关于商品房房产面积预测算的方法探讨

林超峰，文少斌，黄金良，丁建勋

(1.中山市测绘工程有限公司，广东中山 528403； 2.珠海市测绘院，广东珠海 519015)

关于商品房房产面积预测算的方法探讨

林超峰1∗，文少斌1，黄金良1，丁建勋2

(1.中山市测绘工程有限公司，广东中山 528403； 2.珠海市测绘院，广东珠海 519015)

早期房屋预售面积的计算方式多样不规范，导致测量面积差异大而引发矛盾。现以现行的商品房预售制度为例，结合测绘质量管理制度和ISO9001质量管理体系，详细论述商品房房产面积预测算的基本过程和成果资料的检查与验收，总结商品房房产面积预测算的意义，提出在商品房房产面积预测算中的工作方法和经验。

房产测量；房产预售面积；二级检查一级验收

1 引 言

1995年国家颁布并施行的《城市房地产管理法》，首次提出了商品房预售制度。商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。在早期，房屋的预售面积往往是由开发商自己计算的，销售合同的面积也是由开发商说了算，但在办理房屋产权登记时，所采用的面积必须由房产测绘部门测量计算提供，这两者由于专业的关系，往往出现计算方式不同、或者是对有关技术规定条款的理解不同，而导致测量面积相差很大，使得商品房购买者难以理解，时常觉得受了开发商的欺诈。这种纠纷在一定程度上激化了购房者与开发商、甚至是与房屋登记机构的矛盾，影响了房地产市场的整体形象。为了解决这一矛盾，中山市国土资源局于2006年12月颁布了《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》，文件规定“房地产开发企业应当按信息系统中楼盘明细表所列内容填写房屋预测算或实测面积，房屋测算面积应由拥有省以上测绘行政管理部门颁发且含房产测绘项目的测绘资格证的测绘公司计算”。建立商品房面积备案管理制度，基本上能保证销售合同面积与办理产权证时的面积一致，从而避免了很多矛盾。为此测绘公司要肩负起更大的社会责任，秉承“公正、公平、公开”原则，担当好购房者与开发商之间的天平作用。笔者结合测绘质量管理制度和ISO9001质量管理体系，提出了在商品房房产面积预测算中的工作方法和经验。

2 商品房房产面积预测算的基本过程

2.1 资料准备工作

由于商品房房产预测算面积是签订商品房买卖合同和网上备案的重要依据，因此房地产开发企业提供给测绘公司的资料必须是合法有效的。当中的资料应包括有经规划核准的全套建筑设计图纸及电子版，建设工程规划许可证及报建批复书，土地使用证及用地界线等相关资料，当地公安局户籍管理部门批准的门牌和房号证明文件及其他必要的证明材料。

2.2 技术交底及初审

测绘公司接到相关资料后，依据GB/T17986.1-2000《房产测量规范》和当地城市的《房产测量实施细则》等规范文件，结合本次工作任务的实际情况，编写好技术设计书和技术交底说明，然后派工给各个作业人员进行初审。初审是遵循从整体到局部，由粗到细的原则进行。首先打印出项目的平面总图，地下室及各单体的分层平面图，分析好各单体之间的关系，用不同颜色的彩笔勾画出不同功能区，不同套房屋之间的权属线，标识好每个部位名称，如果对设计图某个部位有疑惑或不清晰，要通过咨询设计人员来确定其功能，初审后应该初步确定好房屋的自有面积和共有面积范围，哪些是全算，半算及不算建筑面积的部位，哪些共有面积是要参与分摊还是不参与分摊。然后部门集中各个作业人员进行会议讨论，把各人初审的情况和问题分析汇总，如果遇到现有规范中没有明确的面积计算内容，要报送公司技术负责部门审定，并在以后的预测算报告中要备注该情况。最后制定出一套完整详细的面积预测算方案。

2.3 预售查丈

经过初审后，方案已经明确好各个功能区和套房屋的划分，幢共有面积、复合功能区共有面积、单功能区共有面积、层共有面积及套房屋共有面积的分摊方法，作业人员就可以依据方案进行预售查丈。以前商品房房产预测算面积是在图纸上通过尺寸图解和人工计算得来的，这种方法通常效率低、精度差、容易出错，非常不科学。现在是采用AutoCAD软件和Microsoft Office Excel软件相结合的电脑自动化工作平台来完成，工作流程如下:

