为土地使用者，不再以“是否具有农民集体成份”为标准，分为农民集体内的经济组织、农民集体成员和本农民集体外的单位和个人。作为流转主体的“土地使用者”，参与流转的权限完全相同。本农民集体外的单位和个人参与流转，与含有本农民集体成份的其他流转主体，如本农民集体农民成员，在权限上完全相同，并没有设置特别的流转限制。

第二，各种流转方式对现行法律流转制度作出了重大突破。在出让方面，流转探索实践中施行的出让流转方式，准许以支付土地出让金为对价，直接出让集体建设用地使用权；在转让、出租方面，除规定对土地进行一定程度的投资开发外，可以单独转让、出租集体建设用地使用权，而无须与地上厂房等建筑物一并转让和出租；在抵押方面，已突破了必须与地上厂房等建筑物一并抵押的规定，可以单独抵押集体建设用地使用权。

第三，流转对价能较充分地体现出集体建设用地使用权作为土地资产的真实市场价值。集体建设用地使用权出让，以支付土地出让金为对价，其价格一般参照同类国有出让土地使用权的土地出让金标准予以确定；集体建设用地使用权转让、出租，亦参照同类国有出让土地使用权的市场转让价格、租金标准予以确定。具体的流转对价，一般要通过统一有形、公开规范的土地市场，采用招拍挂方式，在充分竞争的基础上形成。

综上，除土地所有权制性质不同，且不得用于商品房开发外，流转探索实践中施行的集体建设用地使用权流转方式，其表现出的主要特征大体与国有出让土地使用权相同。

四、流转探索实践对集体建设用地使用权执行的影响

首先，流转探索实践成果对集体建设用地使用权执行提出了新的课题。对流转探索实践成果，即各地出台的流转管理办法，理论界众说纷纭，褒贬不一。有赞许的，称之为一场“新的土地革命”、“一个符合市场需要的制度创新”[注]如北京大学周其仁教授认为此举开创了“以一个征地制度与农村非农建设用地直接入市制度并存的新时期”(参见《第一财经日报》(2005-09-28)之“广东首开先河推动农地入市与土地法冲突成隐患”一文。)中国社科院王小映研究员认为“办法的出台在某种意义上可以算是一次土地革命，对我国制定类似管理法规有很强的探索和借鉴意义”(参见《中国经济日报》2005-09-29之“广东建设用地流转面临诸多难点”一文。)；有提出质疑的，认为其突破了现行土地管理法的限制，导致国家法律权威性受到挑战[注]茆荣华：《我国农村集体土地流转制度研究》，北京大学出版社2010年版，第133页。。而不少政府官员、企业界及农村基层组织则普遍对该《办法》持欢迎肯定态度[注]王权典：《农村集体建设用地使用权流转法律问题研析——结合广东相关立法及实践问题的述评》，百度文库http://wenku.baidu.com/view/40ae5536f111f18583d05a1d.html，2013年3月3日访问。。众说纷纭，有赞有弹，反映了人们在法律政策上对集体建设用地流转认识判断的差异，那么依据其规定创设的集体建设用地使用权，其能否作为合法的执行标的，能否对其实施执行转移，即应按现行法律的相关规定对其进行规制，还是按国家政策的原则和精神对其予以规范，就成为集体建设用地使用权执行面临的新型课题，值得认真地研究和探讨。

其次，流转探索实践作出的重大物权性创新，必将从权利性质的角度对集体建设用地使用权的执行产生深刻影响。集体建设用地使用权的流转问题，在本质上反映的是集体建设用地使用权的处分权能问题，其不过是借助“流转”的概念，而非直接以物权权能的相关概念对此予以表述罢了。各地流转探索实践中出台的流转管理办法，大多对集体建设用地使用权的占有、使用、收益和处分的具体权能作出明确和具体的规定。总体上来说，如果不从物权法定的角度考虑其“合法性”问题，而仅从其权利内容来看，按这些流转管理办法的规定，流转探索实践中施行的集体建设用地使用权，在物权性上已实现了重大创新。相较于现行法律规定的集体建设用地使用权，其物权性已得到了显著的提升，其作为用益物权，已具有了较充分的物权直接支配性和对世性、绝对性特征，这必将对依据这些流转管理办法的规定创设的集体建设用地使用权的具体执行——在执行转移方式，以及价值评估等方面产生决定性的影响。

