试论公租房工程建设项目投资控制

储亮

（重庆市城投公租房建设有限公司重庆400015）

试论公租房工程建设项目投资控制

储亮

（重庆市城投公租房建设有限公司重庆400015）

公租房建设工程为非生产性建设项目，非生产性建设项目总投资包括建设投资和建设期利息两部分。建设投资和建设期利息之和对应于固定资产投资，而固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。因此，切实控制项目的工程造价，即可控制项目的建设工程投资。

公租房；投资控制；工程造价控制；建设阶段

建设项目投资是指在工程项目建设阶段所需要的全部费用的总和，按建设工程用途，分为生产性建设项目总投资和非生产性建设项目总投资两种类别[1-2]。公租房建设工程为非生产性建设项目，本文主要论述的是重庆市城投公租房建设有限公司负责建设的公租房项目的投资控制。

非生产性建设项目总投资包括建设投资和建设期利息两部分，建设投资和建设期利息之和对应于固定资产投资。工程造价是指一项工程预计支出费用或实际支出费用的全部固定资产投资费用[3]。固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。因此，切实控制项目的工程造价，即可控制项目的建设工程投资。

1 公租房工程建设投资的特点

1.1 项目规模大，建设投资数额巨大

截至2012年9月份，重庆市已累计开工公租房3106万m2，分配13.8万套、惠及40余万人，入住近7万户、18万人。城投公租房公司负责建设的7个已开工公租房项目，总建筑面积860万m2，住宅13.87万户，超大的项目规模对应建设工程投资数额的巨大，这7个公租房项目计划总投资超过两百亿元。

1.2 建设工程确定层次繁多

各个公租房项目建设规模均在70万m2以上，除主体建安工程外，还有土石方、园林绿化、装修工程等单位工程以及水、电、气、通讯、有线电视等产权单位参与配套设施施工；除住宅以外，还有学校、独立商业、社会事物配套用房等有独立使用功能的建筑，须分别计算各个不同阶段和项目的工程投资，最后才形成建设工程投资。项目构成复杂，工程投资的确定层次繁多。

1.3 建设工程投资须动态跟踪调整

作为政策性很强的民生工程，公租房建设工程在建设期可能会出现一些不可预料的变化因素，如国家政策调整、融资方式变化、银行利率调整、人工、材料价格变化等，必然会引起建设工程投资的变动。所以，建设工程投资在整个建设期内都须随时进行动态跟踪、调整，直至决算后，才能形成建设工程投资。

1.4 公租房工程事关民生，敏感性强，受各方面关注度程度高

公租房保障中低收入群众“住有所居”，加快了城市化、工业化进程，有促进经济增长等经济社会和民生的良好效应，又因项目体量大，投资额高，受社会关注程度高，对国计民生、社会稳定有重大的影响，使得公租房项目建设投资控制又有着特别重要的意义。

从以上所列举的公租房建设投资特点来看，做好公租房建设工程的投资控制是十分必要的。现就公租房建设工程中各个建设阶段的投资控制进行几点探讨。

2 投资决策和设计阶段的投资控制

从目前我国情况看，影响项目投资最大的阶段是约占工程项目建设周期四分之一的技术设计结束前的工作阶段。此阶段的投资控制从以下几方面进行管理。

2.1 实行多方案比选，控制项目建设规模和标准

城投公租房公司作为业主单位，从公租房项目前期规划即开始入手，结合规划指标控制公租房建设规模，运用多方案对项目的总体布局、商业平面规划及户型设计进行比选，优化公租房项目设计方案。

为了严格遵从公租房经济、适用的建设原则，公租房项目按以下建设标准进行设计方案的比选和优化：

（1）公租房项目的场地设计布局应依山就势突显建筑天际线，并尽量实现场内土石方平衡，以减少土石方工程量；场地阶地设计应尽量避免直立式，宜考虑坡地绿化连接，以减少支挡工程量，建设亲近自然的人居环境。

（2）如项目建设位置涉及河道，设计方案须尽量利用自然水景，既使项目总体布局与自然环境相协调，又可控制景观工程规模；景观绿化采用本地树种，以普通常绿树种为主；小区出入口设计，结构形式应尽量简化，实用为主、美观大方，不追求奢华的外观效果。

