浅析开发房地产企业成本管控方案

刘平

(新疆德源房地产开发有限公司，新疆 乌鲁木齐 830009）

一、引言

房地产行业是中国现目前的经济支柱之一，但是这个利润丰厚的行业存在着诸多的问题。中国的房地产开发商和房地产企业存在重经营、轻管理的现象。这种地管理水平，高投资的行为存在着巨大的风险。因此，加强对开发房地产企业成本的管控已经是房地产企业迫切需要解决的问题。

现目前，房地产企业加强成本的管控主要措施是加强企业内部的管理，所采取的手段是“问管理要成效”。但是，较低水平的房地产行业要在短时间内提升自我的内部管理水平还是有些超之过急。加强房地产企业成本的管控必须根据房地产的实际情况，一步一步扎好根才能真正做出成绩，达到既定的效果。

房地产开发企业是高投资企业，有着高风险、高回报的特点。因此，在进行房地产企业资本的管控上，重点是避免行业风险提高企业的抗风险能力。而要提高企业的抗风险能力和风险分析能力就必须从项目的投资入手，建立一套成本管理的系统，实行全程管控，最大限度降低企业的成本。

二、构建房地产企业成本管控体系

在经济飞速增长的时代，市场竞争异常激烈。在房地产行业中，房地产企业必须树立企业成本管控观念，建立一套科学、完整、有效的企业成本管理系统。在进行成本管理系统的建设时，要引入可持续发展战略思想，将企业的成本管控视作一项长期工程，力求通过公司企业成本结构的改变，成本监督、管理、控制的方式的改变来对企业成本进行全方位把控，提升企业的综合竞争实力。

（一）建立企业目标成本管控体系

企业的目标成本体系是企业在进行投资前的预期成本，这主要是指在一个项目上的一定时期的成本目标。企业成本目标的确立主要是根据项目开发的情况及其遵循的规律进行的工程流程、工程费用的估算。企业目标成本体系一般根据项目施工的进度分阶段进行建立，最后形成一个完整的整体。

（二）建立企业动态成本管控体系

一般的企业成本管控系统的建立是在进行企业责任成本体系的建立之后，但是在这以前企业必须根据市场进行相应的项目投资预测。在市场动态的环境下，建立企业动态成本管理体系必不可少。着其中包括一段时间内的工程成本预算与决算，也包括已发生的成本开支以及即将投入的成本。通过阶段目标成本的差异比较，根据工程量的估算对企业的成本进行动态性地掌控。并且，在建立体系和监控体系运行状况的情况下可以发现企业成本管控中存在的问题并及时进行解决，实现企业成本的有效控制。

（三）建立企业责任成本管控体系

企业目标成本管控体系的建立是根据成本形成的形成过程进行分阶段、分层次的责任目标的确定。并且，将各个阶段的责任目标分配到各个负责的部门并进行责任部门、责任范围、责任成本、责任目标、评价指标、审核部门等详细的信息进行统计和划分，将每一项成本目标都具体落实到人头。

（四）建立企业业绩评估体系

企业业绩评估体系是在房地产项目建成后对项目本身最终的状态进行的一个实际成本与目标成本的对比，而企业业绩评估主要着眼于整个项目成本管理情况的水平。在项目建设过程中对成本管理的不足进行总结，对经验进行收集。并且，将成本管理水平的评测作为企业奖罚的依据，促使全员投身到成本管理中来。

三、项目实施阶段的成本管控

（一）项目投资阶段的成本管控

房地产的企业成本管控的首要环节就是项目的投资。房地产企业投资的主要依据是对房地产项目本身进行可行性和利益性的分析。对开发项目的必要性、优越性等特点进行考察并且对项目的选址、规模、结构以及能够给企业带来的利润回报。关于企业的投资能力、风险分析能力、项目实施能力、项目经济效益等较为基本的调查、研究、分析、论证是企业进行项目投资前必须做的功课。另外，还需要根据政府相关的房地产宏观调控政策，选择建设符合大众要求和市场要求的房地产。

（二）项目规划设计阶段的成本管控

项目规划设计阶段的成本管控主要有这样两个目的。其一，降低规划设计阶段的企业成本，这之中包括设计规划的人工费、材料费、设备维护费等等。其二，是降低工程项目建设所需要的设备、原材料、安装费、施工费等。

房地产项目的规划设计可适当引入市场的招标制度，使得设计规划方案最优化，在保证工程质量的前提下最大限度节约企业成本。

（三）项目招标阶段的成本管控

工程项目招标阶段的企业成本控制主要是对工程的招标方式和系统进行控制。这些工程招标包括施工招标、设备招标以及材料采购招投标三个方面。在招标中尽量采取多种招标制度共同制约的方式，使得承包商和供应商之间形成竞争。这样做的好处在于获取最优价格并且找到高水平的合作伙伴。在招标前，应当对工程项目和投标单位进行详细的实地考察，要使得质量和价格得到兼顾。同时，在评标的过程中一定严明合作事项，做好项目清单，防止低价竞标高价索赔的现象出现。

（四）项目施工过程中的成本管控

企业的成本管控的重要阶段在于项目施工的过程中。施工阶段也是企业成本投入最大的阶段。在施工阶段的成本管控中，原则有三：严惩浪费，高效施工，综合评价。对于浪费施工材料的行为进行严厉惩罚。对工程的关键环节进行把控，做到高效施工，无返工，无误功，同时，对于工程的成本与质量也要进行综合考虑，做到技术经济分析，质量得到保证。

（三）项目结算阶段的成本管控

竣工阶段的成本控制主要在这样两个方面，一是根据合同按规定日期进行结算，对于逾期的项目进行误工结算处理。二是根据合同对材料、设备的使用情况进行结算，其中包括合同中规定的结算方法、取费标准、计价定额、材料价格以及相应优惠条款等，要对整个工程竣工进行审核、结算。

此外，还需要按照项目规划设计图纸进行工程竣工图、施工变更图以及现场签证对工程的竣工进行核算。按照合同对相应的定额单价进行核对、结算，并且做好相应的经验教训总结，以便建立全面的成本管理系统。

房地产企业成本管控是一个系统的工程，涉及面十分广，管控周期性长，管控项目多，任务重。总之，房地产企业成本的管控需要全员参与，由全员共同控制企业成本并且实施全过程成本控制，利用科学的管理手段，合理安排施工，最大限度优化成本配置，节约企业成本，达到应有的良好效益。

结语

实践证明，在房地产的开发项目中要达到节约成本、缩短工精的效果必须对工程项目的施工进行全程控制。对工程项目建设要要求合理有序进行，确保不因过失性错误导致工程的延期和返工。另外，培养专业的技术人员对房地产市场进行实时总结，对市场形势做到有效把握，最大限度优化投资，控制房地产投入成本，使得开发商获得巨大利益。

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