西宁市城市地价变动影响因素分析

　　【摘 要】土地价格是城市土地市场信息的核心指标，是反映城市土地资源配置状况的重要信号，也是体现整个宏观市场经济环境的重要指标。在城市规模日益扩大的今天，土地资源显得越来越紧俏，土地价格也越来越高，研究土地价格的现状及影响因素对城市未来的可持续发展具有重要意义。本文基于西宁市土地价格现状，得出影响西宁市城市地价的主要影响因素，对进一步有效防止西宁市城市地价过快增长做了有益探讨。
　　【关键词】西宁市 城市地价 地价现状 地价影响因素
　　
　　地价是获取土地权利的价格，其本质是地租的资本化。马克思的地租理论认为，不论何种形式的地租都是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，是土地所有权的经济实现形式。作为自然产物的土地，不是劳动产品，没有价值，但具有特殊的使用价值，只能通过使用土地而产生的收益，即地租来产生价格。近年来，房地产市场发展带来的城市土地价格飞涨引起了各界人士的关注与探讨，城市土地价格已成为重要的研究课题。西宁市是青海省的省会，也是省境内唯一的大城市，是目前全省经济、文化、人口集聚的中心。国家实施西部大开发战略以来，西宁市得到长足发展，就其规模变化前所未有，随着城市空间的扩大其土地价值变化的基本态势及影响因素如何，成为本文研究的核心议题。
　　一 西宁市地价变动状况
　　1．地价水平变动
　　地价水平是以一定范围内的平均地价反映某一时点地价水平高低状况的指标。地价水平按照土地用途分为商业地价水平、居住地价水平，工业地价水平。为了综合反映城市地价水平，在不同用途的基础上设置城市综合地价水平。2010年西宁市总体综合地价水平值为681元∕平方米；其中，商业地价最高为969元∕平方米；其次，为居住地价682元∕平方米；工业用地最低为419元∕平方米。而全国的总体综合地价水平值、商业用地、居住用地、工业用地分别为2882元∕平方米、5185元∕平方米、4245元∕平方米和629元∕平方米。相比之下，西宁市的地价水平要比全国的地价水平低很多。同时，由图1可以看出，自2000年以来，西宁市的地价处于持续增长阶段，但变化的波动幅度较平缓。由此可以肯定在西宁市未来的发展中，随着城市规模变大，中心城市功能增强，其地价有一个较大的增长空间。
　　图1 2000～2010年西宁市地价变动曲线图
　　数据来源：中国城市地价动态监测网
　　2．地价增长率变动
　　地价增长率主要反映地价水平的变化程度，通过本年度地价和上年度地价水平的比较计算得到。计算方法为：
　　地价增长率（%）=（当期平均地价－前一期评价地价）／前一期平均地价×100%
　　2010年青海省西宁市地价水平涨幅较为明显。综合地价增长率为4.44%，比2009年的5.33%下降了0.89个百分点，商业和工业地价增长率有所上升，分别为3.46%和2.95%，比2009年的增长率2.3%和2%分别高出了1.34和0.95个百分点，但是居住用地地价增长率有所下降，只有4.76%，比2009年的5.85下降了1.09个百分点。同时，由表1看到，2000年以来，西宁市地价处于持续增长阶段，2002、2003年增长最快，其中居住用地增幅最明显。
　　表1 2000～2010年西宁市地价增长率（%）
　　20002001200220032004200520062007200820092010
　　综合0616.9811.220525.22.485.334.44
　　商业0716.822003256.42.33.64
　　居住0617.927.140848.78.855.854.76
　　工业0616.045.6501112.8322.95
　　数据来源：中国城市地价动态监测网
　　3．地价指数变动
　　地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。该指数是运用统计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成百分比所得。其计算公式为：
　　地价指数＝报告期地价÷基准地价×100%