（3）入户大厅层高采用6m；面积小于4m2的卫生间，原则上不作干湿分区设计；户型上考虑预留组合的可能。

（4）因公租房项目建设规模大，整个项目同时交付使用难度较大，应按照规划道路合理划分组团，组团之间相对独立，使同一项目可按组团分期交付使用，使群众可以早日入住。

（5）配套商业设计应结合公租房项目周边商业规划考虑商业互补，避免重复建设。

按以上建设标准进行公租房项目的项目规划和设计方案比选，从源头上控制住工程造价，节约建设投资，达到投资控制的目的。

2.2 推行限额设计

限额设计是设计中控制投资行之有效的方法。限额设计是按照批准的公租房项目投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。各专业在保证达到使用功能的前提下，以公租房经济适用的建设原则，按分配的投资限额控制设计。严格控制设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

2.3 采取全过程造价跟踪审查制度，造价人员提前介入设计过程

按重庆市政府对公租房建设成本意见的要求，为加强公租房项目建设过程中各个环节的投资控制，重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称“城租公司”）公租房项目均采取了与造价咨询单位一起进行项目的设计、招投标、施工、工程结算等全过程造价控制。

优化设计方案可大幅度降低工程造价。在建筑设计过程中，可能会出现设计人员对公租房项目的经济性重视不够，盲目追求建筑的高标准或是为了安全起见，刻意加大结构的安全系数，造成投资浪费。因此，各项目造价咨询单位从方案和初设阶段就开始介入，及时为设计人员提供相应的经济指标，减少设计工程中的错漏现象，干预设计中存在的不必要的浪费，达到控制投资、优化设计的目的。

3 招投标阶段的投资控制

为了有效控制投资，保证公租房工程质量，须以合理价格选择合格的承包方，按照《中华人民共和国招标投标法》及重庆市政府对“城租公司”公租房项目招标方式的批示意见，采取公开招标、邀请招标、直接发包、询价比选四种方式实施公租房项目招投标工作。公开、公正、公平、择优和廉洁奉公是实施招标工作的原则，也是此阶段投资控制的基础。

3.1 公开招标和邀请招标

公租房项目的主要招标方式是公开招标和邀请招标，其中采取邀请招标的工程均经重庆市政府批准同意。招标工作严格按照招投标法规定进行，以求择优选择承包商参与公租房建设。

拟定招标计划和发布招标公告后，“城租公司”合同预算部会同监理单位、造价咨询单位制订招标文件，由公司法律顾问审核后报请集团公司，批准后发布招标文件。造价咨询单位编制招标限价后，由重庆市招标办抽取限价审查单位，经审查后在规定时间内正式发布招标限价。在规定时间开标后，评标工作在行政主管部门、市检察院和集团公司的监督下进行，招标结果经公示后确定中标单位。

3.2 直接发包

按照重庆市政府对“城租公司”投资建设的公租房项目招标方式的批示意见，结合公租房项目工期紧、任务重、一次性建设规模大的特点，为控制公租房建设成本，降低项目建设风险，部分项目采用竞谈方式在大型国有企业中选择直接发包单位。

3.3 询价比选

对于专业性较强且市场资源较少的专业工程采取询价比选的方式。首先通过市场调查筛选，按照国企优先的原则确定比选单位，按“城租公司”工程技术部提供的技术参数制定比选邀请函。由外聘专家、监理单位、造价咨询单位、“城租公司”相关专业技术人员组成询价比选小组，在集团公司监督下进行比选工作，并将询价比选结果报请集团公司批准后确定中标单位。

3.4 建立战略合作，有效降低建设投资

在公租房建设投资控制中，除建安工程外，各行业主管部门负责实施建设的配套设施投资占总投资比重也较大。城投集团结合多年来基础设施建设的经验，从国有大型集团共建公租房的角度出发，主动与重庆水务集团、重庆燃气集团、重庆有线电视有限责任公司联系，建立战略合作。以有线电视为例，重庆市现行规定为450元/户，经过与重庆有线电视有限公司高层协调，按照其成本价原则支持公租房建设。建立战略合作机制，可有效降低配套设施的建设投资，是控制公租房建设总投资的有效途径。

4 施工阶段和竣工结算阶段的投资控制

4.1 全过程造价跟踪审查，严格审查过程计量支付

公租房建设实施全过程造价跟踪审查制度，在工程进入施工阶段后，造价咨询单位派员进驻施工现场，与“城租公司”合同预算部一起参与合同谈判、付款和设计变更审核、签证收方等工作。工程款项支付由施工单位提出书面申请，经监理工程师核定工程量后，由造价咨询单位审核后出具审查意见，交业主项目代表核定后，由公司合同预算部再次审查，然后进入财务支付审批程序。

