日本建筑物区分所有立法探析

谭 峻

（中国人民大学房地产信息中心，北京 100872）

日本建筑物区分所有制度可追溯到1890年，旧民法第40条仿效法国民法典第664条，对其作了规定。1898年制定民法典时基本沿用原规定。日本民法典第208条规定：（1）数人区分一栋建筑物而各自拥有一部分时，该建筑物及其附属物的共用部分，推定为共有；（2）共有部分的修缮费及其他负担，按各自所有部分价值比例分担。尽管法律规定简陋，但当时的日本房屋多为木造平房，区分所有的房屋很少，只在大城市能够见到，且基本是纵向分割的建筑物，这类房屋的产权纠纷要比横向分割、纵横分割的建筑物少得多。因此，日本民法典第208条在长达半个多世纪的时期里功效甚微。

1962年日本试验性推出《建筑物区分所有权法》，1983年又进行了大幅修订并正式施行。赵新华在论及日本民法上的区分所有权制度时认为，该制度立法宗旨表现在：第一，以对个别区分所有人权利行使行为的限制,来保障全体区分所有人正当权利的行使；第二，以区分所有人自治原则，作为调整各区分所有人之间关系的基本原则；第三，以诉讼上的请求权，作为保障全体区分所有人共同利益的最后手段[1]。赵佳莲在论及日本区分所有建筑物如何确定共有所有权共用部分的范围指出，日本现行法采取排除法确定，即建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的约定，对区分所有建筑物的共有部分享有占有、使用和收益权利[2]。李思伦等在论业主委员会的法律地位时认为，日本《建筑物区分所有权法》不完全承认或否认业主委员会的主体资格，而是规定区分所有权人超过一定数量时可以决议并登记为法人，区分所有权人未达到一定数量的为无权利能力团体[3]。陈华彬认为中国大陆区分所有建筑物重建可借鉴日本法的经验，重建时对业主间的权益调整，应创设卖渡请求权和买回请求权两种制度，对因重建所涉及的第三人权益，应采纳当代比较法的共同经验[4]。苏洁在讨论日本建筑物区分所有权剥夺问题时指出，当业主的某些行为对建筑物本体有损害、或对建筑物的管理和使用有显著障碍，而难依其他方法去除时，其他业主全体或管理团体法人可以基于业主大会的决议，以诉讼方式请求拍卖与该行为有关业主的建筑物区分所有权和基地利用权，其本质是将特定业主从建筑物区分所有权共同体关系中予以驱逐[5]。综上，《建筑物区分所有权法》内容全面且适应日本社会，施行效果良好，规范了住户行为，解决了产权纷争，净化了社区环境。

随着中国大陆住房制度改革全面铺开，城镇住房基本实现市场化和商品化，建筑物区分所有是大多数城镇居民必须面对的问题。学习和借鉴日本《建筑物区分所有权法》的立法宗旨和精神，研究住宅小区区分所有建筑物专有专用与共有专用的产权归属问题、专有共用与共有共用的收益分配等问题，可以为出台《建筑物区分所有权条例》和完善物业服务献计献策；研究基于不动产登记制度的区分产权保障体系，以便为出台《不动产登记条例》奠定基础。

1 专法立法前情形

1923年9月1日的关东大地震，死亡近10万人、下落不明4万余人、受伤超过10万人，房屋倒塌12.8万间，严重受损12.6万间，大火烧毁44.7万间，地震中木造房屋损坏率极高；地震后引发大火，东京过火面积约38.3 km2，85%的房屋毁于一旦，横滨过火面积约9.53 km2，96%的房屋被夷为平地；地震又引发海啸，卷走和冲毁的房屋也达到了近千间。此次大地震经济损失300亿美元[6]。

震后日本反思砖木结构房屋的防火性差，西方分层建筑在灾后重建中被不少地方采纳，由此产生了以层或以套区分的区分所有状况，并衍生了新的法律问题。日本东京市市政调查会和建筑学会共同建议日本政府制定新的适当法律，对于一栋建筑物不管是何种区分所有，均应承认所有权，且采取单独所有权方式予以登记[7]。