(1)制定图形标准

用AutoCAD打开设计图纸，根据各个功能区和套房屋的不同功能名称建立相对应的图层(例如:0-住宅主间、0-住宅阳台、0-公用梯间等等)，图层的定义应该越详细越好，各个图层有自己的颜色和线宽，与设计图的原有图层区别开来，这样有利于以后的图形框线，面积汇总和检查判读。

(2)绘制权属界线

制定好图形标准后，隐藏非必须图层和无关信息，参照初审草图先框画出整体外围计算建筑面积的外墙线，然后根据套房屋之间，套房屋与共有面积之间的关系框画出权属墙中线，最后对各个面积计算部分的线段合成一条闭合多段线，并归纳入到相应功能图层里。除此之外，单体每层还应框画出一条计算层总建筑面积的外围多义线，层总建筑面积应该等于层里面各功能面积之和，以防止因框线错误出现功能面积重复计算问题。

(3)进行文字属性标注和面积标注

根据设计图纸及相关证件文件对作业图纸进行属性文字标注，包括尺寸，层数，房号，各功能区等，如果有特别情况说明还要在相应部位备注。通过AutoCAD二次开发的程序点取套房屋的权属界线，对套房屋的套内面积进行快速标注，方便以后和分户明细表相核对。

(4)成果表计算和整理

CAD图框算好后，将各个功能面积填入到相应的Excel属性表格中，然后根据数据模型利用Excel强大的编辑和计算功能，整理出所需要的成果表格。每幢房屋成果报表一般有5个表格，分别是分摊面积计算表，建筑面积功能区汇总表，建筑面积分层汇总表，共有共用建筑面积分层汇总表，分户面积明细表，各表格的数据要相互关联和一致。其中，建筑面积功能区汇总表里的建筑总面积=建筑面积分层汇总表里的建筑总面积=分户面积明细表里的预售产权总面积，共有共用建筑面积分层汇总表里的建筑总面积=分户面积明细表里的总分摊建筑面积。

3 成果资料的检查与验收

由于房屋预测算和房屋竣工实测不同，它主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是一个虚体，一旦疏忽预测算错误，造成的影响和损失将是巨大的。以下是在预售查丈和检查时要注意的一些问题:

(1)在进行预售查丈之前要对电子版图形文件的尺寸标注进行检查，这是由于现在都是电脑自动化操作，电子版图形文件在拷贝和粘贴的过程中很容易被放大或缩小，又或者各个工作软件的平台标准不一样，造成CAD软件量算的实际尺寸和图上标示尺寸不一致，那计算出来的面积也是错误的。有时候由于CAD软件原因弧线会在屏幕显示为折线段引起框线错误，解决的方法就是在框线前用CAD命令(REGEN)重新刷画一次，或与纸质版图纸对比一下。

(2)预售查丈时要把因为墙体“抹灰”增加外墙厚度的情况考虑进去，符合以后“实测”的实际情况，由于墙体“抹灰”有多种情况，如外立面是涂料粉刷，贴瓷砖，挂石面等等引起的外墙厚度变化都不一样，还应考虑墙体内侧的石粉“抹灰”的厚度，因此要与设计人员沟通商定好墙体“抹灰”的厚度，才能减少以后竣工测量时实际外墙厚度问题引起的面积误差。

(3)由于预售查丈是一个预先测量计算的行为，作业人员只能通过审图在大脑虚拟出一个假设的立体模型，往往很容易出现判读错误。因此除了审阅平面图外，还要充分利用外立面图，剖面图和大样图。通过这些图纸往往比较容易确定某些功能面积的计算规则。例如:通过楼层剖面图判定层高是否足2.2米高；通过阳台大样图判定阳台的外围投影线。

(4)关于判断功能面积是阳台还是露台时，除了看它是否有维护结构外，另外一个重要标准就是是否有上盖，这需要看清设计图各层上下之间的结构关系，除了参考外立面图，剖面图和大样图外，还应要求上下两层图形平面进行覆盖对比，要严格按照设计轴线一致性框叠，才能确定阳台的外围投影面积范围，不能主观判断。

