海外置业暗礁丛生

姜智鹏

“当年美国西部淘金热，吸引了无数探险者前赴后继。但最后真正发财的人中，职业淘金者却只占了很少一部分。大多数人是靠开设酒店餐厅，出售淘金工具以及制作牛仔裤而发家。”每当人们问到他为何远赴伦敦开了一家美澳加顾问公司时，李春涛总是用这个故事来回答。

李春涛今年40出头，原本在浙江经营一家眼镜工厂，2005年加入国内炒房大军，2010年，又在朋友的推荐下赶了一把“海外置业”的潮流。

几次投资下来，李春涛觉得自己并没赚多少钱，却发现了另一个商机。

“当时，伦敦的一位房地产经纪人告诉我，几年前在伦敦买房的外国人95%以上是跨国企业的高管，可自从中国人来了，他们很快就占据了伦敦房地产经纪公司七八成的业务量。这些客户不喜欢讨价还价，也不会花太多时间犹豫纠结，是所有经纪人梦想的客户。”李春涛告诉《瞭望东方周刊》。

但另一方面，其中的大多数中国人不会英文，不懂得英国的房地产交易流程，对经纪人缺乏信任感，却固执地坚持在中国买房的经验，这经常让伦敦的经纪人抓狂。这种现象让李春涛看到了一个商机：开一家咨询中介公司，全部都是华人员工，由华人为华人服务。

2011年，李春涛在海外注册了一家“美澳加顾问公司”，专门为浙江投资者提供美国、澳洲、加拿大置业咨询服务。运作模式是：李春涛先找到上述国家的华裔房地产经纪人，与他们签订合作协议，然后自己回国建立办事处，吸引对海外置业有兴趣的投资者。“类似于旅行社的地接制度，这里接了游客送过去，由当地旅行社带团。”李春涛告诉本刊记者。

套现梦碎

李春涛的公司成立后，生意比想象中红火。

“虽说这几年实体经济不景气，但不代表那么多民营企业的老板都没钱了，他们对海外置业的热情要超出外界的想象。国外同等价格房子的品质、结构、设计、装修远超过国内水平，而且是永久产权，很多人出国走一圈回来，就觉得国内房子不能看。”李春涛说。

身为浙江人，自己又有亲身的海外置业经验，李春涛很快就赢得了同乡的信任。不过，随着生意越做越大，对行业的了解越来越深，李春涛却对中国人的海外置业高潮产生了质疑。

2010年，李春涛在澳大利亚悉尼市区购买了一套精装修公寓，100多平方米，售价60万澳元，换算成人民币大约是300多万元。这是李春涛在海外购买的第一套房产，也是他的得意之作。“在北京、上海，同样的地段和品质，起码要500万元以上。”

之前做眼镜生意时，李春涛就一直与外国人打交道，自己也会说一口流利的英文，所以买房和后续的安置没有难住李春涛。除了房款外，李春涛又花了1万多澳元律师费，交了2万多澳元的税费。随后，他就将房产交给当地的中介公司打理。

如果有人提出租房申请，中介就把租客的详细资料发给李春涛，让他自己来挑租客，每周中介准时把房租打入他的账号。水电煤气费用的支付及物业的维修保养全都由中介包下来，代价是租金的7%作为佣金。所有的事情，李春涛在杭州家里的电脑上就能完成。剩下的事情，基本就是坐等房子升值了。

两年下来，这套房子没有辜负李海涛的期望，房价从60万澳元一路涨到了70多万澳元，涨幅超过20%。房租也从每周500多澳元涨到了700多澳元。

“当时因为嫌麻烦，所以没有在当地申请贷款。否则每周不到600澳元的还贷，直接就可以用租金去抵了。那投资收益还要高得多。”李春涛说。

这个成功的投资让李春涛增加了海外置业的信心。之后，他相继在澳洲黄金海岸买下了好几套公寓，因为那里房价水平低，而且开发商在中国卖力推广。所有人都认为有中国人的地方就有高房价。

不过直到李春涛自己成了真正的“业内人士”，他才发觉不妙。“原本希望中国人来了能把价格炒高，可后来才知道，澳洲本地人并不喜欢住这里的房子，因为交通不便，配套也不全。”李春涛说。

期待新来的中国买家接盘，也是不现实的。因为澳大利亚政府早有规定，外国投资者只能购买澳大利亚的新房，同一个楼盘最多只能有50%的房源卖给外国人。而这些，李海涛在买下5套住宅之后才知道。

没吓退的买家

房价炒高了，却没有人来接盘。这是李春涛对自己澳大利亚置业的第一感受。

李春涛想将这些物业脱手，可新的问题来了，按照澳大利亚的税收政策，如果购房不满一年出售，政府要收取50%的资本增值税。

李春涛惊讶地发现，原来自己对澳大利亚的房地产市场了解得还是太少了。

在一番细致而复杂的计算后，李春涛终于算清楚了自己这几套房子的投资回报：持有5年以上，净回报率约为每年8%，这还是在享受了政策鼓励的基础上。澳大利亚政府为鼓励长期持有物业，出台了一些优惠政策，例如持有5年就能享受2. 5万澳元的折旧补贴退税。

海外置业存在着许多类似的海市蜃楼般的获利前景。

再比如海外置业贷款，在国外向银行贷款程序很繁琐且时间长，银行审批不通过的可能性也很大。即便通过了，外国人贷款也不可能和本地人一个待遇。例如美国本地人购房贷款利率不到3%，中国人是5%。

