哈尔滨市房地产泡沫预警分析及防治对策

　　 摘要：文章通过构建房地产泡沫预警指标体系，运用功效系数法对2003-2009年哈尔滨市房地产市场进行预警分析，得到出以下结论：哈尔滨市房地产市场除在2005-2006年出现泡沫化态势，整体处于健康运行状态，并有针对性地提出防治哈尔滨市房地产泡沫的对策与建议。
　　 关键词：哈尔滨市；房地产泡沫；预警；对策
　　 一、哈尔滨市房地产泡沫预警分析
　　 功效系数法，是根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自标准，并根据其权重，通过功效函数转化为可以度量的相应的房地产泡沫评价分数，即单项评价分数，然后依据各项指标的重要程度确定其权数，采用加权算术平均法或加权几何平均法求得综合评价分数，借以对房地产泡沫作出综合评价。它具有客观公正、可操作性强、得出的结论较为符合实际等优点，是经济评价中常用的一种定量评价方法。
　　 功效系数法的计算公式为：
　　 Di=×40+60（i=1，2，3，……，n）
　　 其中：Di为对应于Xi的评价分数值（功效系数），Xi为第i个预警指标的实际观测值，Xis为第i个预警指标的不容许值，Xih为第i个预警指标的满意值。
　　 采用功效系数法求算综合预警系数的具体步骤：建立房地产泡沫预警指标体系，收集预警指标某时期的观测数据值；根据历史统计数据及国际经验确定每一指标的不容许值Xis和满意值Xih；依据功效系数计算公式计算每一指标的功效系数Di；对选取的各指标进行对比，确定其权重Wi；计算综合预警系数K=∑WiDi；运用综合预警系数K判断房地产市场的泡沫化程度。当K<60时，表示房地产市场泡沫已经产生，其中K值越小，则表示房地产市场泡沫化越显著。当K>60时，则要根据房地产经济运行情况具体分析，它可能表示没有警情，也可能预示泡沫处于崩溃时期。
　　 （一）选择预警指标
　　 根据哈尔滨市的现实情况及构建的房地产泡沫预警指标体系，为最全面地反映出哈尔滨市房地产市场的发展现状，本文拟选用以下四个指标作为预警指标：房地产投资增长率/GDP增长率（X1），房屋空置率（X2），房价收入比（X3），房地产开发贷款增长率／贷款总额增长率（X4）。
　　 （二）测算各预警指标的数值（见表1）
　　 （三）确定每一指标的不容许值和满意值
　　 1.房地产投资增长率/GDP增长率
　　 房地产投资增长率/GDP增长率这一比值反映了房地产投资增速相对于经济增长的变化情况，该指标值越大，说明房地产业相对实体经济发展的偏离越大，这一指标的合理区间为（1，1.4），超过2则说明市场可能存在过度需求和房地产泡沫。按照国际惯例，通常将该指标的满意值选定为1.5，不容许值选定为2.5。
　　 2.房屋空置率
　　 学术界通常认为，当房屋空置率低于3%时，市场房屋量供不应求，房源紧俏，购房者几乎难以找到自己所需要的房源；当房屋空置率介于3%-10%之间时，市场供求较为平衡，购房者仍有充分的选择空间，整个房屋空置量处于合理区；当房屋空置率介于10%-15%之间时，市场供给略微过盛；而当房屋空置率大于15%时，则市场供给严重过剩，大量商品房严重积压，房地产市场将会出现一系列的问题。因此，文本将房屋空置率的满意值选定为10%，不容许值选定为15%。
　　 3.房价收入比
　　 国际上公认的房价收入比合理范围为3-6，国内部分学者认为，我国由于特殊的住房体制、隐性收入高及需求长期压抑等原因，房价收入比合理范围可能要大一点，当房价收入比在5-8范围之间，则表明房地产价格处于合理区间，房地产市场运行平稳，当房价收入比在8-9.5之间时，表明房地产价格尚处在居民可承受范围之内，房地产市场运行基本正常，而当其大于9.5时，则表明房地产价格远远超出居民的购买能力，房价产市场运行异常。因此，文本将房价收入比的满意值选定为8，不容许值选定为9.5。
　　 4.房地产开发贷款增长率／贷款总额增长率
　　 在计算房地产开发贷款增长率／贷款总额增长率这一指标的功效系数时，本文将选取该指标在2003-2009年的平均值1.6作为其满意值，同时参照吴艳霞在投机性泡沫预警指标的构建及实证分析中得出的结论，将2.5选定为该指标的不容许值（见表2）。
　　 （四）依功效系数计算公式计算每一指标的功效系数Di（见表3）
　　 （五）预警指标的权重确定
　　 本文由于条件限制，未能采取主成分分析法或层次分析法对各指标权重进行确定，主要参照崔冬霞在房地产泡沫预警一文得