2 1962年的建筑物区分所有权法

区分所有制度在第二次世界大战后就受到世界大多数国家,特别是战事国的重视。日本政府在20世纪50年代中期认识到城镇化发展必将造成土地的集约开发利用，高楼大厦（区分所有建筑物）将越来越多，单凭民法典的条文无法解决区分所有的纷争。为此，日本先行尝试以试验法的方式制定了1962年的建筑物区分所有权法；1963年4月1日该法付诸实施，同时《日本民法典》第208条废止。

2.1 立法特色

1962年的建筑物区分所有权法打破了《日本民法典》原第208条局限，用37个条文的单行法确立了日本建筑物区分所有权制度，明确规定了区分所有权标的的成立要件，专有部分与共用部分的基本属性及其法律关系，并首次涉及管理组织和管理人的内容[8]。该法的立法特色表现在：

第一，继承原有法理。关于建筑物区分所有的构成，该法将专有部分和共用部分一体化，共用部分不用单独登记。关于建筑基地部分，仍然遵循日本立法的一贯思想，土地与建筑物是不同的不动产。对于在基地上没有权利的区分所有权人，其他区分所有权人可以行使区分所有权让与请求权，要求该区分所有权人让与区分所有权。

第二，建筑物管理制度创新。该法的共有关系基本延用民法共有的规定（第8条至第15条），同时创设了共用部分设定专有制度（第16条）、管理人（第17条至第22条）、规约（第23条至第26条）、集会（第27条至第34条）等不同于传统民法共有规定的新管理制度。

第三，明确了区分所有权标的的要件。该法第1条明确规定：将一栋建筑物在构造上区分为数部分，供给独立的住宅、店铺、事务所、仓库或其他建筑物用途使用时，依照本法规定，对相应部分取得各自的所有权。

2.2 问题思考

1962年建筑物区分所有权立法时，为避免与民法冲突，仍然坚持土地与建筑物属不同不动产规定；关于共用部分的管理，仍然以民法上分别共有的法理为基础，基地属于共有或准共有。该法所规定的规约、集会等新的管理制度，属于任意制度，没有强制性，是否采用由区分所有权人选择。对于区分所有权性质，立法者将区分所有权理解为尽可能自由的、毫无限制的所有权，即专有部分的权利与一般所有权的内容大致相同，而其余的规约、集会等管理制度只是一种附加制度。

由于日本经济发展迅速，中高层区分所有式住宅很快成为城镇居住的主要形态，1962年的立法并未处理好基地与建筑物间的关系，这给不动产登记带来混乱。大楼住户大多数都不关心大楼的管理事务，如何进一步使管理制度落实，让住户间和谐共处也是该法亟待解决的问题。

3 1983年的建筑物区分所有权法

3.1 修订背景

进入20世纪80年代，日本居住型的区分所有大厦在城镇遍地开花，数量庞大。另外为推进土地立体集约利用，建筑物的规模日趋大型化，一栋建筑物的建筑面积越来越大，在城镇地区一笔地的建筑容积率都很高。1962年的建筑物区分所有权法难以因应社会的发展。1983年日本对该专法大幅修订，主要集中在3点：一是基地登记问题；二是完善管理制度；三是建筑物重建的规定。

3.2 修订主要内容

1983年的建筑物区分所有权法共3章70条。该法的核心内容为：第一章，建筑物的区分所有，共计64条，主要规定区分所有建筑物的法律关系、建筑物管理机构设置与管理人选聘、集会决议的制定与效力、建筑物的维护与重建等；第二章，社区，含4条，主要涉及建筑物社区管理规约等内容；第三章，罚则，含2条[9]。

1983年修法时建立了专有部分所有权与基地利用权一体化制度，从属于专有部分的基地利用权，在专有部分中不再特别加以登记。如果基地是由数人拥有所有权或者其他的利用权，除非区分所有权人在规约中有约定，否则专有部分与该专有部分有关的基地利用权是不能分离处分的（第22条第1款及第3款）。