李春涛海外奔波的同时，他的亲戚们在国内投资其他的理财产品：信托和一些私募基金，年回报率最低的也有10%，高的接近30%。

这让李春涛不禁产生了失落感。他越发觉得，如果不是为了小孩留学或是移民，海外置业真的算不上什么好“生意”。

但更多像耿娜这样的新的投资者，依然乐此不疲地奔赴境外置业。

2012年11月，投资者耿娜在朋友的邀请下去香港看房。“如果不是朋友三番五次地说，我都不会去香港，因为香港出台了很严格的政策抑制炒房，电视上早就说了。”耿娜告诉本刊记者。

早在2011年，香港特区政府出台了抑制炒房的政策。2011年5月，包括特首在内的香港政府官员接连发出警告，称整体楼价已超越1997年的水平，上升空间有限，预期楼市将见顶。

2012年10月17日，香港还实行了一项楼市新政：外地人、香港本地人以及海外公司在港买房，须负担额外15%的买家印花税；不论港人还是外地人，在港买房后半年内卖出的，征20%印花税，半年至1年内征15%，1年到3年征10%。另外，二手房买卖印花税也在之前的高税率基础上又提高了5个百分点。

可耿娜一到香港，却发现投资者的信心依旧“爆棚”。当时观塘工厦一车位以1288万港元，即人民币约1036万元售出，极有可能成为全球最贵车位。

“住宅不让炒，就炒商铺和写字楼。”耿娜向本刊记者出示了来自房地产服务公司高力国际的香港楼市调研报告：2012年1月到11月，香港物业投资成交价逾3000万港元的买卖交易超过900宗，按年增加16%，成交总额达1055. 18亿港元，按年升8%。其中，属于商铺的买卖成交共554宗，总值超过478亿元，占投资买卖交易总额约45%；整幢写字楼买卖，24宗共值212亿港元，占20%。

陷阱重重

面对如此火爆的海外置业市场，澳诺不动产投资有限公司总经理霍刚也多了一些担忧：市场过热之下，整个产业链有畸形发展的趋势。

一个典型的例子是：2012年8月，一项“在德国投资5万欧元买商业地产送绿卡”的项目突然兴起，一些中介告诉中国的投资者，购买具有永久产权的50平方米的公寓一套，并以此房产注册一家独资公司就获得德国长期居留权，并可自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24个欧盟国家。购房费用加绿卡手续费总计66万人民币。

“很多客人打电话来问，怎么有这么好的事。”霍刚对本刊说。

他很难向客户解释，这只是个别中介为了卖房子而导演的“闹剧”。

其实早在几年前，移民市场上就出现过“5万欧元办德国绿卡”的项目，不过没多久项目就被边缘化了。那个项目的具体流程是：5万欧元注册一家公司，并运营5年以上，通过5年以上的工作居留之后转换成长期居留，最后达到移民的目的。

“这个项目之所以边缘化，是因为开公司容易，维持难。有些客户即使只雇佣了一个员工，人力成本加上税收、财务审计等费用，一年的支出也高达十几万甚至几十万欧元。”霍刚告诉本刊记者。

而这个重新包装出现的产品只是在以前5万欧元注册公司的要求上，再搭售了一套商业物业。实际上，即使不买这套商业用房，也可以开公司，操作模式跟以前一样。“除了客户要多花钱买一套房外，一切都没有变。”霍刚说。

此外，按照德国2012年8月刚刚出台的政策，去德国置业已经不能直接获得长期居留权了，绿卡则更难指望。霍刚解释说，德国政策要求25万欧元在德国注册一家公司，正常经营3年，并保证公司盈利积累超过30万欧元后，才能申请德国长期居留权。

所以，在德国置业送绿卡，无异于一个骗局。

“其实就算是置业本身，也有很大的漏洞。在德国置业，投资者不但要支付房款，还要支付过户、验房、保险、地产税、社区管理费、中介手续费、交易税、律师公证费等一大堆费用，大致相当于房价的20%多。”霍刚说。

这意味着越来越多的中介把中国的投资者当成了“随意宰割的肥羊”。

类似的置业陷阱在一些中介的精心布置下，仍在吸引不明就里的投资者。

韩国济州岛投资置业目前在业内也“声名狼藉”。

“很多人都知道，济州岛是中国人海外置业的热门地区，可没有几个人会告诉你，从2004、2005年以来，韩国人在海外买房的数量就一直在猛增。韩国央行曾公布一个数据，说2006年韩国人海外买房的花费为7. 8亿美元，同比增加了34倍。”李春涛说。

之后，韩国人海外买房的热潮一波高过一波。到2012年，这个数字预计接近50亿美元。而导致这一现象最直接的原因，就是韩国不断针对房地产投资出台限制政策，而且课税严苛，豪宅和第二套住房是课税重点。例如，针对第二套住宅的资产增值税超过50%。另外，韩国房产在购房、持有、出售各个环节，成本都很高。

“韩国为非英语国家，而且近些年国内就业形势严峻。房地产投资的潜力其实并不大。在韩国，有些项目近七八成的房源都指望卖给中国人。但你看数据就知道，韩国有钱人都去了美国、加拿大和中国买房。”李春涛说。