对必须发生且涉及造价变化的设计变更或现场签证，由监理或者设计单位提出书面报告，业主项目代表召集参建各方共同论证，进行经济技术比较，按“控制投资、保证质量、确保安全”的原则综合各方意见，并报公司同意后，由监理、造价咨询单位、设计、业主等各方共同完成设计变更或临时签证单。

对各项变更签证及每笔计量支付均进行严格的层层把关，才能保证工程计量的及时准确，在保证项目顺利实施的同时，确保工程造价得到有效控制。

4.2 熟悉合同，有理有据控制投资

合同管理贯穿于建设工程全过程，项目建设各阶段必须用合同的形式来约束各方的责任、权利和义务[2]，因此业主、监理和造价跟踪审查单位需要充分熟悉合同，特别是其中与工程造价相关的条款：承包范围、工期、合同计价条件及调整方式、材料供应方式、结算条件、工程款拨付和违约处理等。对合同内容心中有数，就能做好建设投资的事前控制，对控制投资有理有据。例如龙洲湾公租房项目外立面设计由现代风格调整为欧式风格，设计单位要求为此设计调整签订金额为180万元的设计补充合同。笔者查阅已签订的龙洲湾公租房项目设计补充合同，发现外立面设计调整时间早于该项目设计补充合同签订时间，而设计补充合同中明确此合同签订前所有设计工作均含于合同包干价中，因此龙州湾公租房项目外立面设计调整工作属于上述补充合同包干价工作范围内，不需再签订设计补充合同并额外计取180万元设计费。

4.3 竣工结算阶段的投资控制

在工程竣工结算时，业主单位和造价咨询单位应坚持按施工合同中合同价款的调整条件、调整方式、结算方法等约定，对工程预算外的费用严格控制，对于未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工签证一律核减费用；凡合同条款明确包含的费用，属于风险费包含的费用，未按合同条款履行的违约等一律减费用，严格把好结算审核关，控制工程造价。

公租房项目建设规模大，结算办理复杂，为了加快公租房项目主体工程及室内装修工程结算工作进度，将结算划分为无争议部分和有争议部分，分阶段进行结算。无争议部分可以先行办理结算，支付结算款；有争议部分结算则按合同约定的结算程序，对有争议部分继续协商处理，待争议解决后，即提交资料在规定时间内办理结算。截至2012年9月份，西永“康居西城”、蔡家“两江名居”两个项目进入结算阶段，按合同约定计价原则，主体工程及室内装修工程中无争议部分的结算工作已完成，其余有争议部分的结算则按合同约定程序继续办理。这种分阶段结算的方式，在不违反合同结算条款的前提下，既避免了匆忙办理结算造成工程造价冒算的风险，又缓解了施工单位的资金压力，在确保投资控制效果的同时也获得了良好的社会效益。

5 结语

公租房项目的建设工程投资控制从实施过程来看，有较长时间跨度，从工作内容来看又是由若干环节组成的环环相扣的一个有机整体。建设项目投资控制目标是随着工程项目建设实践的不断深入而分阶段设置的，将公租房建设全过程的投资控制环环扣紧，过程控制措施条条落实，是业主单位、监理单位和造价咨询单位实施投资控制的重要职责，合理地确定和有效地控制工程造价，靠的不是某一单位，而是需要各单位的综合协调、共同努力，工程的每个环节都要严格把关才能最大限度地控制工程造价，实现较为理想的投资效益。

[1]柯洪.工程造价计价与控制[M].北京:中国计划出版社，2006.

[2]全国注册咨询工程师（投资）资格考试参考教材编写委员会.项目决策分析与评价（第三版）[M]，北京:中国计划出版社，2011.

[3]马楠.建设工程造价管理[M].北京:清华大学出版社，2006.

责任编辑：孙苏

Investment Controlof Public RentalHousing Construction Program

As a non-constructive program，public rental housing program has a total investment of construction investment and interest over construction.Fixed asset investment,equalto projectcost in quantity,means the sum of construction investment and interest over construction.To control the projectcostis to controlthe construction investment.

public rentalhousing;investmentcontrol;projectcostcontrol;construction phase

TU723.3

A

1671-9107（2013）02-0057-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2013.02.057

2012-12-20

储亮（1979-），男，江苏宜兴人，本科，工程师、注册造价工程师，主要从事工程造价管理工作。