以下新规定应对新的情况：（1）共用部分的变更，必须由区分所有权人及表决权3/4以上的“特别多数决”决定。（2）承认大厦管理人的诉讼权利。（3）规约的设定或变更等，需征得区分所有权人及表决权均达3/4以上的“特别多数决”通过。（4）集会的召集及议事程序的规定，制定保护少数区分所有权人及让与程序能顺利进行的规定。（5）增加区分所有权人团体的规定，区分所有权人是团体成员；如果具备一定的要件，并经登记，这个团体可以取得法人资格，属制度创新。（6）制定义务违反人制裁措施。（7）增加重建需有区分所有权人及表决权均达4/5以上的“特别多数决”才能进行。（8）关于承租人及占有人在区分所有建筑物的权利与义务规定。（9）为确保区分所有权人、管理人、团体法人之债权，增加扩大其制裁手段规定；关于第三人的债权，也明确了区分所有权人在一定范围内有责任[10]。

1983年的立法，创设了区分所有权人团体可以取得法人资格；因专有部分与基地利用权一体化，使不动产登记制度趋于完善；此外建立了居住社区的适用规定。可以说至此日本建筑物区分所有权法已基本完备，主体框架一直沿用至今。

4 2003年的建筑物区分所有权法

4.1 修订背景

在日本大中城市，住宅大厦已经成为青年人选择的主要居住形态。另一方面，老旧的区分所有建筑物数量也十分庞大，依据日本国土交通省推算，到2012年年底，屋龄超过30年的老旧区分所有建筑物达到百万套，这些老旧房屋面临更新重建。从近几年重建进展看，团体重建决议往往造成区分所有权人间的对立，很多情况下不得不通过诉讼程序来解决。日本的有识之士希望修订1983年的建筑物区分所有权法来解决上述问题。

4.2 修订的主要内容

4.2.1 共用部分的修订 这次修订对日常大厦维护，不管工程规模大小、费用多少，只要过半数的“普通多数决”决定就可以实施了，这对维持大厦正常功能是十分有益的。

4.2.2 管理人权限扩展 管理人及管理企业法人可以代理区分所有权人，参与有关诉讼活动，并可以成为原告或被告。这次修订扩展了管理人权限，将因他人侵权行为与不当得利所产生的损害赔偿请求，均划归为管理人可以代行请求的范围，部分赔偿金还可由管理人受领后直接当成共用部分的修复费用。

4.2.3 规约的包容性 这次修订明确有悖公序良俗的规约就是无效。新法施行后，在制定原始规约或审视旧规约时，可以参照第30条第3项的规定判断规约的包容性，有失包容性的规约即可判定无效。

4.2.4 信息化手段的采用 这次修订明定规约及集会的会议纪录除以书面形式做成外，也可以电子记录方式为之；在集会表决权的行使方面，当得到区分所有权人全体同意时，可以不召开集会而以书面或电子记录方法产生决议。现在计算机及信息化技术已经普及，以电子签名的方式理应得到认可。

4.2.5 买取请求权的变革 在区分所有建筑物遭受大规模毁坏时，为了实施修复工程，必须要有全体区分所有权人及表决权3 / 4以上“特别多数决”同意，但即使多数决通过，该法仍顾及某些区分所有权人不愿负担高额的修复费用，赋予未赞成决议者可以要求赞成决议者，以市价买取自己区分所有权的权利。1983年的法律将该请求权何时及对谁来行使，完全取决于未赞成决议者的意见。这次修订时引入买取指定制度，未赞成决议人只能对买取指定人行使买取请求；在未指定买取指定人时，未赞成决议者可以任意选择赞成决议者行使买取请求权；为确保赞成决议者间负担公平，受买取请求的赞成决议者对其他赞成决议者，可以以买取当时区分所有权的时价，再向其余决议赞成人行使买取请求权[11]。

