房产是否还值得投资?

　　 摘要：文章通过本轮政府对房地产宏观调控背景的回顾，针对房产是否还值得投资的问题进行分析：首先，要正确看待房价的构成。其次，理性面对房产增值形式的变化。最后，作为一般个人投资房产来说，更要树立长期投资持有房产的理念。综上所述，房产仍值得关注，在现在及未来依然值得投资。
　　 关键词：调控；房价；增值；投资
　　 一、本轮政府对房地产的宏观调控
　　 房产是否还值得投资？要回答这个问题，首先要对本轮政府房地产宏观调控的背景进行回顾：自2010年1月10日，国务院办公室发出通知，要求在房地产市场平稳健康发展之后，国家要先后出台多项房地产调控政策，其目的在于遏制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。
　　 相对于此前的调控，2011年5月份以来，调控最大的特点是“抬高门槛，强化力度”，以抑制房价的进一步上涨。主要表现在：首先，在政府监管方面，进一步落实地方政府责任，要求地方政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力来合理确定本地区年度新建住房价格控制目标并予以公布，同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。其次，在金融政策方面，要强化差别化住房信贷政策，加强对投资及投机购房的控制。最后，在限购政策方面，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，从严制定和执行住房限购措施。
　　 与此同时，央行加息、上调存款准备金率等措施的推出，提高了购房持有成本。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放，进一步影响市场预期。由于房地产业对资金的依赖程度较高，存款准备金率上调之后，肯定会冻结一部分流动资金，同时信贷投放也受到影响。银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的，对房地产行业、开发商、机构及个人投资者起到抑制作用。
　　 正是经过本轮政府宏观控制，限购、限贷、限价的强硬措施下，房价由快速走高到上涨趋势放缓，最终得到有效抑制，2011年上半年房价涨幅趋缓，下半年回落，目前已是2012年，政府调控房价措施依然未见松动。
　　 二、探究房地产市场是否值得投资
　　 目前，市场观望气氛浓烈，投资者手中即使有资金也不去操作，市场悲观情绪蔓延，动则预言房价下调20%-30%，甚至50%。房地产市场要崩盘的言论也已经出现，并且有数据、有依据。但是整个房地产市场到底会何去何从，房价会如何演变，有待于理性思考，冷静观察。对于未来房地产市场，房产价格的判断，有必要先理清以下几方面。
　　 第一，要正确看待房价的构成。房价=土地取得成本+开发建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。简单的说就是土地价格加上建筑物的价格及其他费用就是了。目前高房价的产生原因，一是来源于房产建筑物本身的客观原因：城市土地资源的稀缺性导致建设用地价格高（通过土地拍卖、市场化所得）；建筑材料及建筑人员成本的上升、有关税费的高负担导致资金成本的加大。二是来源于房产作为一种商品必然有商品本身及市场价值规律方面的原因：开发商追求的利润最大化；房产价格上升趋势中，资本的逐利性；城市化进程及对自身居住环境的改善形成的居住型房产的需求以及经济发展与繁荣过程中形成的商业房产及办公经营型房产的需求；人民币对外币的升值，导致外资的流入；人民币自身长期贬值，导致国内投资者购买房产作为实物投资，实现保值增值。
　　 由此可见，房价的高涨，既有房产建筑物本身的客观原因，也有来源于房产作为一种商品必然有商品本身及市场价值规律方面的原因等诸多因素综合形成房价上涨的动力，并非开发商一方所为，所以说把房价高涨一味追究与开发商是不理性的，也是不合理的。现在的高房价，其重要原因是房产客观本身成本的大幅增加即货币贬值而形成的通胀的必然。
　　 第二，理性面对房产增值形式的变化。这一轮房产价格的上涨是在由2000年起的近十年的时间内。尤其是后期的快速上涨、利益兑现，更加剧了投资热情及热钱的涌入。所以目前的房价既是价值的体现，又是资本推高的结果。但这种房价一路走高，短期内迅速走高，甚至个别案例一天一个价的情况，在目前及未来一段时间内不会再出现，换言之，通过购买房产，短期内暴涨而实现资产迅速增值的时代已经过去。在未来，房产的增值是依靠长期持有而形成的自然增值，经济的发展、城市的发展等而形成的资产增值，另外房产对避免通胀还可以起到相对保值的作用。
　　 随着本轮政府对房价的调控，房地产市场的主体——开发商、投资者、投机者等都将回归理性。开发商对利润的期望和追求趋于合理，投资者对投资对象的选择和考虑会更加谨慎，投机者的炒作和盲目性会收敛和慎重。政府提前对房地产市场的泡沫进行挤压和干预，其方式是激进和强硬的，甚至不惜误伤刚性需求、居住型需求以及正常投资者，但从长远来说，对整个房地产市场的稳定、健康、发展是有益的，甚至更有利于房产投资价值的体现。
　　 虽然放眼目前的房地产市场，近期部分过分虚高的房价会回落，甚至部分资金链断掉的项目公司会不惜亏本回笼资金，造成个别项目房价大幅跳水的案例，但房地产市场整体不会崩盘。未来的房价并不会一路走跌，而是会出现分化，真正具有价值的房产价格将依然坚挺，甚至还有上升的空间。而相当一部分房产则经过政策及市场的洗礼后，其价格会合理回归价值，整个市场整体会更加健康和稳定。房产作为商品，商品的价格围绕价值波动是非常合理和现实的。作为实物商品的房产，在现金不断贬值的趋势下，房价也会上涨，只不过价格上升方式将是温和的。
　　 第三，作为一般个人投资房产来说，更要树立正确的房产投资观，着手于长期，着眼于未来，要有长期投资持有房产的理念，抛弃短线暴富的想法以及靠投机炒作的方式去谋得利益，要以长期持有的手段来最终实现稳定的年化投资收益率从而达到资金保值增值的目的，这也是与房地产市场长期健康、稳定发展的宏观调控目标相符合的。
　　 三、结束语
　　 由于我国城市化进程的长期性，必然导致城市建设用地的稀缺性，土地价格必然是其价值的体现；人民币对外长期升值和其本身长期贬值造成通胀的必然性。房产作为实物投资，是一个有效的保值增值的途径；本次房价的下跌，并非房地产市场泡沫的破裂而引起的市场自行调节行为，而是政府政策强硬干预的结果，使泡沫提前破裂，风险提前释放，市场予以分化，秩序予以规范，品质予以保障，使整个房地产市场更加健康，其价格更符合其实际价值，更具有投资性；房产投资是个人投资者树立良好的投资观、理财观、消费观的重要途径，是个人资产积累的有效手段，也是现金保值增值的有效途径。
　　 目前我国的国民经济依旧稳定健康，相信在未来也将长期稳定良好发展。基于此，房产的价格即使有波动，房价的上涨、下跌有其周期性（回顾我国近二十年的房地产市场，已经经历了几个周期，但房产价格始终还是保持上升趋势的），但从长远来看，经过本轮政府有史以来最强硬的政策调控后，房地产市场会更加健康，投资者也会更加理性。
　　 房产作为实物商品，纵观国内外的历史，房产投资是资产保值增值的有效途径之一。因此在目前形式下，房产仍值得关注，在现在及未来依然值得投资。但在实际的房产投资中，要考虑房产投资的类型，如商业型房产、办公经营型房产。因为其不受本轮政策调控的影响，也因为其价格甚至低于居住型房产，呈现价格倒挂现象，形成价值洼地，尤其是商业型房产值得我们去关注和挖掘。
　　 （作者单位：宁波市江东东城房屋开发公司）