　　地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标。地价指数小，则地价波动幅度小，社会经济稳定；地价指数大，则地价波动幅度大，经济发展可能过热。从图2判断，2000～2010年西宁市的地价指数不断上升，其中，居住用地上升最快，到2010年居住用地的地价指数已达到198，综合用地和商业用地地价指数涨幅次之，分别为173和183，相比之下工业用地地价指数上升较少，2010年仅为144。
　　图2 2000～2010年西宁市地价指数变化
　　数据来源：中国城市地价动态监测网
　　二 西宁市城市地价的影响因素分析
　　通过对西宁市城市地价现状分析，地价水平、地价增长率、地价指数均处于不断变化的状态，其按土地用途差异性变化明显，尤其是商业用地、居住用地变化较为突出。
　　1．城市化因素
　　西宁市市域城市化水平2005年达到55%，2010年已经达到60%。在《西宁市城市总体规划》（2001～2020年）中预计2020年达到65%～70%。在这样快速的城市化背景下，西宁市的人口及城市规模会不断扩大，需要更多的土地来维持西宁的城市化进程，从而影响城市土地的供求关系，由此达到影响城市地价的结果。同时，西宁市地处湟水谷地，受南北山地形限制，能利用的土地十分有限，城市土地利用状况非常紧张，这些因素会导致在未来西宁市的城市发展过程中城市土地价格会越来越高。
　　2．基础设施条件因素
　　作为国家西部大开发战略实施的重要城市，西宁市是一个集生活、商业、旅游为一体的现代化城市。交通建设及通讯建设方面，青藏、宁张、宁果等10多条干线公路以西宁为中心向八方延伸。兰青、青藏铁路经西宁与祖国内陆和边疆连为一体；西宁机场的扩建改造、兰西拉光缆及西气东输工程建设，均不同程度地增加城市用地负荷。在《西宁市城市总体规划》（2001～2020）的规划中西宁市城区道路系统包括4条东西干路、11条南北干路、1条环路，路网骨架为“四横十一纵一环”。在通讯方面，以西宁为中心，已形成四通八达的通讯网络。近年来，西宁市加大了环境保护和城市基础设施建设力度，进一步完善了城市功能，水电暖设施齐全，被评为“省级环境保护模范城市”。在公园绿地方面，西宁市已建成了许多大型的公园及休闲娱乐场所。在建设完善城市基础设施的同时，政府需要投入大量的资金。这些投资，有的含于土地之中，对地价产生直接影响，有的则通过影响宗地周围的环境间接影响宗地地价；还会刺激投资者在西宁的投资，尤其是在房地产方面，更是注入了大量的资金。由图3可知，从2000年开始，西宁市房地产开发投资的数额在不断的增加，不仅带动了西宁城市化的发展，同时也带动了西宁市城市土地价格的上涨。
　　图3 2000～2010年西宁市房地产开发投资额
　　数据来源：《2010西宁统计年鉴》
　　3．人口因素
　　人的数量和素质直接决定土地的需求，具体表现为人口数量、人口密度和素质三个方面。人口数量与土地价格成正相关关系，人口密度是人口数量的相对指标，人口密度高的地区，一般表示土地的供给相对缺乏，供不应求，地价水平较高；同时，人口密度高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，因而提高土地价格。社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响土地价格。居民素质较高的地区，居住环境也力求宽敞舒适，地价水平一般趋高；居民素质较低的地区，组成复杂，地价相对较低，尤其居住用地的地价会更低。西宁市在西部大开发的有利政策下得到快速发展，城市化进程加快，城市规模也不断扩大，人口不断增加。由图4可知，2000年以来，西宁市总人口在不断增长，城市人口数量急剧增加，从而使得城市人口密度也变大，促使西宁市城市商业、服务业的产业的发展。城市土地价格水平与城市人口规模为显著的正相关关系，城市人口的增加直接推动了土地价格水平的上涨。如同单中心城市土地价格模型所揭示的那样，长期中城市人口的增长决定了城市的土地价格水平。
　　4．经济状况因素