4.2.6 重建决议要件更具合理 （1）删除重建客观要件。区分所有权人只要在集会中以区分所有权人及表决权各4 / 5以上“特别多数决”，就可以通过拆除原建筑物、建新建筑物的决议，并不需要其他客观要件。1983的法律除特别多数决外，还加上了客观要件，主要考虑的是区分所有权人个人的权利。这次修订显然注重了团体决议的考量。（2）从宽认定重建的同一要件。1983年的法律规定在依重建决议建新建筑物时，必须建在现在建筑物同一块土地上，且该新建筑物与现在的建筑物主要用途必须相同。这次修订时，凡现有的建筑物基地、或其一部分土地上均可建造新建筑物；重建后的新建筑物的用途可以与原建筑物不同。（3）强调重建决议程序的重要性。区分所有建筑物重建往往耗资巨大，如果集会决议通过重建，少数反对者也必须要出卖其区分所有建筑物。因此本次修订时特别强调了重建决议集会程序的重要性，集会召集通知，必须在开会日二个月前送达全部区分所有权人，通知内容必须包括重建议案的概括、重建理由、修缮计划等；集会召集人在开会前一个月，必须召开重建事项说明会[12]等。

5 建筑物区分所有权法理

5.1 概述

建筑物所有形态分3类：单独所有、共同所有和区分所有。单独所有就是独有，一人单独享有一栋建筑物的所有权，其所有权行使及于整个建筑物；共同所有也称共有，多人共享一栋建筑物的所有权，每个共有人行使权利可及于建筑物全部；区分所有是指多人区分一栋建筑物而各享其不重叠的一部分的所有权。

区分所有又分3种：横向区分、纵向区分和交叉区分。区分所有权的行使，仅能及于建筑物所区分的特定专有部分，而不能及于建筑物全部，此点与独有同而与共有异；区分所有的建筑物存在共用部分，该部分一般推定为各区分所有人共有，各区分所有人权利义务是可以所及的，此点与独有异而与共有同。

从建筑物结构看，区分所有建筑物包括专有部分、共用部分和建筑物坐落的基地3个部分。从居住环境或社区生活看，区分所有建筑物还包括建筑物的管理与维护、住户间的和谐互动关系。

5.2 专有部分与共用部分

专有部分是物理构成区分所有建筑物的基础，也是法理构成区分所有权的重要标的。区分所有权支配的客体可以同时存在多个所有权，传统民法“一物一权”原则被打破；区分所有权的行使方式被改变，权利人只能行使法律上的处分权，不能行使事实上的处分权，如可以将房屋出卖给他人，但不能将房屋拆毁。

共用部分是专有部分彼此相结合的纽带，没有它们，区分所有权人就无法进入专有部分。各国民法都遵循区分所有建筑物之大门、楼梯、电梯、走廊、屋顶等推定为各区分所有人共有，由区分所有人依其目的、性质、构造而共同使用，同时对共有部分的管理也负有相应义务。

在区分建筑物产权结构关系中，区分所有权人对专有部分的所有权占主导地位，是对共用部分享有共有权和共同管理权的前提与基础。区分所有权人丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共用部分的共有权和共同管理的权利。因此，区分所有建筑物的专有部分与共用部分具有一体性与不可分离性，同时，区分所有权人对专有部分行使所有权要受一定限制。

建筑物的一部分要成为所有权客体而成立区分所有，从法理上讲必须具备实质的独立性：一是构造上是独立空间，二是利用上能独立使用；同时还须具备形式的独立性，即区分所有权人以区分所有意思办理了区分所有权登记。

5.3 建筑基地

区分所有建筑物与基地关系，世界各国或地区主要以基地的共有关系（共有所有权）或准共有（共有地上权或租赁权）关系来处理。中国大陆则用土地使用权制度加以规范。有学者认为，绝大多数区分所有建筑物直接与基地接触的仅为一楼部分，二楼以上部分是受下层建筑物逐级支撑未直接与基地地面接触，因而不存在基地所有权（或地上权、租赁权），各区分所有人只要各自对其专有部分的空间部分享有空间权即可，区分所有建筑物与基地的关系，应该由空间权关系来规范[9]。

