做强国有房产租赁项目

文/钟伟

从1988年国家建立产权交易市场，至今已经过25个年头。期间的发展历程可谓跌宕起伏。特别是经过了1994年、1998年和2011年三次国务院对产权市场行业的清理整顿，产权市场已经走到了一个更为成熟的发展阶段。自2008年以来，越来越多的城市规定国有的房产统一经过当地的产权市场公开招租。国有房产租赁项目已然成了很多产权交易市场做大市场规模的主要业务来源之一。

杭州早在2000年就规定全市行政事业单位的非经营性用房通过杭州产权交易所公开招租，在2008年又将年租金在30万元以上的杭州市国有资产营运机构的公有房产聚集到杭州产权交易所公开招租。仅2012年，杭州产权交易所操作的国有房产的租赁项目共153宗，租金近2亿元，涉及土地使用权、工业房产、商业房产、仓储房产、办公房产等等。其中位于岳王路的一处商业房产，从21万元/年竞价到262万元/年成交，溢价率达到1147.6%。杭州产权交易所在多年的国有房产租赁项目操作中，也渐渐摸索出了有自己特色的操作模式，把国有房产租赁项目操作得有声有色。

各地政府基于提高国有资产使用效益及房产出租工作的透明度、维护国有资产安全等缘由，规定将国有房产统一经由当地的产权交易市场公开招租。产权交易市场是由政府依法授予特许经营资质、按照依法制定的制度和规则从事产权交易的第三方公共服务平台，政府将国有房产统一经由产权市场公开招租是政府要求和产权交易市场完成职能的有机结合。故在业内，有人将这种行为称之为“阳光拍卖”。国有房产租赁以前一直存在“热点地段人托人、偏僻房屋无人问”的状态，“阳光拍卖”在一定程度上能够有效解决国有房产租赁不公开、不透明、暗箱操作、人情租赁等弊端，使政府行使职权更加公平公开透明，并从源头上堵住一些腐败现象的发生，所以在各地得以推广。

从国有房产租赁项目的操作现状来看，包含以下几大特征：

——竞价模式的多样性。纵观全国各地国有房产的租赁业务，一般均是采取单纯性竞价、价高者得的模式。许多地方都曾经出现过多轮次竞价、竞价盲目、天价成交的案例，但在天价成交后却是履行不力、纠纷不断的后果。据报道，2010年常州首次公开招租行政事业单位国有资产，15家行政事业单位的51处国有资产成为首批招租竞拍对象，引来众多投标者关注。特别是双桂坊45号汽车停车场底价年租金43万元，经过206轮次的公开竞价，最终以年租金86.5万元成交，增值率达101.16%。孰料，承租人只租了一个季度，宁愿承担违约也要退租。成交时看起来是非常成功、人人叫好的项目，但实际上是失败的结果告终。这些案例也折射出国有房产出租项目不应该不分国有房产实际、通遍一律地价高者得。毕竟国有房产出租项目有特殊性，承租人拿到租赁权后，经营收入抵不过租金，肯定会产生租赁合同的执行问题。故国有房产租赁项目竞价模式的选择上，最好是根据国有房产实际，采取多样化的、有针对性的竞价模式。若操作建筑面积较小的商铺，可以采用单纯性的价高者得的竞价模式。若操作周边商业氛围不浓厚的新建物业租赁项目，在考虑租金的同时也应关注承租人的经营能力，招来经营能力强的承租人，可以快速地提高新建物业的商业价值，从而提高后一租赁期限的租金增长潜力。这种项目可以采用租金指标为主、经营能力指标为辅的综合评价模式。

——统筹考虑政府国有房产租赁平台的搭建。产权交易平台基于地方利益考虑，或各级政府或部门政策不一致，导致了产权交易平台地域分割明显。许多地方，各个城区搭建的区公共资源交易中心、城市区域产权交易所、省产权交易所共存，而这些交易机构操作的国有房产租赁项目的标的一般均处在同一城区，有时标的仅一墙之隔，并且各个产权交易机构操作的交易规则和操作流程均不一致，之间许多时候还是竞争关系，资源得不到共享，集聚效应分解。相信政府规定国有房产统一进场交易并不是追求进场的形式，而是国有房产招租行为的正真公开公平。有的区属公共资源交易中心，一年也没几笔国有房产的租赁项目，市场的分割和市场壁垒的存在很大程度上制约了现有国有房产租赁市场的发展，所以政府国有房产租赁平台的搭建要统筹考虑。即使是多个平台共存的局面难以一统，可以考虑多个平台共享信息资源，统一交易规则。就如央企产权转让项目一样，至少四大交易所联合发布交易信息，统一交易规则，形成国有房产租赁的集聚效应。只有房产租赁市场做大了做好了，集聚效应明显了，不仅国有房产租赁项目做得成功红火，靠自己找租客的非国有房产的租赁项目估计也会纷纷找产权交易所来寻求租客了。