　　西宁市经过五十多年的建设，特别是改革开放以来，经济发展步入了崭新阶段。目前，西宁市的国内生产总值和国民收入各占全省的1/3，财政收入、社会商品零售总额各占50%以上。全省90%的调入商品和80%的调出商品经西宁中转，对全省其他州、地、市、县有较强的吸引力和辐射力。现阶段西宁市是国务院确定的内陆开放城市，先后与国内外许多城市和地区建立了经贸协作和文化交流关系。每年在此举办的“青洽会”“环青海湖国际公路自行车赛”等节庆活动，进一步扩大了西宁市“中国夏都”的知名度和影响力，由此带来更多更大的投资机遇，使得工业、房地产和服务业等产业得到更快的发展，这就需要城市为这些产业提供更多的土地。而西宁市地处湟水谷地，受地形限制，能利用的土地十分有限，这一客观的自然约束条件也无形中促进了土地价格的上涨。与此同时，随着西宁市经济发展，人们的收入和储蓄都会增加，由此形成了城市人口对土地需求的购买力，城市居民通过购买商品住房而对城市土地形成的间接需求，而土地的供给有限，这也间接地提高城市地价水平。
　　5．政策法规因素
　　在2008年以前，国家在房地产方面的政策均较为有利，随之出台大量的优惠政策促进房地产业的兴盛。但从2008年以后，许多城市开始出现房地产泡沫，特别是沿海的一些大城市，房地产泡沫化极为严重。国家开始颁布一系列的政策抑制房地产业的快速发展。2008年8月，央行、银监会联合发布的《关于金融促进节约集约用地的通知》，2010年1月，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，3月发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。这些政策的提出，在很大程度上限制了房地产业的发展，同时也影响了城市地价的变化。西宁市是一个内陆型城市，虽然西部大开发以来经济得到快速发展，但是与东部发达地区的城市发展相比有着明显的差距。西宁市作为新兴的城市，正处于城市化急速发展的阶段，加之西宁市特殊的区域自然环境条件，是目前全省最适宜居住的地区，由此促进房地产业正处于快速发展时期。
　　图4 2000～2010年西宁市城市人口变动情况
　　数据来源：《2010西宁统计年鉴》）
　　三 有效防止西宁市城市地价上涨的措施
　　1．制定好西宁市城市空间发展战略目标
　　在西宁市周边建设卫星城市，分散西宁市人口，将部分产业由西宁市转移到卫星城市，缓解西宁市城市化和人口增长给城市土地带来的压力，从根本上解决西宁市土地价格上涨过快的问题。
　　2．改革土地出让收入的管理体制
　　在积极推进将土地转让收入列入财政预算管理的同时，要加大财政体制改革力度，进一步规范中央与地方在财政与事权分配方面的关系，解决目前比较突出的中央出政策、地方出资金的问题，从根本上解决地方政府不再过度依赖“土地财政”解决问题。进一步规范银行的信贷行为，加强地方政府融资平台管理，有效消解地方政府运用“土地财政”的外在支持力，缓解土地价格上涨问题9b68cd9f9c268e3a7720e51af0c8018626d60c7ffe22f591446fe978de9dbd3e。
　　3．加强土地市场的宏观调控力度
　　一是在土地市场管理中，管理部门应提前及时介入开发项目，健全前期审批制度。二是有关单位需深入研究如何准确、及时获取土地的供求、结构、价格等各类信息，根据市场供求情况，做出市场供需预测，防止供需失衡，建立和完善土地预警预报和信息披露制度。三是各级有关部门要加强对土地市场的监管力度，进一步整顿和规范土地市场秩序，重拳出击少数房地产开发商的不法行为，坚决打击投机炒作、扰乱市场秩序的行为，抑制土地价格的过快增长。
　　4．从严格控制土地为有限制放开，改善土地供应结构
　　土地紧张一直是房地产商借口涨价的理由。造成居民盲目抢购的一个理由也是消费者感觉土地供应趋紧，地价在不断上涨。因此，加强用地结构管理，消除土地供求矛盾，加大对土地违法违规行为的查处力度，加快处置闲置房地产用地，严格依法查处土地闲置及炒地行为并限制有违法违规行为的企业新购置土地。同时，地方政府要尽快编制和公布住房建设规划，严格落实保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地等方面政策的执行，更好地完善土地利用结构，最终实现土地价格趋于平稳的局面。
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