利用交通场站上盖物业提高企业营运能力——以温州交运集团发展场站上盖物业为例

文/叶正社

温州市交通运输集团有限公司是温州市十大国资营运公司之一，主要经营提供城市公交、城乡交通、城际客运、货运物流等公共服务，拥有公路客运站场包括双屿客运中心、牛山客运中心、新南站、新城站、汽车东站、旅游集散中心等6个，总用地面积约284.4亩；拥有各类公交场站108处。目前，这些站场基本上是以客运为功能，功能定位较为单一，除了传统的零售作为辅助功能以外，还没有进行综合性规划和开发，综合开发现状几乎空白。

随着高速铁路的发展，高铁运行时间的大大缩短，以长途客运为主要盈利模式的温州交运集团面临着前所未有的挑战。因为大量旅客被吸引到铁路上出行，分流了沿线公路客运的中、长途旅客，干线、城际、发达经济区域等传统公路客运收入、盈利主要来源的“黄金班线”大受冲击，客流量急剧下降，营业收入平均下滑50%以上。如杭甬高铁、杭宁高铁、厦深高铁的开通，将有28条高铁沿线客运班线将受到直接或间接冲击。温州交通运输集团在目前温州至上海班线共计13辆车，已经停班10辆，温州至余姚班线2辆车已经全线停班的情况下，受到冲击的车辆将超过73辆。如何利用现有资源，转变企业发展模式，成为温州交运集团亟待解决的问题。

上盖物业的概念是从香港地铁开发中发展而来的，即利用地铁站点的地理及人流优势，综合进行商业开发的物业形态。实际上，利用城市中心的交通枢纽综合开发商业地产，将在很大程度上改善原有交通枢纽的整体形象，提高交通运输企业的盈利模式，从而推动城市整体区域城镇化的快速发展。温州交运集团结合目前场站资源现状，通过对周边环境及发展空间的分析，计划先期对12个站点进行综合开发建设，以有效盘活现有土地资源，转变企业盈利模式，从而有效提高企业整体营运能力。

具体是：（1）新南站项目，整体上盖物业的功能定位为大型商业购物中心MALL+酒店式公寓+写字楼+城际客运站+公交枢纽站+加油站+加气站；（2）牛山客运中心项目，整体上盖物业的功能定位为大型品牌连锁超市综合体+中高端住宅+城乡客运+公交枢纽站；（3）蒋家桥项目，整体上盖物业的功能定位为CBD区高端写字楼+餐饮娱乐+公交枢纽站；（4）广化桥项目，功能规划定位为配套商业+品质住宅+公交枢纽站+泊车区+车辆维保；（5）状元桥村项目，功能规划定位为住宅+商业配套+公交始发站+泊车区+车辆维保+公交广告公司；（6）瓯海交通中心项目，功能规划定位为汽车迪斯尼乐园+中型快捷酒店+办公楼+城际一级客运站+公交枢纽站+泊车位+车辆维保；（7）滨海交通枢纽中心项目，功能规划定位为小商品商贸城+商务酒店+城际一级客运站+公交枢纽站+泊车位+车辆维保；（8）新城站项目，功能规划定位为旅游购物商场+酒店式公寓+写字楼+空中巴士首末站+长途客运站+公交枢纽站；（9）十里亭公交巴士中心项目，功能规划定位为温州新天地+塘河文化广场+住宅+酒店+公交枢纽站+泊车位+车辆维保；（10）潘桥物流园项目，功能规划定位为物流园区物流配送+电商平台+经济型酒店+单身公寓+快捷餐饮；（11）温州旅游集散中心项目，功能规划定位为温州旅游购物土特产商城+礼品城+酒店式公寓+酒店+旅游大巴集散中心+公交枢纽站；（12）汤家桥公交综合体项目，功能规划定位为交运总部办公大楼+品质高端住宅+公交场站。

通过以上新南站、牛山客运中心、蒋家桥、温州旅游集散中心、汤家桥公交综合体等12个综合公交场站物业的开发，总体开发建筑面积将达到166.1万平方米，物业形态涵盖了交通枢纽、商业、办公、住宅等多种功能，固定资产投资规模将达到836251万元。根据目前温州商业、办公及住宅的市场出售及出租价格计算，按30%自持物业考虑，将实现出租毛收入2.16亿元/年，项目总体投资收益率将达到12.8%。这就意味着通过项目的综合开发建设，不仅提高土地利用率，加快推进土地资源二次开发，提升了企业形象，而且使企业在较短时间内持有优质物业资源，改变企业发展模式，提高企业现金流周转率，增强企业融资能力。即通过交通场站上盖物业的综合开发，以交运集团为融资平台，以具体项目为融资载体，可在银行贷款的传统融资模式上，建立多元化的投融资渠道。同时，随着交通场站经营模式的改变，对人才也从原来的专业人才转变为大量综合性人才的需求，需要建设一支优秀的人才队伍，为企业的进一步发展奠定基础。