(5)成果资料应该包含数据表格和图形附图，保证图表之间的属性和数据一致，防止以后可能因门牌号和房号的调换而引起的房屋面积销售错误。成果资料应该有必要的备注写明，例如:执行的规范标准，设计图纸的版本号和设计日期，某些特殊的分摊说明等等。

成果资料审查实行二级检查一级验收制度，首先作业人员在初审的时候就要填写《房产测量工程检查记录表》，把预测算过程中的问题情况及时反映。一级检查为过程检查，作业人员在工作过程中全面自检、然后工作组内互查，最后进行外业部门审查。二级检查由公司的质量监督部门和专职检查人员在一级检查的基础上进行会审。所有作业过程都要在《房产测量工程检查记录表》登记。

成果报告提交给房地产开发企业后，房地产开发企业应组织有关工程技术人员对成果报告进行检查和验收。

4 结 语

商品房房产面积预测算为商品房预售提供了科学准确的面积数据，因此它不仅仅是一项单纯的测量工作，同时也提高了商品房网签的透明度和公信力，保障了购房者的合法权益。随着房地产市场的不断发展，样式多规模不等的房产项目不断涌现，因此测绘公司应在工作中不断总结经验、开拓创新才能适应新形势下对房产测绘工作的要求。近年来，我公司在对万科、远洋城、雅居乐等多个楼盘进行商品房房产面积预测算中，根据以上方法，预售查丈后准确率达到了80%以上，通过二级检查之后，准确率可达到99%以上，取得良好的经济效益和社会效益。

[1] 全国人民代表大会常务委员会.中华人民共和国城市房地产管理法[S].

[2] GB/T17986.1-2000.房产测量规范[S].

[3] GB/T19001-2008.ISO9001质量管理体系[S].

[4] 刘权.房地产测量[M].武汉：武汉大学出版社，2009.

[5] 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京：中国标准出版社，2001.

重庆市勘测院完成三维激光扫描仪检校场建设工作

(本刊讯)近日，重庆市勘测院完成三维激光扫描仪检校场的建设工作。该检校场位于重庆市渝北区童家院子，场地长约600 m，检校场建成后，除了用于三维激光扫描仪的检校外，其测定的相关参数还可用作全站仪等测绘仪器的测距精度检校。

据悉，三维激光扫描技术作为获取空间数据的有效手段，有着快速、精确、无接触测量等优势，然而其仪器本身及测量成果等精度的评定还没有现成的标准规范可以参考。为突破这一难点，重庆市勘测院于2012年引进了RIEGL VZ-1000三维激光扫描仪，并通过多次踏勘和比选，在渝北区童家院子选址，埋设7个强制归心墩标，使用高精度测距仪器获得每个墩标之间的准确距离值，同时，以此为标准评定扫描仪的测距精度。

(重庆市勘测院 欧斌、刘克供稿)

Discussion on the M ethod of Commercial Housing Property Area Forecast M easurement

Lin Chaofeng1，Wen Shaobin1，Huang Jinliang1，Ding Jianxun2
(1.Zhongshan Engineering of Surveying and Mapping Co.，Ltd.Zhongshan 528403，China；2.Zhuhai Surveying and Mapping Institute，Zhuhai519015，China)

The diversity and irregularity of the early house pre-sale area calculationmethods led to large differences in themeasurement area，then caused conflicts.Now take the current commercial housing pre-sale system for example，combine with surveying andmapping qualitymanagement system and ISO9001 qualitymanagement system，detailedly discuss on the basic process of commercial housing property size prediction and on the inspection and acceptance of the outcome data，summarize the significance of commercial housing property size prediction，propose the workingmethods and experiences in commercial housing property size prediction，hope to provide a reference for the similar housing property measurementworks.

propertymeasurement；property forecastmeasurement area；two levels inspection and one level validation

1672-8262(2013)03-140-03

P258

B

2013—03—15

林超峰(1974—)，男，工程师，主要从事测绘技术管理工作。