再次，流转探索实践作出的重大流转性突破，必将从可执行转移性的角度，对集体建设用地使用权的执行产生积极影响。困扰集体建设用地使用权执行的一个突出问题，就是现行法律对集体建设用地使用权向本农民集体外的单位和个人发生流转设置了严格的限制，非具备特定的条件，不得发生流转，这就严重削弱了集体建设用地使用权的可执行转移性，造成集体建设用地使用权执行领域的“执行难”问题。各地流转探索实践中出台的流转管理办法，对这一流转限制皆作出了实质性突破，不再设置特定的限制性条件。集体建设用地使用权的流转性显著增强，这必将大大提升依据这些流转管理办法的规定创设的集体建设用地使用权的可执行转移性，极大地拓展其执行转移的范围和空间。

五、流转探索实践中施行的集体建设用地使用权的具体执行

流转探索实践中施行的集体建设用地使用权，其物权性特征和流转性特征与现行法律规定的集体建设用地使用权明显不同，决定了其具体执行在执行转移方式、执行转移方向和对象以及评估变价等方面，应有重大区别。

第一，按物权性权利，即以用益物权对其实施执行转移，应不存在任何疑问。流转探索实践中施行的集体建设用地使用权，在现行法律中未有规定，即其虽不具备物权性权利的“合法”形式，但其却具备物权性权利的实质，且为物权权能完备、权限充分，具有充足和完善的物权直接支配性和绝对性、对世性特征的物权性权利，为真正意义上的、完全意义上的用益物权。这一权利性质，决定了对其执行转移，根本不存在以债权性权利实施执行转移的余地，只能以用益物权的执行转移方式予以实施，即直接对被执行人享有的集体建设用地使用权进行评估变价，由受让人支付变价价款，将其转移给受让人享有。

第二，不以是否附有“地上厂房等建筑物”为条件而区分执行转移的方向和对象。流转探索实践中施行的集体建设用地使用权，其创设和转让、抵押等流转不受主体身份、现实状况、转让对象等种种条件的限制，具有充分的流转性。故对其实施执行转移时，无须再根据是否附有“地上厂房等建筑物”的现实状况，确定其可流转状态，进而确定执行转移的方向和对象，从而决定是否执行转移给含有“本农民集体身份”的受让人，或本农民集体外的单位和个人。不管是否附有“地上厂房等建筑物”，皆可向任何具有合法市场主体地位的单位和个人，既包括本农民集体内部的企业和农民成员，也包括本农民集体外的单位和个人实施执行转移。值得注意的是，尽管流转探索实践中施行的集体建设用地使用权，大多也要求对土地进行一定程度的投资后才可转让，但此仅为能否转让的限制条件，而非转让对象的限制条件，与现行法律限制转让对象的相关规定在性质上根本不同。

第三，参照国有建设用地使用权评估标准确定执行价值，据此进行变价处理。流转探索实践中施行的集体建设用地使用权，单就其权利内容来说，为实质意义上的用益物权，对此并无争议。此决定了其具有“货真价实”的用益物权所应享有的土地资产市场价值。流转探索实践中施行的集体建设用地使用权，其创设大多采用招拍挂方式，即经充分的市场竞争，由农民土地所有权人与出价最高且符合宗地使用要求的土地使用权人签订出让合同，土地使用权人支付的是充分反映土地资产市场价值的土地出让金。即使采用协议方式创设集体建设用地使用权，也要参照招拍挂方式形成的市场价格确定土地出让金。实践中，土地使用权人支付的土地出让金，虽大多低于国有出让土地使用权的出让金价格，但却大大高于现行法律规定的集体建设用地使用权创设所支付的土地使用费。综上，流转探索实践中施行的集体建设用地使用权实质意义上的用益物权性质，及市场竞争下形成的土地出让金对价，决定了其执行价值应按国有建设用地使用权标准评估，对其评估价再作一定程度的折扣予以确定(折扣比例一般掌握在10%左右)，其具体执行价款，应在此基础上予以变价取得。