5.4 建筑管理

建筑物管理，抑或是社区管理（居住小区管理），直接影响到百姓居住质量和生活品质。生活在同一社区（小区）、或同一栋建筑物的各区分所有人，为保障不动产的财产价值，维持共同和谐生活秩序，应该建立一套完善的社区（小区）或大厦管理制度，规范各区分所有权人、或房屋使用人间的互动关系，分清彼此间的权益与义务。管理制度涉及3方面：管理机构、管理规约和管理方式。

6 结束语

日本对建筑物区分所有专门立法，虽比欧洲国家晚了几十年，但日本选择了高起点。当初的社会效果虽不佳，但通过1983年和2003年的两次修订，跟上了时代步伐，同时也较好解决了日本高度城镇化、人口集中化带来的社区环境繁杂及住宅产权纠纷的发展问题。

日本在1962年开始制定建筑物区分所有专法，由于是试验性的立法，仍采行日本民法典的原有理念，加上缺乏对区分所有权性质的深入认识，法律的实施反而造成许多建筑物管理上的纷争。随后的20年里，日本法务省对1962年的立法缺失时时反省，并不断对区分所有权特性深入研究，1983年的修订较1962年版做了大幅度修正，条文由37条增加到70条，建筑物区分所有制度建立起来。

2003年该法再次修订，这次修订不再着眼于整部法律结构性改变，而是应对日本过去20年来社会变化，做若干法条细节上的变动，如建筑物修缮与维护限制条件放宽、重建范围扩大等都充分反应环境变迁下的迫切需求。另外建筑物管理制度更加灵活、方便有效，社区的发展逐渐成为区分所有制度的重心。

日本在本世纪初对建筑物区分所有法所做的修订，反映日本政府对百姓居住问题的重视。中国经济发达或较发达地区人口密度大，产业带动人口流动与经济发展的背景与日本有不少相似之处。中国在1998年全面推进城镇住房制度改革后，住房已经成为老百姓最主要、也是最重要的私有财产；而中国城镇绝大多数住房都是多层或高层建筑，其产权人或住户都面临建筑物区分所有问题。中国政府应该秉承“为人民服务”宗旨，在《物权法》实施后，为应对快速城镇化带来的诸多问题和自身法规的缺失，有必要借鉴日本的做法，针对中国的人文社会环境，以出台《不动产登记条例》为契机，起草中国的《建筑物区分所有权条例》，构建较完备的建筑物区分所有法律制度体系。

（References）:

［1］ 赵新华.论日本民法上的区分所有权制度［J］.当代法学，1992，（1）：75-80.

［2］ 赵佳莲.浅析建筑物区分所有权制度［J］.知识经济，2012，（5）：48.

［3］ 李思伦，冯成辰.论业主委员会的法律地位［J］.西南政法大学学报，2010，（2）：51-57.

［4］ 陈华彬.区分所有建筑物的重建［J］.法学研究，2011，（3）：69-81.

［5］ 苏洁.论建筑物区分所有权之剥夺——基于对群租等现象的思考［J］.重庆工商大学学报（社会科学版），2013，（2）：110-115.

［6］ 陈华彬.建筑物区分所有权研究［M］.北京：法律出版社，2007：28-29.

［7］ 谭峻.建筑物区分所有权与不动产登记制度研究［M］.北京：知识产权出版社，2012：147-148.

［8］ 刘得宽.民法诸问题与新展望［M］.台北：五南图书出版有限公司，1995：89-91.

［9］ 温丰文.建筑物区分所有权之研究［M］.台北：三民书局股份有限公司，1992：187-189.

［10］ 古振晖.日本修正建物区分所有法之介绍［J］.法学研究（台湾），2004，（12）：125-183.

［11］ 吉田彻.建筑物区分所有法律的部分修正［J］.法律广场（日本），2003，（5）：1-13.

［12］ 折田泰宏.区分所有法修正草案［J］.法学家（日本），2002，（6）：12-26.